【正文】 是相當(dāng)?shù)某煽?jī)。這個(gè)統(tǒng)計(jì)首先把中高檔住房排除在外，然后，如果能夠切實(shí)增加保障房供應(yīng)的話，新建普通住宅的平均房?jī)r(jià)必降無疑。很多人誤以為北京的普通商品房也要降了，其實(shí)是個(gè)誤解。輿論再一次把矛頭集中到地方政府的土地財(cái)政上面。對(duì)的是土地收入的確占了很多地方政府的大頭?！　。?）、房?jī)r(jià)十余年見漲不見跌，真正的原因是“貨幣覺醒”和“城市覺醒”。即使央行不斷提高準(zhǔn)備金率達(dá)到史無前例的24%，2011年的廣義貨幣增量仍將達(dá)到16%以上。可能有人會(huì)講，我們的生活質(zhì)量沒有提高啊，現(xiàn)在還是只能買3平方。就好比過去買黑白電視，現(xiàn)在改成液晶電視了。　　第二，從供需關(guān)系來講，首先，中國(guó)的城市化進(jìn)程方興未艾，大量農(nóng)民進(jìn)城，大量小城市的人口向大城市聚集，所有這一切是個(gè)浩浩蕩蕩的潮流，不可阻擋。其次，城市居民本身改善住房的需求、為子女提前準(zhǔn)備的需求也是非常迫切的?！　〉谌?，從其他國(guó)家地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來講，香港泡沫破裂后的價(jià)格還是幾萬元平方英尺，日本也是如此，中國(guó)說泡沫，有些可笑了。地方債務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)，房?jī)r(jià)與之相比算不了什么。大家不說汽車貴，為什么？因?yàn)樗皇峭顿Y品，而是消費(fèi)品，不買也行?！　〉诹?，假定把腐敗成本從房?jī)r(jià)中剔除，也許房?jī)r(jià)還是現(xiàn)在這個(gè)樣，不會(huì)跌下去。第七，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要快速發(fā)展， GDP還要增加，這決定了房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)不可能止住。結(jié)論：房?jī)r(jià)不高。這些人如果一畢業(yè)就買得起房子才奇怪，難道大學(xué)畢業(yè)就應(yīng)該買得起房子？ 　　第二， 要結(jié)婚的人。他們從買不到自行車到買不到彩電，再到買不起汽車，再到買不起房子，現(xiàn)在已經(jīng)是最高要求了。所以，這是個(gè)正常的進(jìn)步過程，而不是社會(huì)動(dòng)蕩之源?！　〉谝?， 控制GDP增長(zhǎng)過速。這沒有錯(cuò)，錯(cuò)在去年發(fā)放大量流動(dòng)性（也是同一撥人干的）?！　〉诙?轉(zhuǎn)移社會(huì)批評(píng)的焦點(diǎn)。面對(duì)這些尖銳的社會(huì)矛盾，政府選擇房地產(chǎn)作為暫時(shí)的出氣筒，讓老百姓隨便抨擊，多少轉(zhuǎn)移了視線，緩解了人民對(duì)關(guān)鍵問題的關(guān)注。開發(fā)商覺得委屈：我還不是把錢都用來買地和行賄了！老百姓明白了，哦，我該罵政府啊?！　〉谒?，行政干預(yù)。一旦行政干預(yù)撤出，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲將不可避免。這方面，郎咸平說得更絕：他說，今天中國(guó)絕大部分產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，只剩下最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁需求，那就是房地產(chǎn)業(yè)。近年政府出臺(tái)了一系列政策打壓樓價(jià)。如果換一個(gè)角度考慮：要是打壓成功了，房?jī)r(jià)降下來了，會(huì)是什么樣的情況：那就是中國(guó)完了!二．市場(chǎng)調(diào)查（1）、2011年的市場(chǎng)行情，取決于中央政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和是否新增出臺(tái)具體調(diào)控改革措施。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程、住房需求等驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力依然較為強(qiáng)勁；同時(shí)，土地成本上揚(yáng)，拆遷成本提高，住房品質(zhì)提升，原材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本不斷上揚(yáng)等帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動(dòng)性過剩，通貨膨脹預(yù)期，物價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，利率變動(dòng)，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素依然存在。（3）、根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)政策以及***供需狀況等方面情況調(diào)查表明，***房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景目前有壓力，成交量萎縮，買房者觀望情緒趨濃，以致于影響房地產(chǎn)商開發(fā)的正常腳步。 現(xiàn)要壓力越大，未來的反彈就越高，這將是任何房地產(chǎn)公司重要的不可多得的寶貴財(cái)富，為站立發(fā)展的另一個(gè)制高點(diǎn)的重要基礎(chǔ)。 （5）、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變,房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、 商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。則提供便利、舒適的高性價(jià)住宅成為奪得房地產(chǎn)開發(fā)橋頭堡的重要手段。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)近百所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。（8）、今年***區(qū)、***區(qū)還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2010年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)***市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為***市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致***市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。（9）、今年***市用地重點(diǎn)支持，一是重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)，二是支持城中村和舊城改造，三是推進(jìn)***向先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心轉(zhuǎn)型。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會(huì)停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。對(duì)完善和規(guī)范租賃房市場(chǎng)做一個(gè)方向，這就說明房地產(chǎn)這個(gè)價(jià)格不好向下調(diào)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的問題是由市場(chǎng)供需來解決的。價(jià)只會(huì)上漲，不會(huì)下跌。三、市場(chǎng)調(diào)查（見圖表）二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)隨著***房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟發(fā)展，無論是開發(fā)企業(yè)還是投資者都更加看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，再加上宏觀調(diào)控的影響，以及***大規(guī)模城市建設(shè)和舊城改造進(jìn)程的加速，***商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)較為明顯的提升。寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，整體價(jià)格水平較低***寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，但隨著***投資環(huán)境的改善，入住大企業(yè)的增多，寫字樓市場(chǎng)也開始復(fù)蘇，但由于目前用于出售的寫字樓多為硅谷、東西湖、黃陂等開發(fā)區(qū)內(nèi)的寫字樓，整體售價(jià)水平較低。此外，除寫字樓、商鋪外的其它類商業(yè)物業(yè)累計(jì)成交7589套，2010年全年，***合計(jì)售出商品房達(dá)到13萬套。2010年，***20強(qiáng)企業(yè)在銷售市場(chǎng)的總體份額接近40%，說明***房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度在不斷提高。今年***市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。今年***市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升。，按揭的作用。，也成為了房市升溫。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。四．競(jìng)爭(zhēng)力分析（1）、該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，省博物館隔路相望，毗鄰省委、省政府和省直機(jī)關(guān)，遙望白山湖風(fēng)景區(qū)，周邊高校密集，環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。（3）、給排水、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，周邊市場(chǎng)、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施齊全。（5）、按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《***市城市總體規(guī)劃(1996—2020年)》，確定在***區(qū)規(guī)劃布局江南核心區(qū)等，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、機(jī)電、高科技產(chǎn)業(yè)及文化旅游等職能。兩大火車站、***廣場(chǎng)、臨江商務(wù)中心區(qū)、休閑觀江景區(qū)、黃鶴樓景區(qū)景觀工程的實(shí)施提升了***商務(wù)積聚力和居住品質(zhì)。預(yù)計(jì)后期***市主城區(qū)項(xiàng)目的減少以及銀行貸款政策的收緊、國(guó)家對(duì)近期房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的關(guān)注，銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。白山湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。4）對(duì)家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工