【正文】 比如榻榻米、茶室等。我們?cè)诮裉煲膊皇且晃痘氐竭^(guò)去的傳統(tǒng)當(dāng)中，畢竟時(shí)代不同了。提倡兩代居、三代居。提倡家庭起居的修身養(yǎng)性。一提到精神偶像，顯然我們會(huì)想到500多年的歷朝真龍?zhí)熳?。其?shí)在北京項(xiàng)目中，有些項(xiàng)目以“御”命名強(qiáng)調(diào)皇家氣派，皇家風(fēng)范。探究個(gè)中原因，其主要問(wèn)題是這個(gè)時(shí)代是個(gè)開放、民主的時(shí)代，封建等級(jí)也失去了市場(chǎng)。所以用帝王之氣來(lái)包裝項(xiàng)目實(shí)際上“壓不住”，項(xiàng)目根基不深，反而有損項(xiàng)目元?dú)?。比較實(shí)際的偶像，我們倒提倡一種無(wú)形的偶像。儒、道、釋三教合流，構(gòu)成了中國(guó)文化的主流。在今天這樣一個(gè)現(xiàn)代社會(huì)，大多數(shù)人的內(nèi)心里都有一種歸隱情結(jié)。所謂“大隱隱于市”。相信，它將極大的觸動(dòng)中國(guó)一大批所謂儒商的心理情結(jié)——在外則儒、在家則道，在心則釋。因此，我們?cè)谶@樣一個(gè)社區(qū)中所要塑造價(jià)值觀當(dāng)然就不能等同于西方或是另類的價(jià)值觀。中國(guó)“天人合一”觀念源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，其來(lái)有自。這兩個(gè)方面大概是產(chǎn)生“天人合一”（人與自然，個(gè)體與群體的順從適應(yīng)的協(xié)調(diào)關(guān)系）觀念的現(xiàn)實(shí)歷史基礎(chǔ)。在古代，兩者更是混在一起，沒(méi)有區(qū)分。所以“天”既不必是“人”匍伏頂禮的神圣上帝，也不會(huì)是“人”征伐改造的并峙對(duì)象。落實(shí)在本項(xiàng)目上，“天人合一”不僅體現(xiàn)在社區(qū)文化上，而更主要的是在建筑規(guī)劃和建筑產(chǎn)品上予以充分展現(xiàn)。社區(qū)文化正如前文已分析，一味強(qiáng)調(diào)皇家氣派、風(fēng)范在今天有背時(shí)尚，密碼亦不正確。而本項(xiàng)目特質(zhì)之一是皇家園林、田地，與皇家直接相關(guān)。比如說(shuō)，重現(xiàn)在歷史景觀于社區(qū)環(huán)境園林當(dāng)中。儒商文化。而我們這個(gè)社區(qū)中頂級(jí)客戶就是今天的鴻儒商賈。結(jié)合本項(xiàng)目中獨(dú)有的歷史。為強(qiáng)調(diào)出地塊上文化特色，我們建議依照保存下來(lái)的古樹及拱門，采取恢復(fù)和微縮的手法，在這里大膽地建造一個(gè)明清文化遺址公園。首先它有極強(qiáng)的社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)，其次它作為項(xiàng)目賣點(diǎn)和特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，它有著極大的附加值。建筑產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)部三個(gè)星期的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查及項(xiàng)目分項(xiàng)調(diào)查，主要是較具規(guī)模和特色的13個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，得到的信息與結(jié)論大致可以分為以下幾點(diǎn)：小戶型（120平方米以下）偏多且暢銷。清芷園大戶型與小戶型的市場(chǎng)反饋大致相同。整體上看，南城當(dāng)?shù)乜驮春推渌麉^(qū)域客源比例為1：1。推廣力度大，在宣傳推廣上不惜大資金投入。暢銷項(xiàng)目如清芷園、戀日家園、珠江駿景等共性就是建筑產(chǎn)品對(duì)南城的超越與反差，并以此為核心贏得市場(chǎng)。那么，以上所謂的“南城印象”對(duì)我們思考本項(xiàng)目的定位，包括建筑產(chǎn)品和建筑形式定位有什么啟示呢？就我們所知南城最高報(bào)價(jià)的項(xiàng)目是位于龍?zhí)逗拟垊e墅，報(bào)價(jià)在3000——4000USD／m2。我們認(rèn)為，就御樹苑而言，如果是做一個(gè)超越南城，面向全市的定位，無(wú)疑有一定的風(fēng)險(xiǎn)。反之，是否有走向保守的可能性呢？讓我們來(lái)分析一下：南城成功的幾個(gè)樓盤，如珠江駿景等，拼的是規(guī)模、性能價(jià)格比。吸引的客戶不外乎外地進(jìn)京人員、政府官員等。綜合來(lái)講，類似珠江駿景定位中檔，強(qiáng)調(diào)性能價(jià)格比，以拼死其他項(xiàng)目為目的的“殺雞取卵”策略，只有大規(guī)模的社區(qū)才有可能為之。目前市場(chǎng)上產(chǎn)品的類型有住宅、公寓、別墅、商住以及衍生出來(lái)的邊緣性產(chǎn)品：住宅與別墅的結(jié)合――TOWNHOUSE。公寓在南城也并不多見。就北京而言，中高等收入的購(gòu)房隊(duì)伍正不斷擴(kuò)大，這部分人有強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望，既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓，又無(wú)法承受獨(dú)立別墅的高價(jià)位，TOWNHOUSE正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空缺。TOWNHOUSE的最大特點(diǎn)是節(jié)約土地資源，因而房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，可以滿足相當(dāng)一部分購(gòu)房者希望居住別墅的心理需要。歸根到底吸引的是二次以上置業(yè)者，賣的是差異性――所謂有天有地。所謂豪宅，不是面積的堆積，裝修標(biāo)準(zhǔn)的堆砌，重要的是功能構(gòu)成。我們知道，低密度概念是本項(xiàng)目的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。六層住宅分上下兩戶，每戶三層。在保留了TOWNHOUSE特點(diǎn)的同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)了濃厚的城市居住性。在北京畢竟不同于國(guó)外，塞車半小時(shí)常常已經(jīng)筋皮力盡——唯一的感覺(jué)就是累，再好的住宅也毫無(wú)意義。我們建議拿出部分樓號(hào)來(lái)做CITYHOUSE。目前，CITYHOUSE在北京市場(chǎng)是一個(gè)全新概念，多層CITYHOUSE還沒(méi)有出現(xiàn)，是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。我們相信，這一產(chǎn)品將有效截流南下尋找TOWNHOUSE（大興、開發(fā)區(qū)）的二次以上置業(yè)者，尤其是能承受150萬(wàn)元以上總價(jià)的二次以上置業(yè)者。建筑產(chǎn)品的創(chuàng)新是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。創(chuàng)新有著很大空間。而這種創(chuàng)新是超越全北京的創(chuàng)新，而不僅僅是南城意義上的創(chuàng)新；這種創(chuàng)新是保證本項(xiàng)目高價(jià)位的重要支撐點(diǎn)。本項(xiàng)目初步客戶定位是具有濃郁的傳統(tǒng)文化情結(jié)，即所謂的新儒商。他們追求的是一個(gè)互不干擾，又居住在同樓同院，即照顧老人，又重視孩子的高檔住宅。提倡三代同院但不同堂，提倡家庭起居的修身養(yǎng)性。相對(duì)高檔公寓，CITYHOUSE在空間變化上結(jié)構(gòu)豐富。TOWNHOUSE單體變化不足，配套不足，比如學(xué)校、醫(yī)院等等極不方便，而CITYHOUSE有很強(qiáng)的對(duì)比優(yōu)勢(shì)。CITYHOUSE產(chǎn)品有極強(qiáng)的炒作價(jià)值。目前北京市場(chǎng)呈現(xiàn)出多樣化的市場(chǎng)格局，在二、三環(huán)建造CITYHOUSE有極強(qiáng)的指導(dǎo)作用，從行業(yè)角度來(lái)說(shuō)發(fā)展空間大。CITYHOUSE作為目前的創(chuàng)新產(chǎn)品，龍頭產(chǎn)品，是高檔建筑產(chǎn)品的標(biāo)簽，對(duì)提高本項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次，提升社區(qū)價(jià)值，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供了支持。市場(chǎng)問(wèn)題點(diǎn)一、高性價(jià)比高檔公寓明年大規(guī)模上市世紀(jì)城的熱銷說(shuō)明了什么？從羅馬花園開始，住宅產(chǎn)品經(jīng)歷了萬(wàn)泉新新、紫竹花園的熱銷，升級(jí)換代非常之快，但均以期房推出并獲得成功。我們認(rèn)為，世紀(jì)城的熱銷說(shuō)明了現(xiàn)房時(shí)代的來(lái)臨。CBD區(qū)域的高檔公寓CBD區(qū)域的高檔公寓項(xiàng)目，如旺座中心、建外SOHU等項(xiàng)目的推出，定價(jià)多在10000——13000元/平方米，為高檔公寓樹立了一個(gè)標(biāo)桿。而據(jù)統(tǒng)計(jì)明年將有金地、萬(wàn)達(dá)等100萬(wàn)平方米以上高檔公寓項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)面市，市場(chǎng)壓力不言而喻。此外，其他一些潛在高檔次公寓項(xiàng)目（如7401廠項(xiàng)目）的沖擊同樣不容忽視。二、來(lái)自TOWNHOUSE的沖擊TOWNHOUSE熱銷，并成為市場(chǎng)主流隨著橘郡的熱銷，目前已成為北京市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。TOWNHOUSE具有公寓的價(jià)格，別墅的品質(zhì)，戶型特點(diǎn)普通公寓無(wú)法比擬，高綠化率和清新空氣使居住環(huán)境更貼近自然。我們調(diào)查了北京目前推出的TOWNHOUSE項(xiàng)目，另外，據(jù)我們得到的信息，明年南四環(huán)將有幾百萬(wàn)平方米的TOWNHOUSE推出。這些項(xiàng)目對(duì)高檔公寓的沖擊是不言而喻的，其東部及南部TOWNHOUSE如翡翠城對(duì)本項(xiàng)目的影響最大。隨著市場(chǎng)化的加快，北京住宅產(chǎn)品升級(jí)換代非常之快。TOWNHOUSE以其品種多樣化，產(chǎn)品完全創(chuàng)新的面目出現(xiàn)，吸引了中等收入的購(gòu)房者和部分準(zhǔn)高檔公寓客戶。這一點(diǎn)給本項(xiàng)目的推出造成了一定的市場(chǎng)難度。而城內(nèi)高檔公寓客戶群傳統(tǒng)上由三部分構(gòu)成，第一是外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構(gòu)成的國(guó)外購(gòu)買需求。第三是財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)富商和中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英等。另一方面， TOWNHOUSE介于別墅和住宅之間的價(jià)位，加上靈活的付款方式（銀行按揭），對(duì)中高等收入者尤其是年輕的置業(yè)者的誘惑是不言而喻的。由于施工場(chǎng)地狹小，園林環(huán)境無(wú)法做足做透，在一定程度上弱化了園林優(yōu)勢(shì)。由于特色產(chǎn)品——CITYHOUSE在后期推出，工期落后，人氣聚集較慢，推出半年內(nèi)將處于弱勢(shì)?！　∮捎谠陂_盤時(shí)項(xiàng)目形象進(jìn)度較差，而明年是現(xiàn)房市場(chǎng)，樓花預(yù)熱期延長(zhǎng)；又由于明年將有大量同檔次項(xiàng)目同期推出，置業(yè)者持幣觀望選擇面更廣。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)一、豪宅——南城市場(chǎng)的空白北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了寫字樓――外銷公寓――別墅――內(nèi)銷住宅――經(jīng)濟(jì)適用房這樣一個(gè)此起彼伏的高峰期后，2000年初寫字樓市場(chǎng)終于走出低潮加入這個(gè)行列。隨著加入WTO的臨近，我們認(rèn)為豪宅市場(chǎng)的另一機(jī)會(huì)就要到來(lái)，在目前，不少有能力的買家已擁有了早幾年購(gòu)買的公寓，因不滿意其品質(zhì)或市內(nèi)高檔公寓越做越好，而遷居進(jìn)城。大規(guī)模項(xiàng)目如珠江竣景等出于保守考慮，不約而同定位在中檔價(jià)位市場(chǎng)。這無(wú)疑是本項(xiàng)目推廣的契機(jī)。進(jìn)入2001年以來(lái)，北京高檔公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)跨越區(qū)域及外部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)層面，而進(jìn)入到產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，針對(duì)高端客戶的南郊TOWNHOUSE如翡翠城的推出，也證明南城豪宅市場(chǎng)的存在。本項(xiàng)目明清文化遺址公園概念，文物生態(tài)社區(qū)概念，在產(chǎn)品和理念上具備了唯一性和排他性的文化特色優(yōu)勢(shì)，迎合了追求更高品質(zhì)高檔公寓的購(gòu)買者的需求。深藍(lán)華亭由不溫不火一夜之間旺銷，一天內(nèi)認(rèn)購(gòu)138套；風(fēng)林綠洲水漲船高，價(jià)格目前已上漲至9000元／平方米，萬(wàn)科星園銷售勢(shì)頭明顯趨旺。支撐包括本項(xiàng)目在內(nèi)高檔公寓的高價(jià)位定位。目前北京以文化為賣點(diǎn)的項(xiàng)目如官書院，由于建筑形式老化，規(guī)劃一般，戶型陳舊。市場(chǎng)上一直缺乏標(biāo)識(shí)性項(xiàng)目。四、人群——買CITYHOUSE還是TOWNHOUSE本項(xiàng)目客戶定位是具有濃郁的傳統(tǒng)文化情結(jié)，即所謂的新儒商。他們已經(jīng)從“以自我為中心”過(guò)度到“以家庭為中心”的生活觀念，務(wù)實(shí)是他們置業(yè)的典型特征，比如老人就醫(yī)，孩子就學(xué)，都是他們考慮的重點(diǎn)。作為一種新的建筑產(chǎn)品，CITYHOUSE在地段、價(jià)格、品質(zhì)三者之間找到了一個(gè)新的平衡點(diǎn)，既滿足了人們對(duì)HOUSE的追求，同時(shí)也使得人們不必為遠(yuǎn)離市區(qū)而煩惱。五、蛋糕——市場(chǎng)份額的機(jī)會(huì)明年的市場(chǎng)是“兩頭熱，中間冷”，處于抵端和高端市場(chǎng)的項(xiàng)目市場(chǎng)并不缺乏有效客戶，而是缺乏有效供給。我們?cè)谇懊嬉呀?jīng)談到南城豪宅市場(chǎng)是一個(gè)空白。本項(xiàng)目不同于清芷園三期社區(qū)規(guī)模大，人群混雜；在產(chǎn)品和環(huán)境上各具優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目定位CITYHOUSE高端市場(chǎng)，回避了中間市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，明清文化遺址公園概念，文物生態(tài)社區(qū)概念，使本項(xiàng)目在推出時(shí)處于有利地位。從購(gòu)買力來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目周邊有三大中心客戶的支持，南城的文化中心，西城的金融中心、行政中心，此外還有西部地區(qū)軍隊(duì)系統(tǒng)客戶的支持。南城無(wú)豪宅的歷史，將因御樹苑而改寫。 會(huì)所無(wú)必要。 戶型很重要。 物業(yè)管理應(yīng)請(qǐng)知名的公司。 精裝修應(yīng)與精裝飾一步到位。 購(gòu)買者應(yīng)是同檔次人員。1 園林不宜多，不宜亂。以上這些來(lái)自客戶的聲音，對(duì)于我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)諸多啟示。我們知道，住宅建筑內(nèi)部空間組織的規(guī)律性反映在住宅建筑的外部造型上，尤其是城市型的住宅，如有規(guī)律的窗、陽(yáng)臺(tái)、凹廊、樓梯間等等在立面上表現(xiàn)出韻律和節(jié)奏。一般而言，住宅建筑外形大多以較淺的、明快的調(diào)和色（如淺黃、淺灰、淺綠）為主要基調(diào)。強(qiáng)烈的、鮮艷的對(duì)比色可以在大面積明快的淺色基調(diào)上重點(diǎn)使用。淺色的大面積的調(diào)和色調(diào)比較容易取得親切的感覺(jué)。同時(shí)，在墻面上粉以深淺和色調(diào)不同的水平或垂直色塊、色帶，可以使住宅的外形更為生動(dòng)。這就要求我們規(guī)劃時(shí)遵循“在傳統(tǒng)中尋找現(xiàn)代”的思路，在風(fēng)格與色彩上得到目標(biāo)客戶的文化認(rèn)可。總之，是打碎了的古典，是古典的現(xiàn)代。色彩上：整體應(yīng)是古典灰與現(xiàn)代灰的結(jié)合，除去沉悶，主張鮮明但不鮮艷。 形式上：CITYHOUSE與部分高級(jí)公寓的結(jié)合。單體上：空中花園與地面花園形成院落概念，單體高度形成四層半、五層、六層的高低錯(cuò)落?？傊?，我們對(duì)總平面規(guī)劃的建議是：神似上是傳統(tǒng)，如傳統(tǒng)元素、風(fēng)水、圍合、陰陽(yáng)五行，軸線意識(shí)；形式上現(xiàn)代，具有時(shí)代感。二、 園林設(shè)計(jì)概念及要素我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的生態(tài)園林大于建筑，所謂生態(tài)第一，建筑第二，因此我們?cè)瓌t上同意江南設(shè)計(jì)所“中間打開，通透輕靈”的設(shè)計(jì)方案，“化劍池”的運(yùn)用，抓住了明清文化的精髓。風(fēng)水靠耳語(yǔ)，如果人為的營(yíng)造太多太雜，過(guò)于強(qiáng)調(diào)就會(huì)走向虛假。圍合分實(shí)圍合和虛圍合，外壇墻是實(shí)圍合，小區(qū)內(nèi)部的道路是虛圍合。軸線中心規(guī)劃成特色——乾隆廣場(chǎng)，暗合天圓地方。我們建議在21多株古樹生態(tài)區(qū)做一口永樂(lè)井，將水景沿縱向軸線引入南區(qū)，蜿蜒而下，配合農(nóng)耕時(shí)代皇帝籍田的巧妙布局設(shè)計(jì)，暗合飲水思源；在生態(tài)景觀上達(dá)到項(xiàng)目的均好性，以此表現(xiàn)文物生態(tài)社