【正文】 使 路 燈 設(shè) 施 完 好 率 達(dá) 標(biāo) 。并與經(jīng)營人員及進(jìn)入小區(qū)各類施工單位簽訂安全責(zé)任書，所有施工人員必須掛牌進(jìn)入，定位施工。全體安管員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，落實(shí)外出請(qǐng)、銷假制度，保證有足夠的人力和強(qiáng)有力的應(yīng)急反應(yīng)能力。管理處將按照《消防系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)控制》的要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。管理處將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶說明并簽訂安全防火責(zé)任狀，在住戶裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住9 / 38戶的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。通過嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶能自覺維護(hù)小區(qū)的清潔環(huán)境。，花草樹木成活率達(dá)到 95%以上；管理處將配備充足的人力資源和先進(jìn)的綠化設(shè)備，按照《綠化工管理規(guī)定》 《綠化達(dá)標(biāo)要求》的要求，開展環(huán)境綠化工作，通過“人性化和靈活性相結(jié)合” 管理方式，與住戶共同維護(hù)好君留苑小區(qū)的綠化環(huán)境。 98%，投訴回訪率 95%以上；管理處加強(qiáng)與住戶的溝通合作，加上管理處全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)，通過制度化、規(guī)范化的管理措施，確保有效投訴率 1%之下，投訴處理率 95%。對(duì)已實(shí)施的維修服務(wù)統(tǒng)計(jì)上報(bào)管理處主任，內(nèi)容包括已完成的維修服務(wù)出現(xiàn)的問題、已采取的措施等；管理處主任須按20%的比例抽訪。 道路完好率 96%管理處將配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識(shí)，確保道路暢通，停車有序。 90%以上；管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，引導(dǎo)住戶自愿交費(fèi)，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。每年作一次征詢意見調(diào)查，采取發(fā)調(diào)查表形式，將征詢到的信息登記統(tǒng)計(jì)，由管理處主任進(jìn)行分析，及時(shí)糾正和預(yù)防措施，將處理結(jié)果直接公布。c. 財(cái)務(wù)人員 1 名，負(fù)責(zé)管理處各種費(fèi)用的收取。d. 客戶服務(wù)管理中心主管（綜合管理部主管兼任） ，管理員 1 人；負(fù)責(zé)協(xié)助管理處主任開展管理和服務(wù)工作，并貫徹執(zhí)行物業(yè)管理方案。接受各部門工作人員投訴，通過相關(guān)部門處理，并對(duì)投訴進(jìn)行跟蹤、回訪和記錄。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行全面的管理服務(wù)。e. 綜合管理部主管 1人，管理員 1人；工作主要內(nèi)容有：負(fù)責(zé)咨詢接待、服務(wù)受理、電腦、行政管理、后勤服務(wù)、服務(wù)費(fèi)收取、采購計(jì)劃、衛(wèi)生消殺、綠化養(yǎng)護(hù)、服務(wù)質(zhì)量、房屋管理、裝修管理、倉庫管理、資料檔案管理、維修材料的出入庫、維修工具的管理、房產(chǎn)管理、二次裝修管理、社區(qū)文化、清潔綠化日常管理等。g. 安管隊(duì)長 1名，負(fù)責(zé)小區(qū)消防、二次裝修施工人員管理、游泳池安全及安全管理工作，按實(shí)際需要，下設(shè)崗?fù)ぶ蛋?2個(gè)、巡邏崗 1個(gè)。h. 綠化工 2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作。 管理處職責(zé)a. 按管理處的管理項(xiàng)目及目標(biāo)管理的要求，負(fù)責(zé)修訂物業(yè)管理方案，并實(shí)施管理。c. 全面實(shí)施經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任管理，組織全體員工完成管理處承擔(dān)的物業(yè)管理目標(biāo)和任務(wù)，確保所管項(xiàng)目的延續(xù)。12 / 38e. 負(fù)責(zé)管理處的物業(yè)管理日常維修材料申報(bào)、管理。加強(qiáng)對(duì)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和思想教育工作，提高服務(wù)意識(shí)和競爭觀念。h. 負(fù)責(zé)管轄小區(qū)（君留苑小區(qū)）物業(yè)項(xiàng)目的交接和驗(yàn)收。j. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）供水、供電、消防、電梯、監(jiān)控、游泳池等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄、安全值班。l. 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域樓宇商場、游泳池、道路、管線、招牌、綠化、衛(wèi)生消殺、公共設(shè)施設(shè)備等物業(yè)項(xiàng)目的日常管理。n. 接待和處理業(yè)主（客戶）來訪、查詢、委托、投訴，并按規(guī)定進(jìn)行回訪。p. 負(fù)責(zé)小區(qū)（君留苑小區(qū)）內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)的組織實(shí)施。 物業(yè)管理處各崗位職責(zé) 管理處主任職責(zé)，直接對(duì)公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)；、培訓(xùn)計(jì)劃及設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)情況；，確保最佳物耗率，控制成本；，跟進(jìn)收費(fèi)情況，在必要時(shí)親自實(shí)施催費(fèi)計(jì)劃保證管理費(fèi)用的及時(shí)到位 ；，對(duì)業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、協(xié)調(diào)和全面了解；13 / 3考核；、管理員、工程主管和安管隊(duì)（班）長；在不違反政策的前提下，決定其它操作人員的錄用、考核、獎(jiǎng)懲等，在適當(dāng)時(shí)提出人員晉升報(bào)告；、選擇合格供方提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)，督促相關(guān)部門有效控制及考核各供方的工作，促使供方保障工作質(zhì)量；，為管理評(píng)審提供相應(yīng)的報(bào)告，對(duì)管理提出改進(jìn)意見；，負(fù)責(zé)管理處內(nèi)外活動(dòng)的計(jì)劃、組織；、節(jié)能計(jì)劃、工程維修預(yù)算等各項(xiàng)工作計(jì)劃；，保證樓宇的安全使用；，及時(shí)糾正維保工作的偏差；，提高并保持部門員工的總體業(yè)務(wù)水平；，并定期進(jìn)行回訪；、匯報(bào)工作，協(xié)助公司主管領(lǐng)導(dǎo)完成其他工作； 客戶服務(wù)管理中心主管職責(zé)；、解退及內(nèi)部調(diào)配工作，處理員工之間的糾紛，負(fù)責(zé)崗位職責(zé)等人事管理制度與勞動(dòng)用工管理制度的解釋工作，盡力解決員工的實(shí)際困難；，負(fù)責(zé)起草相關(guān)綜合性報(bào)告、文稿，制定、修改規(guī)章制度，建立健全人事管理制度與勞動(dòng)用工制度；、勞動(dòng)紀(jì)律管理，并向財(cái)務(wù)部提交月度員工工資及福利發(fā)放計(jì)劃；；、盤點(diǎn)和各種清核工作；，并就可能存在的問題向主任匯報(bào)；，審批/制定部門各項(xiàng)工作計(jì)劃，保證各項(xiàng)工作有落實(shí)、有檢查，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，控制總體工作質(zhì)量，對(duì)部屬員工進(jìn)行考核；，對(duì)部門工作負(fù)責(zé)，完成上級(jí)交辦的其它工作。 工程部主管職責(zé)，直接對(duì)主任負(fù)責(zé)。、考核。，并對(duì)供方的工作做技術(shù)評(píng)價(jià)。，組織制定切實(shí)可行的節(jié)能降耗措施方案，并指導(dǎo)督促其有效實(shí)施。 安管隊(duì)長職責(zé)，堅(jiān)決執(zhí)行主管指令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)消防工作。根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)各崗位安管員進(jìn)行調(diào)整；，零點(diǎn)之后的夜間查崗每周不少于兩次； 1 次，每半月召開隊(duì)務(wù)會(huì) 1 次；、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。 安管員職責(zé)，保持高度警惕，注意發(fā) 現(xiàn) 可 疑 的 人 、 事 、 物 ， 預(yù) 防 治 安 案 件 的 發(fā) 生 ；，對(duì)殺人、放火、搶劫、盜竊等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)，但無實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力；，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力；，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入小區(qū)；、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證，檢查； ，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報(bào)復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)；，協(xié)助業(yè)主做好“四防”工作，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)向業(yè)戶報(bào)告，協(xié)助整改；、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑的人員有權(quán)進(jìn)行盤查監(jiān)視，并報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理；16 / 38《治安管理處罰法》的人，有權(quán)勸阻、制止和批評(píng)教育，但無處罰的權(quán)力；，可以進(jìn)行監(jiān)視、檢舉、報(bào)告，但無權(quán)偵察、扣押、搜查。 清潔工崗位職責(zé) ，上班著工作服和佩帶工號(hào)牌，做到眼勤、手勤和腿勤，接受客戶的監(jiān)督。 。,對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的住戶和個(gè)人要大膽管理,輕者要進(jìn)行批評(píng)，重者要予以罰款，限期整改。 綠化工崗位職責(zé) ，遵守公司和管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。熟知花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法，保持草地?zé)o雜草、無枯草、干凈整潔。適時(shí)適當(dāng)澆水施肥，保證樹木花草生長旺盛，鮮花常開，注意節(jié)約用水。 ，熟悉安全使用各類綠化工具和材料，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備或工17 / 38具異常，應(yīng)立即停止操作，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 。為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合君留苑小區(qū)的特點(diǎn)，合理分配管理用房包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房、宿舍；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；建議開發(fā)商對(duì)管理用房進(jìn)行基本裝修，物業(yè)公司進(jìn)駐后能立即投入使用。 前期物業(yè)管理服務(wù)、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；、環(huán)保及安全方面建議；；；；；（理論、實(shí)操、軍事訓(xùn)練及物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)） ；18 / 387 為確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制,以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管，有效配合開發(fā)商交房工作，保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。 驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。 工作程序：驗(yàn)收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。、場地施工垃圾的清理。 入伙籌備及管理 入伙資料的準(zhǔn)備。 物業(yè)管理處主任負(fù)責(zé)入伙管理工作，擬定入伙工作人員及其職責(zé)。 日?；A(chǔ)管理（對(duì)于一期已入住的業(yè)主的管理事宜，開發(fā)公司和物業(yè)公司可另行商討） ，并制定書面形式的作業(yè)指導(dǎo)書，日常事務(wù)活動(dòng)至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：規(guī)范文件檔案資料的分類、編號(hào)、審批、收發(fā)處理和保管工作，并設(shè)有專職人員管理檔案資料。日常管理文件（如管理公司通知、通報(bào)等）按照聯(lián)榮物業(yè)公司制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)、并立卷歸檔。檔案資料統(tǒng)一管理。（如電腦磁盤、錄相帶、錄音帶、照片、圖表等） ，并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、備份、保管。f. 注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。、保存期限以及是否有效和作廢。確保違章發(fā)生率控制在 2%以下；違章處理率達(dá)到 95%。確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率達(dá)到90%，業(yè)主有效投訴率在 2%以下；業(yè)主投訴處理率達(dá)到 98%。使維修工程質(zhì)量合格率達(dá)到 100%；零修急修及時(shí)率達(dá)到 98%，并嚴(yán)格要進(jìn)行回訪，回訪率 95%。、客戶服務(wù)及日常維修服務(wù)分別根據(jù)以下文件執(zhí)行:《檔案管理》執(zhí)行?！豆芾硖巻T工管理》執(zhí)行.《工程維修操作管理規(guī)定》執(zhí)行。房 屋 本 體 部 位 的 維 護(hù) 和 管 理 的 范 圍 ： 房 屋 主 體 承 重 結(jié) 構(gòu) 部 位 （ 包 括 基 礎(chǔ) 、 內(nèi) 外 承重 墻 體 、 柱 、 梁 、 樓 板 、 屋 頂 等 ） 、 抗 震 結(jié) 構(gòu) 部 位 （ 構(gòu) 造 柱 、 梁 、 墻 ） 、 外 墻 面 、 門 廳 、樓 梯 間 、 走 廊 通 道 等 。，工程部主管負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，要求每年至少進(jìn)行 4次物業(yè)基本情況的檢查。 加強(qiáng)商鋪的裝修管理在商家進(jìn)駐前，加強(qiáng)對(duì)商鋪裝修的監(jiān)督：。 加強(qiáng)商鋪用房的管理，維持正常的經(jīng)營秩序 建立完善的商業(yè)用房管理規(guī)章制度，使商業(yè)用房的管理實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和制度化，對(duì)商家的經(jīng)營行為起到監(jiān)督和約束的作用； 積極配合居委會(huì)，摘好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的“門前三包” ，制止“六亂” ； 配合環(huán)保部門，加強(qiáng)對(duì)商家“三廢”排放的監(jiān)管。任何住戶不得私自擺放或懸掛廣告、招牌，張貼各類宣傳品，否則將一律予以撤除，并處以罰款和賠償。，其它各類宣傳品的懸掛和張貼統(tǒng)一由管理處綜合管理部負(fù)責(zé)。、徽標(biāo)、產(chǎn)品名等廣告發(fā)布，要嚴(yán)格按照《中華人民共和國廣告法》 、《國際專利公約》和《國家專利法》的有關(guān)規(guī)定加以制作，決不允許有違法行為。、模糊不清、破損的廣告、招牌和宣傳品，要及時(shí)清理或更換，對(duì)于影響市容面貌的一律取締。，客戶須提供與商業(yè)經(jīng)營有關(guān)的營業(yè)執(zhí)照法人代表證書、個(gè)人身份證等合法有效證件并申請(qǐng)開業(yè)經(jīng)營，在與管理處或上級(jí)公司簽訂合同后方可開辦執(zhí)業(yè)。，提倡“顧客至上，服務(wù)第一” ，不得出售假冒偽劣商品，不得隨意抬高價(jià)格坑害顧客，不準(zhǔn)制作出售淫穢制品，商品價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，接受消費(fèi)者的監(jiān)督。，不得在經(jīng)營中高聲喧嘩，爭執(zhí)吵鬧，不得占道經(jīng)營，自覺實(shí)行“門前三包” 。嚴(yán)禁在走廊、服務(wù)臺(tái)吸煙，不準(zhǔn)隨意丟煙頭，不準(zhǔn)在樓內(nèi)及房間內(nèi)燃燒明火，嚴(yán)禁使用電爐和不安全加熱器。23 / 38，業(yè)戶、住戶內(nèi)部衛(wèi)生自行清掃，垃圾和雜物倒入公用垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁向窗外倒水、扔雜物不準(zhǔn)隨地吐痰，亂扔垃圾。，應(yīng)事先申請(qǐng)，送交管理員（附草圖）審核，