【正文】 年度紀念日，管理處用多樣形式祝賀喬遷之喜，如祝賀詞：衷心祝賀您加入君留苑小區(qū)大家庭；祝賀您喬遷君留苑小區(qū)幾周年等。（二） 組織措施a. 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，了解能源使用情況。在商業(yè)面積租賃過程中，從滿足居民基本生活需要做起，設置小而精的商業(yè)鋪位，為居民提供便利條件。員工培訓是企業(yè)管理升級的當務之急。c. 業(yè)主（客戶）的來訪、來電或其它的意見、建議。 君留苑小區(qū)用戶公約 君留苑小區(qū)文明公約 君留苑小區(qū)車輛管理規(guī)定 君留苑小區(qū)治安管理規(guī)定 君留苑小區(qū)二次裝修管理規(guī)定 君留苑小區(qū)消防安全管理規(guī)定 君留苑小區(qū)業(yè)主臨時公約 君留苑小區(qū)綠化管理規(guī)定在職自學培訓36 / 38 君留苑小區(qū)出入證管理規(guī)定 君留苑小區(qū)物品進出管理規(guī)定 君留苑小區(qū)游泳池管理規(guī)定 內(nèi)部制度通過對內(nèi)部各崗位員工的工作要求和崗位職責的確定，以我公司服務理念“您的滿意就是我們的追求”為基礎，實現(xiàn)我公司的發(fā)展目標 交接班制度 消防安全檢查制度 治安巡邏制度 社區(qū)文化工作制度 機房管理制度 配電房管理規(guī)定 突發(fā)事件應急管理規(guī)程 供電管理制度 消防應急預案 廣告招牌管理規(guī)定 檔案管理制度 考勤請休假制度 小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點管理制度37 / 3810 持續(xù)改進 持續(xù)、改進為確保物業(yè)管理實施方案在服務過程中得到有效的控制及質(zhì)量的保證，對各項服務工作進行不斷的持續(xù)改進，以滿足業(yè)主（客戶）的需求。 管理人員的培訓 培訓觀念物業(yè)管理企業(yè)的競爭實質(zhì)上是人才的競爭，是員工隊伍綜合素質(zhì)的競爭，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關鍵在于有效的員工培訓。管理處將根據(jù)小區(qū)的居住層次、工作性質(zhì)以及周邊的配套環(huán)境，以客戶需求為導向，以客戶滿意為目標，以優(yōu)質(zhì)服務為承諾，將君留苑小區(qū)的便民服務活動及時滲透到居民生活當中去。b. 統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃和記錄工作。因中青年人奔波于日益激烈的市場競爭中，忙于工作，老年人和兒童相對閑暇時間較多，對他們細心關注，會贏得中青年人的有力支持。，激發(fā)業(yè)主參與興趣，使業(yè)主產(chǎn)生強烈的主人翁意識與自豪感?，F(xiàn)場人員調(diào)度現(xiàn)場緊急調(diào)度組織疏散組應急供電水組故障搶修組電梯應急處理組現(xiàn)場搶救組外圍秩序組搶救運輸組現(xiàn)場滅火組維修應急指揮（工程組主管）搶救指揮（安全管理隊長）現(xiàn)場調(diào)度指揮（綜合管理主管）總指揮（管理處主任）副總指揮（服務管理中心主管）28 / 38《停車場管理規(guī)定》文件執(zhí)行。f. 在當?shù)毓矙C關的指導下，密切聯(lián)系業(yè)主（客戶） ，提高業(yè)主（客戶）安全防范意識，共同做好君留苑小區(qū)安管防范工作。c. 設備系統(tǒng)的應急處理按照作業(yè)指導書《設備系統(tǒng)應急處理方案》等相關規(guī)程進行。c. 管理處負責設備技術資料的保管。，不得在經(jīng)營中高聲喧嘩，爭執(zhí)吵鬧，不得占道經(jīng)營，自覺實行“門前三包” 。 加強商鋪的裝修管理在商家進駐前，加強對商鋪裝修的監(jiān)督：。確保違章發(fā)生率控制在 2%以下；違章處理率達到 95%。 入伙籌備及管理 入伙資料的準備。 。 安管員職責，保持高度警惕，注意發(fā) 現(xiàn) 可 疑 的 人 、 事 、 物 ， 預 防 治 安 案 件 的 發(fā) 生 ；，對殺人、放火、搶劫、盜竊等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權抓獲并扭送公安機關，但無實施拘留、關押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款的權力；，有權保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權力；，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入小區(qū)；、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進行驗證，檢查； ，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復，可采取正當防衛(wèi)；，協(xié)助業(yè)主做好“四防”工作，落實各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)戶報告，協(xié)助整改；、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑的人員有權進行盤查監(jiān)視，并報告當?shù)毓矙C關處理；16 / 38《治安管理處罰法》的人，有權勸阻、制止和批評教育，但無處罰的權力；，可以進行監(jiān)視、檢舉、報告，但無權偵察、扣押、搜查。 物業(yè)管理處各崗位職責 管理處主任職責，直接對公司主管領導負責；、培訓計劃及設備維修保養(yǎng)計劃，檢查各項計劃的落實情況；，確保最佳物耗率，控制成本；，跟進收費情況，在必要時親自實施催費計劃保證管理費用的及時到位 ；，對業(yè)務工作進行指導、檢查、協(xié)調(diào)和全面了解；13 / 3考核；、管理員、工程主管和安管隊（班）長；在不違反政策的前提下，決定其它操作人員的錄用、考核、獎懲等，在適當時提出人員晉升報告；、選擇合格供方提交公司主管領導核準，督促相關部門有效控制及考核各供方的工作，促使供方保障工作質(zhì)量；，為管理評審提供相應的報告，對管理提出改進意見；，負責管理處內(nèi)外活動的計劃、組織；、節(jié)能計劃、工程維修預算等各項工作計劃；，保證樓宇的安全使用；，及時糾正維保工作的偏差；，提高并保持部門員工的總體業(yè)務水平；，并定期進行回訪；、匯報工作，協(xié)助公司主管領導完成其他工作； 客戶服務管理中心主管職責；、解退及內(nèi)部調(diào)配工作，處理員工之間的糾紛，負責崗位職責等人事管理制度與勞動用工管理制度的解釋工作，盡力解決員工的實際困難；，負責起草相關綜合性報告、文稿，制定、修改規(guī)章制度，建立健全人事管理制度與勞動用工制度；、勞動紀律管理，并向財務部提交月度員工工資及福利發(fā)放計劃；；、盤點和各種清核工作；，并就可能存在的問題向主任匯報；，審批/制定部門各項工作計劃，保證各項工作有落實、有檢查，開展業(yè)務培訓，控制總體工作質(zhì)量，對部屬員工進行考核；，對部門工作負責，完成上級交辦的其它工作。c. 全面實施經(jīng)營目標責任管理，組織全體員工完成管理處承擔的物業(yè)管理目標和任務，確保所管項目的延續(xù)。c. 財務人員 1 名，負責管理處各種費用的收取。管理處將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細向住戶說明并簽訂安全防火責任狀，在住戶裝修時嚴格把關，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強化住9 / 38戶的消防安全意識，加強重點部位的監(jiān)督管理，杜絕火災事故的發(fā)生。4 管理目標，為維護全體業(yè)主的合法權益，管理處的總體管理目標是：在管理期內(nèi)達到豐城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。 管理機制 實行目標管理責任制現(xiàn)代科學管理包括基礎管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論。小區(qū)主出入口 4 個，消防通道 個。公司現(xiàn)有管理人員 15 人，中高級管理人員 5 人，95%員工持物業(yè)管理上證崗及專業(yè)崗位資格證文件，組建了一批高素質(zhì)的管理隊伍?？偨ㄖ娣e約 萬平方米；其中一期多層住宅 15 棟，建筑面積 63300 平方米， 個單元，總戶數(shù) 戶；商業(yè)用房建筑面積 平方米；管理用房建筑面積 平方米；幼兒園一所建筑面積 2720平方米；室外停車位約 個。指令述職考核反饋信息反饋指揮協(xié)調(diào)授權授權考核指令信息服務需求建議、投訴業(yè)主、客戶意見征詢業(yè)主、客戶 客戶服務中心 （24 小時） 君留苑小區(qū)物 業(yè)管理處部門、主管及作業(yè)層反饋、回訪江西聯(lián)榮物業(yè)君留苑小區(qū)物業(yè)管理處服務及信息反饋處理流程圖6 / 38管理處員工日常隨機走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。 監(jiān)督與自我約束機制7 / 38 監(jiān)督機制 自我約束機制管理處全體員工嚴格遵守職業(yè)道德標準、行為規(guī)范和員工守則。充分利用小區(qū)宣傳欄張貼安全防范知識，提高住戶自覺防范意識，以有效預防、制止治安事件的發(fā)生。 90%以上；管理處實行規(guī)范化管理，公開服務內(nèi)容、有償服務價格、服務質(zhì)量標準，使物業(yè)管理始終處于監(jiān)督之中。i. 清潔班長 1名，清潔工 6名，負責樓宇內(nèi)、商場、外圍紅線內(nèi)、道路、場地、游泳池、綠化等公共部位的清潔工作。o. 定期開展物業(yè)管理客戶意見調(diào)查、收集和整理，不斷地有計劃進行工作改進。對日常工作進行全面監(jiān)督；15 / 3任務、工作要求、考核標準，掌握值班區(qū)內(nèi)的安管工作程序及特點，加強重點崗位的安全防范；，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受建議和意見；（包括訓練、學習、培訓） 。 ，定期對區(qū)內(nèi)花木防蟲滅害。f. 移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收計劃提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。每季度對檔案資料管理情況進行檢查。 房 屋 及 配 套 設 施 完 好 率 達 到 98%。，不得刊登、張貼和懸掛低級趣味、淫穢不堪的廣告和宣傳，不得侵犯他人商標專權和肖像權。a. 管理處負責對設備進行分類、編號，每臺設備對應一個設備編號，并將設備按類別、編號登入《設備臺賬》 。a. 設備的維修分計劃維修和故障搶修兩類。c. 制定和完善各項安管管理規(guī)章制度，實行 24小時值班及巡視制度?！断拦芾硪?guī)定》文件執(zhí)行。 社區(qū)文化活動通過社區(qū)文化活動的開展，增進管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的了解，改善小區(qū)的人文環(huán)境，促進小區(qū)文化發(fā)展。充分調(diào)動住戶的積極性，發(fā)掘業(yè)主中的骨干力量和多方面人材，讓他們參與到活動及組織策劃中來。在君留苑小區(qū)的運行成本中，能源開支是最重要的一部分。，由全體員工共同執(zhí)行。8 資源保障措施34 / 38實行崗位輪換制，為參與全方位市場競爭培養(yǎng)一批管理全才，優(yōu)化人才結構，加大人才培訓力度，充分調(diào)動員工的積極性，實行競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的體制。《員工培訓管理》文件執(zhí)行。11 附項 物業(yè)管理涉及的主要法律法規(guī)及相關的管理依據(jù)a. 國務院頒布《物業(yè)管理條例》和《江西省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》b. 建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》c. 《消防法》d. 《物業(yè)委托管理合同》e. 《管理處目標管理責任書》12 結束語一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，不僅是一個好的管理者，同時也是一個信譽好的商業(yè)伙伴，我們有能力、有信心將君留苑小區(qū)的物業(yè)管理好。短期研修，專職進修，參觀學習，行業(yè)沙龍，論文交流等。如物業(yè)保險代理、家庭理財咨詢、租賃代理等多種形式的便民服務項目，以滿足業(yè)主的需求。d. 加強設備管理維修，認真節(jié)約能源，杜絕浪費水、電的情況。可增加業(yè)主的愛國主義精神，培養(yǎng)其主人翁意識，加強小區(qū)的整體凝聚力。物業(yè)管理處根據(jù)不同時期，不同年齡結構，不同文化程度來全面考慮?！毒G化管理規(guī)定》 、 《綠化達標要求》 、文件執(zhí)行?！栋补軉T管理規(guī)定》文件執(zhí)行。e. 在設備運行過程中出現(xiàn)的任何故障和事故按相關作業(yè)指導書執(zhí)行。嚴格按《裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。22 / 38（含霓虹燈廣告） 、招牌及宣傳品，思想內(nèi)容要健康文明，不允許刊登低級趣味和虛假不實的廣告詞與畫面。 ：設兼職、專責檔案管理員。 驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收,主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、給排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。，配合消防部門做好防火工作。，組織對各級技術人員進行培訓及考核。i. 負責小區(qū)（君留苑小區(qū)）安全防范和車輛管理工作。社區(qū)文化組織和實施。管理處實行回訪制度，加強維修服務的回訪工作，對已實施的維修服務進行回訪，對多次或重復出現(xiàn)的質(zhì)量不合格，擴大回訪比例。 維 護 保 養(yǎng) 責 任 到 人 ， 實行 量 化 考 核 ， 實 行 定 期 維 修 和 日 常 保 養(yǎng) 相 結 合 ， 并 根 據(jù) 小 區(qū) 路