碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案1-在線瀏覽
2025-06-11 23:44本頁面
【正文】 加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)； 前期的市場(chǎng)消費(fèi)力不足，投資店鋪壓力較大，影響項(xiàng)目的投 資銷售； 項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng) 培育期增長(zhǎng)。 餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)。 服務(wù)內(nèi)容 化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等 時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等三、項(xiàng)目商業(yè)定位客層定位： 客層定位：以中檔消費(fèi)為主，兼顧部分高檔及低檔消費(fèi)需求。商圈構(gòu)成： 商圈構(gòu)成：核心商圈：良鄉(xiāng)商圈；輻射商圈：北京西部房山、豐臺(tái)海淀等區(qū)。四、樓層規(guī)劃布局運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、 運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理“倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)： 倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)： 倒金子塔樓層 經(jīng)營(yíng) 區(qū)域面 經(jīng)營(yíng)品類 金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、 F1 東區(qū) F 23 F4 F12 F3 精品館 生活 超市 時(shí)尚流行 館 品牌店 餐飲、 娛樂、 5100 箱包、男女服飾 生活日常用品、小百貨等 飾品、時(shí)尚服飾、百元商品城、 風(fēng)味小吃城、電玩城、美容院等 名品專業(yè)店、中西快餐等 餐飲、茶藝、KTV、院線等 備注 不含1F臨街 店鋪（2600㎡） 物業(yè)持有或整售 (不含2F門市店 ) 業(yè)主自營(yíng) 業(yè)主自營(yíng) 業(yè)主自營(yíng)16400 8800 5000 2700西邊步 行街四、樓層規(guī)劃布局說明： 說明：商場(chǎng)的垂直功能布局以“漢堡包”形式體現(xiàn)。 一層精品館：商品定位中高檔，消費(fèi)群體主要面向中高端群體。四、樓層規(guī)劃布局說明： 說明：二、三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)生活超市進(jìn)駐，一則滿足周邊市民的 日常生活消費(fèi)需求，為大眾服務(wù)；二則通過其強(qiáng)大的聚客力為項(xiàng)目 帶來充足的客源。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸 引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本項(xiàng) 目的目標(biāo)客層。 西區(qū)商業(yè)步行街作為本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn)，其承載的功能以餐飲、 休閑、娛樂等功能為主，形成本項(xiàng)目購物、休閑、娛樂、餐飲綜合 服務(wù)消費(fèi)空間，更好滿足區(qū)域消費(fèi)需求，豐富該區(qū)旅游市場(chǎng)。 F1 精品館 （7700㎡） 室內(nèi)部分： 名品街4100㎡；個(gè)人護(hù)理專業(yè)店：500㎡； 項(xiàng)目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500㎡規(guī)劃為網(wǎng)吧 。 百元商品街：4200㎡；電玩：600㎡； 風(fēng)味小吃城：3200㎡； 其他配套（如美容中心、休閑水吧等）：800㎡。五、招商及運(yùn)營(yíng)招商目標(biāo)品牌 （略） 招商建議 ：規(guī)劃在先， 規(guī)劃在先，按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃； 配套保障， 配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套； 招商先行， 招商先行，按商場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商； 同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。五、招商及運(yùn)營(yíng)招商策略策略一：科學(xué)分類、合理配比； 策略一：科學(xué)分類、合理配比； 策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先 ； 策略二： 策略三：放水養(yǎng)魚、低價(jià)引進(jìn) ； 策略三：放水養(yǎng)魚、 策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享； 策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享；五、招商及運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)建議模式一： 模式一：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公 司，對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營(yíng)管理。 模式二：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司， 模式二：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司，委托專業(yè) 公司參與經(jīng)營(yíng)管理。七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪” 按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全 部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營(yíng)或包租 。一層商鋪 建筑面積為30～35㎡為主；所占比例為60%；20～30㎡為輔；所占比例為 30%；10㎡以下及35～60㎡所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定 建筑面積。七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)東區(qū)商鋪“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷售率是基本原則。東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)“高、寬、深”的設(shè)計(jì)理念， 最大限度地提高利潤(rùn)率。首付款控制——首付款 不宜超過4～10萬元，降低投資門檻。二、三層均價(jià)為：6000元/㎡ 三層均價(jià)為：6000元東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客 戶。 民營(yíng)企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。個(gè)體投資者群體的主要特征年齡結(jié)構(gòu)： 在30—55歲之間，其中又以35—45歲的投資者為主。七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)鋪位 銷售均價(jià) 總房?jī)r(jià) 銀行貸款 租金收益 年返租金額 提前返租 實(shí)際首付款 償還貸款 30㎡ 10000元／㎡ 30㎡10000 =30萬元 5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元) 租金收益率10％ 3萬元(30萬元10％=3萬元) 購房時(shí)返還3年租金9萬元 6萬元 10年15萬元貸款，15= 12=七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析投資者投資收益分析租金收益 每年收益3萬元，40年累計(jì)收益120萬元償還貸款后 現(xiàn)金收益
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