地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-在線瀏覽
2025-06-09 23:31本頁(yè)面
【正文】 較為吸引的輕松付款方式。 內(nèi)銷(xiāo)以羅湖區(qū)老居民為主，普遍收入中等，三口之家占絕大多數(shù)216。 外銷(xiāo)主要客戶為較低收入階層，兼有少部分投資客現(xiàn)狀分析項(xiàng)目有一定的規(guī)模，并具備大面積的園林綠化，較其他項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目推廣中，以“小家庭，大生活”為主題，以較平的價(jià)格和社區(qū)規(guī)模為人們營(yíng)造一種健康向上的生活，吸引中低收入階層置業(yè)者的目光，年后現(xiàn)在銷(xiāo)售情況尚好，主要優(yōu)勢(shì)區(qū)域范圍同素質(zhì)物業(yè)較少，估計(jì)后期階段宣傳力度將減少，三房相信有一定壓力，因較佳景觀及面向單位幾乎售完。 內(nèi)銷(xiāo)主要吸引了較為前衛(wèi)、講究居住空間的年輕人小家庭216。 部分投資客現(xiàn)狀分析片區(qū)內(nèi)獨(dú)有躍式戶型，但是樓宇綜合素質(zhì)較差，戶型不利于使用，且有較強(qiáng)空間壓迫感，樓宇外立面及園林素質(zhì)較差，由于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)極差，已轉(zhuǎn)世聯(lián)代理， 前有一段時(shí)間處于封盤(pán)階段，前期香港宣傳力度較大，包括展銷(xiāo)、香港電視廣告、電視廣告雜志等，但總體收效較低，目前估計(jì)推廣力度轉(zhuǎn)向內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)，主力吸引客戶為高級(jí)白領(lǐng)，預(yù)計(jì)4月份將會(huì)有較大動(dòng)作的推廣活動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有一定促進(jìn)作用，可于其售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置廣告牌或指示牌。 內(nèi)銷(xiāo)客戶群較為分散，主要以片區(qū)商人、原住民、高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員為主216。以“山水相伴，尊貴人生”為主題，推廣其營(yíng)造的意大利文化住區(qū)，并將樣板房設(shè)于20層樓上，朝向東湖方向，能夠看到美麗的山水景觀。剩余單位景觀較差、樓層較高，施工進(jìn)度有一定優(yōu)勢(shì)，架空層園林已開(kāi)始施工，但缺乏規(guī)模，其園林的施工完成對(duì)彩天閣有一定利好因素，戶型面積偏大，且選擇較小。項(xiàng)目名稱新世界鹿茵翠地發(fā)展商深圳新世界物業(yè)管理新世界物管物業(yè)管理費(fèi)入伙時(shí)間2003/5項(xiàng)目性質(zhì)13棟8－18層總戶數(shù)611可售套數(shù)611已售套數(shù)45銷(xiāo)售速度7％戶型定位2房、三房100M2占60％，四房及復(fù)式客戶定位“羅湖半山溫泉豪宅”吸引周邊成功人士、有部分外銷(xiāo)價(jià)格定位豪裝6800元/M2剩余主要戶型整個(gè)樓盤(pán)以三房為主，占60％，其余為二房及四房單位成交客戶分析216。 由于新世界在香港有較好的知名度，外銷(xiāo)比率大概有20％現(xiàn)狀分析現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，3月中開(kāi)盤(pán)，目前認(rèn)購(gòu)客戶偏向于大戶型，三房、四房為主，三月份將會(huì)在香港推廣， 多項(xiàng)包裝方向包括水體景觀，配套設(shè)備都傾向于外銷(xiāo)份額。布心片區(qū)樓盤(pán)分析：目前布心區(qū)內(nèi)各種檔次、價(jià)位的樓盤(pán)均有，能夠滿足各種不同層面的需求。從需求類型來(lái)看，區(qū)內(nèi)的中等價(jià)位樓盤(pán)較受歡迎，2房、3房的單位需求較多，說(shuō)明置業(yè)者還是以居家性質(zhì)為主，承受能力居于中等水平，而高價(jià)位的樓盤(pán)需求相對(duì)偏弱。每個(gè)樓盤(pán)都有自己的推廣主題。此外，布心片區(qū)成熟的居住氛圍也是每個(gè)樓盤(pán)主推的概念。從目前市場(chǎng)上的銷(xiāo)售狀態(tài)來(lái)看，雖然片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度放慢，但是銷(xiāo)售價(jià)格卻沒(méi)有下降的趨勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，片區(qū)的樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況基本上與彩世界現(xiàn)時(shí)的情況比較相似，剩余戶型都以三房為主，但是彩世界又有其獨(dú)有的各種優(yōu)勢(shì)：架空層園林、空中園林、規(guī)模、各項(xiàng)配套、外部景觀等優(yōu)勢(shì)，隨著工程進(jìn)度的加緊，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售的進(jìn)度會(huì)進(jìn)一步加快，在各種特有時(shí)機(jī)上輔助以各種推廣活動(dòng)，在推廣時(shí)盡量避開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的對(duì)沖，將會(huì)收到較好的銷(xiāo)售成績(jī)。 推廣主題定位追求品味，追求彩世界————締造羅湖生活品質(zhì)，一切由彩世界開(kāi)始178。 定位詮釋品 味：迎合并可以延續(xù)彩世界前期項(xiàng)目的宣傳訴求點(diǎn)（羅湖新生活標(biāo)準(zhǔn)），樓盤(pán)的綜合素質(zhì)有利于體現(xiàn)品味，體現(xiàn)物業(yè)檔次。 品 質(zhì)：昔日置業(yè)羅湖是一種尊貴身份的體現(xiàn)，如今羅湖的地位已逐漸被福田、南山所代替，提倡“羅湖生活品質(zhì)”，實(shí)為重新勾起大多數(shù)老深圳心中深厚的“羅湖情結(jié)”，引起又一輪的置業(yè)羅湖潮。 由彩世界開(kāi)始：后期項(xiàng)目品質(zhì)開(kāi)發(fā)的鋪墊，為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供品牌支持，塑造朗鉅地產(chǎn)品質(zhì)地產(chǎn)的形象。216。216。216?！拘∪繂挝唬?0～91平方米單位）】小三房單位未銷(xiāo)售單位共150套左右，于2＃、3＃、4＃、5＃都有，其中4＃彩悅閣分布較多；分布樓層比較分散，各個(gè)樓層均有；價(jià)格集中于6300～8500之間，亦屬價(jià)位較高單位。 劣勢(shì)分析：雖小三房單位都有中心園林及部分園林單位景觀，但較低園林景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的單位大部分已經(jīng)銷(xiāo)售，單位俯視中心園林角度大；小三房戶型優(yōu)勢(shì)并不明顯，局部區(qū)間如公共和主人房衛(wèi)生間使用性較差，主人房光線度不足；剩余單位總價(jià)區(qū)間65～77萬(wàn)占65％，沒(méi)價(jià)格優(yōu)勢(shì)；缺乏樣板房引導(dǎo)；單位分布較散；不利于集中推售。 優(yōu)勢(shì)分析：中心園林的展示，加大客戶的景觀沖擊；單位視野開(kāi)闊無(wú)遮擋，樓棟間隔較遠(yuǎn)，客廳及其它兩個(gè)臥房采光充足；整體戶型方正，家居擺設(shè)方便，；現(xiàn)階段增加裝修套餐選擇，對(duì)客戶選擇有促進(jìn)作用。 措施思路：就目前此部分剩余單位情況分析，中心園林及空中園林的提前展示尤為重要，相信中心園林的展現(xiàn)，此部分單位消化速度將大大加快；由于此部分單位價(jià)格較高，而且存量較大，需作有效的宣傳力度，宣傳方向主要集中于報(bào)章新聞繕稿炒作以及新樣板房的引導(dǎo)，建議發(fā)展商在4＃樓彩悅閣必須增加小三房樣板房以及裝修標(biāo)準(zhǔn)（在現(xiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)350元/平方米的基礎(chǔ)上，再增加450元/平方米及650元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)），新聞炒作及樣板房主題方向以“典雅生活品質(zhì)”為主，主力吸引羅湖片區(qū)、沙灣片區(qū)和羅芳蓮唐福田片區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)階層，此部分單位是香港客戶是的重點(diǎn)消化對(duì)象。 劣勢(shì)分析：彩悅閣低層單位及彩天閣B座都受到安琪大廈及在建項(xiàng)目的遮擋，景觀優(yōu)勢(shì)非常弱；價(jià)格高且戶型面積大而總價(jià)高，對(duì)首次置業(yè)者有支付壓力；216。216?！舅姆考皬?fù)式單位】216。216。二、 推廣階段劃分及各項(xiàng)預(yù)算根據(jù)目前剩余單位分析情況以及各階段工程進(jìn)度情況，對(duì)彩世界3月份后推廣工作劃分為五個(gè)時(shí)間段推廣階段執(zhí)行時(shí)間段推廣目
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