【正文】 進(jìn)度上有較大優(yōu)勢。 而項(xiàng)目在形象定位、產(chǎn)品形態(tài)以及庭院、露臺贈送等方面有一定優(yōu)勢，可在 這些賣點(diǎn)優(yōu)勢分析研究的基礎(chǔ)上，闡述和渲染美好的生活方式，塑造項(xiàng)目高端品 牌形象。 跳出地段、價(jià)格及單純賣點(diǎn)等低層次競爭，將競爭提升到形象競爭的層面， 全面占領(lǐng)形象競爭制高點(diǎn)，鞏固項(xiàng)目市場話語權(quán)，強(qiáng)力去化后期房源。 ?持續(xù)提升項(xiàng)目品牌形象和美譽(yù)度，鞏固和加強(qiáng)項(xiàng)目市場話語權(quán)。 （二） 2023年整體推廣目標(biāo) 項(xiàng)目品牌目標(biāo) 通過項(xiàng)目營銷推廣工作，使市場和消費(fèi)者對項(xiàng)目完成從關(guān)注 — 認(rèn)知 — 認(rèn)同 —青睞的轉(zhuǎn)變，樹立項(xiàng)目高端市場形象和良好的品牌美譽(yù)度，提升客戶對項(xiàng)目品牌的忠誠度。 項(xiàng)目品牌目標(biāo) ＋ 企業(yè)品牌目標(biāo) （三） 2023年品牌目標(biāo) 二、萬城一品洋房工程節(jié)點(diǎn)建議 （一）目前工程現(xiàn)狀及問題點(diǎn) （ 1）目前工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度有所脫節(jié)。 （ 2）規(guī)劃和工程調(diào)整次數(shù)較多，雖然在綜合品質(zhì)上有了一定的提升，但容易造成營銷、工程等工作的反復(fù)和延遲，也容易給客戶造成疑慮。 （二）工程加快的必要性 由于第二批次房源已經(jīng)選房完畢，第三批次房源也已經(jīng)推出，營銷節(jié)點(diǎn)遠(yuǎn)超工程節(jié)點(diǎn)。因此，建議在后期嚴(yán)格按照工期施工，加快工程施工進(jìn)度。擠壓一二批次剩余房源快速去化；對市場進(jìn)行價(jià)格試水，為后期房源定價(jià)和推售提供參考。 推售周期安排： 2023年 03月 15日開始排號； 4月 10日舉行選房活動(dòng)； 4月 11日 — 4月 30日為強(qiáng)銷期。 價(jià)格原則： 建議該次推盤整體均價(jià)比第三次推盤均價(jià)上調(diào) 150元 /平米，具體根據(jù)市場情況而定。 推售周期安排： 5月 1日開始排號； 6月 6日舉行選房活動(dòng)； 6月 7日 — 6月 20日 為五批房源強(qiáng)銷期。 預(yù)計(jì)銷售周期： 2023年 6月 6日 —— 2023年 10月 31日。 第五批次房源戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表 樓座 14 19 24 戶數(shù) 30 30 30 合計(jì) 90戶 （五）推盤計(jì)劃 —— 第六批次房源推售計(jì)劃 推售房源： 1 20 、 25樓，共計(jì) 3個(gè)樓座， 78套房源。 銷售目標(biāo)： 截至 8月 31日銷售率達(dá) 85%以上。 價(jià)格原則： 建議該次推盤整體均價(jià)比第五次推盤均價(jià)上調(diào) 200元 /平米，具體根據(jù) 市場情況而定。 推售周期安排： 9月 1日開始排號； 9月 11日 (12日為中秋節(jié) )舉行拍賣活動(dòng)； 9月 12日 — 9月 31日為 26樓房源強(qiáng)銷期。 預(yù)計(jì)銷售周期： 2023年 9月 11日 —— 2023年 10月 31日。 拍賣活動(dòng)方案： 根據(jù)第 4次、第 5次推盤情況，以及 3月份兩會后的樓市調(diào)控政策，制定可執(zhí)行方案。 推售周期安排： 從 9月份開始，全力去化剩余房源。 預(yù)計(jì)銷售周期： 2023年 9月 1日 —— 2023年 10月 31日。 策略二：如項(xiàng)目資金回款壓力不大，則建議對剩余房源進(jìn)行針對性宣傳，價(jià)格適當(dāng)上揚(yáng)，力求獲取更多利潤空間 。剩余尾房 69套，在 9月 10月兩個(gè)月清盤，全年實(shí)現(xiàn)分次蓄客、小漲快推、早推盤、早回款的整體目標(biāo)。 第五部分： 萬城一品洋房 2023年?duì)I銷推廣策略 銷售業(yè)績和品牌形象雙提升 一、 2023年整體營銷推廣思路 銷售為王 品牌先行 2023年項(xiàng)目所有營銷推廣工作需緊密圍繞銷售節(jié)點(diǎn)和品牌 形象提升而開展，在持續(xù)提升項(xiàng)目和萬城置業(yè)品牌形 象的同時(shí)，全力促進(jìn)后期房源去化。 手段： 穩(wěn)定銷售隊(duì)伍規(guī)模；加強(qiáng)禮儀和專業(yè)知識培訓(xùn)，并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督考核；同時(shí)完善公司制度體系，為 員工發(fā)展提供制度保障。規(guī)避 客戶毀約退房風(fēng)險(xiǎn)。每次推盤的價(jià)格，要比上一次提高 200300元 /平米。 備注： 該項(xiàng)開發(fā)策略在 2023年 10月已經(jīng)做過，取得了較好的效果。 人脈營銷策略 目的： 充分利用萬城置業(yè)在蓬萊的人脈和社會資源，為營銷推廣的開展提供強(qiáng)力支持。 全員營銷策略 目的： 充分利用所有員工的社會資源，拓展銷售渠道，促進(jìn)項(xiàng)目盡快去化。 異業(yè)聯(lián)盟策略 目的： 充分利用其他高端社會團(tuán)體和組織客戶資源，進(jìn)行資源共享，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。對雙方的會員或客戶進(jìn)行相應(yīng)的商品和服務(wù)優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)合作雙贏。 策略： 一、煙臺銷售 建議在煙臺市區(qū)最繁華的商場入口處設(shè)置一個(gè)展示點(diǎn)，并安排兩名置業(yè)顧 問長期駐守，吸引煙臺投資客。因此，建議主要通過短信群 發(fā)、夾報(bào)兩種性價(jià)比較高的媒體，吸引煙臺投資客的興趣。較為可行的方法是聯(lián)系山西、北京、天津、上海、東北等地分銷商， 通過分銷商為本項(xiàng)目拓展當(dāng)?shù)赝顿Y客。 （二）營銷六大戰(zhàn)線 —— 包裝展示線 售樓處、貴賓室包裝及形象提升 新年新氣象。因此售樓處的包裝和形象提升顯得尤其重要。 12月份兒童活動(dòng)區(qū)、窗簾等已經(jīng)到位，沙盤、桌椅及其他銷售物料也在籌備落實(shí)中。因此，春節(jié)前后需重點(diǎn)跟進(jìn)和配合相關(guān)形象提升工作按時(shí)按質(zhì)完成。 樣板房包裝展示 目的： 通過奢雅、精致的樣板房，向客戶直觀展示戶型特色和布局特點(diǎn)，給客戶以直觀感染力和心理觸動(dòng)，激發(fā)客戶購房興趣和欲望，促進(jìn)房源快速銷售。 裝修時(shí)間安排： 2月底，確定樣板房裝修方案、裝修房源、裝修單位；3月初開始進(jìn)場裝修； 4月 20日裝修完畢、開展驗(yàn)收工作。整體應(yīng)奢雅、大氣、精致，直觀傳遞出尊榮、優(yōu)雅、浪漫、時(shí)尚的生活氣息。 避免參觀過程中，看到南面的民房，引起客戶不良聯(lián)想。 需對看房通道進(jìn)行平整和道路美化。建議從售樓處西門 進(jìn)入到項(xiàng)目別墅區(qū)，從別墅區(qū)進(jìn)入先陪客戶參觀樣板房后，再參觀意向房源。對于高端客戶來說，高標(biāo)準(zhǔn)人性化的物業(yè) 服務(wù)不僅為其提供了高標(biāo)準(zhǔn)的居住品質(zhì)，也是體現(xiàn)其尊貴社會地位，展示成功一種方式。 通過我們對蓬萊樓市的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在售樓盤的物業(yè)公司和服務(wù)均無特色而言。而這對于本項(xiàng)目，恰恰提供了一個(gè)樹立獨(dú)特競爭優(yōu)勢，提升 項(xiàng)目形象的機(jī)會。因此，我們需根據(jù)實(shí)際情況，通過策略性的物業(yè)展示，向市民和業(yè)主傳遞高 端物業(yè)信息。建議在售樓處門口設(shè)置保安崗?fù)ず捅０踩藛T，引導(dǎo)客戶停車，并為來訪客戶開門。 物業(yè)服務(wù)活動(dòng)炒作： 在 9月初舉辦物業(yè)服務(wù)宣誓儀式，借此炒作項(xiàng)目高端物業(yè)服務(wù)，吸引市民和業(yè)主的關(guān)注和興趣，塑造項(xiàng)目尊貴、優(yōu)雅、安全的高端社區(qū)形象。 2023年，項(xiàng)目應(yīng)更加重視和加強(qiáng)客戶維護(hù)溝通工作，持續(xù)提升客戶滿意度和美譽(yù)度。 節(jié)日、生日等祝福： 通過賀卡、短信、電話、贈送禮品等方式對客戶進(jìn)行節(jié)日、生日祝福等。積分達(dá)到一定程度后可享受獎(jiǎng)勵(lì)或抵扣購房優(yōu)惠等。 客戶公關(guān)活動(dòng)： 圍繞老客戶不定期舉辦聯(lián)誼活動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)等，拉進(jìn)客戶與項(xiàng)目感情，提升項(xiàng)目口碑和美譽(yù)度。 客戶維護(hù)主要策略 （五）營銷六大戰(zhàn)線 —— 公關(guān)活動(dòng)線 公關(guān)活動(dòng)的成功舉辦和大力炒作，可以有效吸引市民及業(yè)主對本項(xiàng)目的關(guān)注和興趣，提升項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度、品牌形象。 （六）營銷六大戰(zhàn)線 —— 推廣線 推廣主體思路 2023年一品洋房營銷推廣工作將緊密圍繞營銷節(jié)點(diǎn)開展，并著眼于提升 項(xiàng)目和公司品牌形象，為銷售線提供強(qiáng)大的宣傳推廣支持。 項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式： 通過對項(xiàng)目賣點(diǎn)分析總結(jié)，歸納出項(xiàng)目賣點(diǎn)所帶來的客戶利益點(diǎn)，闡述項(xiàng)目尊貴、優(yōu)雅、浪漫、時(shí)尚的生活方式和生活品位。 畫面： 結(jié)合文案要求，選用較有質(zhì)感、美感、場景化、生活化、視覺沖 擊力和感染力的畫面，吸引目標(biāo)群體關(guān)注和興趣，促使目標(biāo)群體產(chǎn)生美好 的聯(lián)想。 通過尊貴的生活方式、浪漫的生活場景、溫馨的家庭生活片段、時(shí)尚 的居住文化等渲染，以此來感染客戶，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注和興趣。最大化提高來電、來客量，為選房、開盤等提供充足的客戶資 源。 由于蓬萊當(dāng)?shù)孛襟w資源較少。 三、 2023年?duì)I銷推廣五大戰(zhàn)役 11. 6 — 第 1 大戰(zhàn)：第三批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn) 攻擊核心：三批次房源解籌選房，節(jié)日促銷，客戶維護(hù)。 推廣：為三批房源解籌提供必需的來電、來訪量，并進(jìn)一步提升項(xiàng)目和萬城品牌形象。 第一大戰(zhàn)：第三批次房源攻堅(jiān)戰(zhàn) ——工作重點(diǎn) 攻擊點(diǎn)一：第三批次房源解籌活動(dòng) 核心點(diǎn)： 解籌方案制定；解籌物料準(zhǔn)備和活動(dòng)執(zhí)行；提