【正文】 管理人管理。⑵物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。⑷物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性。具體有8項：⑴房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑵房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑶物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑷物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；⑸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事務(wù)服務(wù)；⑹物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；⑺物業(yè)檔案資料的管理；⑻專項維修資金的代管服務(wù)。㈣物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：中物協(xié)2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，從基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個方面，制定了三個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)㈠收費(fèi)原則：⑴合理原則；⑵公開原則；⑶收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。不采用政府定價。㈢收費(fèi)形式：包干制和酬金制兩種。酬金制預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)管理企業(yè)的酬金。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同㈠《條例》第三十五條規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同有八個方面的內(nèi)容：⑴物業(yè)管理事項；⑵物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；⑶物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑷雙方的權(quán)利義務(wù)；⑸專項維修資金的管理與使用；⑹物業(yè)管理用房；⑺合同期限；⑻違約責(zé)任。㈢前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，⑴合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況；⑵物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（8項）；⑶物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式；⑷物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容（4項）；⑸物業(yè)的承接查驗5項；⑹物業(yè)的使用與維護(hù)（5項）；⑺專項維修資金；⑻違約責(zé)任；⑼其他事項。㈤維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式，履行告知義務(wù)；履行制止義務(wù)；履行報告義務(wù)。了五個方面的明確（禁止，不得）規(guī)范：⑴公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變；⑵道路場地不得擅自占用與挖掘；⑶公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任；⑷業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范；⑸利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。第一節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會制度是業(yè)主實現(xiàn)物管權(quán)的組織基礎(chǔ)。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。1 業(yè)主⒈業(yè)主的概念：《條例》第六條規(guī)定房屋所有權(quán)人為業(yè)主。具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人?！钡谄呤粭l規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。⒊業(yè)主的義務(wù)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！钡诎耸龡l規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行6條義務(wù)：⑴遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑶執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；⑷按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；⑸按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑹法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t。可以就不是強(qiáng)制性的，設(shè)立的是一種組織。⒉成立業(yè)主大會的限制和選擇；一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。是否成立由全體業(yè)主決定。成立業(yè)主大會籌備組?；I備工作的要求有4項，⑴業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容提前完成15天以書面形式公告；⑵同時公告業(yè)主對業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改意見的反饋時間和方法；⑶以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)確認(rèn)業(yè)主身份；⑷根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定投票權(quán)。首次業(yè)主大會會議議程一般有5項，⑴報告業(yè)主大會的籌備工作情況；⑵宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；⑶宣讀業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，宣講業(yè)主對草案提出的意見，和修改結(jié)果；⑷投票通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；⑸宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員?！段餀?quán)法》第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主有約束力。⒍業(yè)主大會活動規(guī)則：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主代理人和業(yè)主代表人，業(yè)主可書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)參加競選。業(yè)主大會會議必須有不少于1/2以上業(yè)主參加。㈢業(yè)主委員會⒈業(yè)主委員會的性質(zhì)：是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)。⒊業(yè)主委員會屬于備案制，而非審批制。備案的材料4項，⑴業(yè)主大會的成立情況；⑵業(yè)主大會議事規(guī)則；⑶管理規(guī)約；⑷業(yè)主委員會委員名單。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)推選產(chǎn)生主任、副主任。業(yè)主委員會的委員有規(guī)定的七種情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過資格終止。會議必須半數(shù)以上委員參加，做出決定必須半數(shù)以上同意。經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議由業(yè)主大會會議決定變更委員并書面公告。㈣限制性規(guī)定：主要解決業(yè)主委員會政治化傾向問題。房地產(chǎn)行政主管部門以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動實施監(jiān)督管理。業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬民事關(guān)系，不宜采取行政手段管理。實行管理規(guī)約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。⒉管理規(guī)約四個方面的主要內(nèi)容：⑴有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理；⑵業(yè)主的共同利益；⑶業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；⑷違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。應(yīng)當(dāng)注意兩點，⑴對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；⑵對物業(yè)的繼受人（即業(yè)主）自動產(chǎn)生效力。⒉臨時管理規(guī)約的制定：臨時管理規(guī)約制定的主體，一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定；制定時間：臨時管理規(guī)約制定的時間為物業(yè)銷售之前。⒋2004年9月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時管理規(guī)約（示范文本）》臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，⑴物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；⑵業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)則；⑶維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；⑷涉及業(yè)主共同利益的事項；⑸違約責(zé)任。1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)破壞房屋外貌，擅自房屋設(shè)計用途2占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地擅自移動共用設(shè)施設(shè)備3違章搭建。第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度㈠前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念、前期物業(yè)管理招投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)的方式竟聘物業(yè)服務(wù)管理項目的活動。原則：公開、公平、公正、誠實信用。㈡前期物業(yè)管理招標(biāo)規(guī)則，招標(biāo)原則，不歧視原則（三個不得）1不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人2不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇3；不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際不符的資格要求招標(biāo)形式，公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。1招標(biāo)人及項目簡介2物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求3對投標(biāo)人及標(biāo)書的要求4評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)方法5招標(biāo)活動方案6物業(yè)服務(wù)合同的簽定說明7其他事項的說明及法律發(fā)法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容㈣招標(biāo)項目的備案，發(fā)布公告的10日前向當(dāng)?shù)乜h以上房地產(chǎn)主管部門；提交材料， 1與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批文2招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書3招標(biāo)文件4法律法規(guī)規(guī)定其他材料。4通過招投標(biāo)方式選擇物管企業(yè)的應(yīng)該按照以下規(guī)定時間內(nèi)完成招標(biāo)投標(biāo)工作掌握的幾個時間:1新建現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30日完成，2預(yù)售商品房應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成，3非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前臺90日完成。投標(biāo)禁止行為四個方面1投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假騙取中標(biāo)2投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害投標(biāo)人和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益3投標(biāo)人不得與投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會利益或者他人的合法權(quán)益。㈦評標(biāo)成員為5人以上單數(shù)，