【正文】 形式：政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。㈤物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意：標(biāo)準(zhǔn)為⑴普通商品住房、⑵經(jīng)濟(jì)適用住房、⑶房改房、⑷集資建房、⑸廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，高檔商品住宅不適用；三個(gè)服務(wù)等級(jí)級(jí)別越高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高；標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)雙方協(xié)商約定；應(yīng)從實(shí)際出發(fā)選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。㈢合同約定以外的服務(wù)：⑴不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)；⑵服務(wù)事項(xiàng)需另行約定；⑶是一種有償服務(wù)。㈡物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：大的方面有兩項(xiàng)：1是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；2是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。⑶物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容㈠物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn):⑴物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性。㈥《條例》確定的基本法律關(guān)系㈠業(yè)主相互間的關(guān)系；㈡物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主間的關(guān)系；㈢開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈣供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈤社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈥物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。⑺附則。特征：①是與違法行為相聯(lián)系的；②是法律明確而又具體規(guī)定的；③具有國(guó)家強(qiáng)制性；④是由國(guó)家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的。⑸物業(yè)的使用與維護(hù)。⑶前期物業(yè)管理。⑵業(yè)主及業(yè)主大會(huì)。⑴總則。界定了違反行政管理秩序與民事違約、民事侵權(quán)的界限對(duì)違反行政管理規(guī)定又構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。⑶《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。2建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。㈣《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度⑴七項(xiàng)制度：①業(yè)主大會(huì)、②管理規(guī)約、③前期物業(yè)管理招投標(biāo)、④物業(yè)承接查驗(yàn)、⑤物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、⑥物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、⑦住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。⑵立法指導(dǎo)思想：1是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，2是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，3是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。㈡《條例》的立法過(guò)程：公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。實(shí)施的時(shí)間：9月1日。第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革。建設(shè)部1994年3月23日頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》5 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。⑶市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。⑵物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工的必然結(jié)果。物業(yè)管理有三個(gè)基本特征：社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化.⑴物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。《條例》強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規(guī)則。二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序。在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無(wú)權(quán)單方面作出決定，單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)全額承擔(dān)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。⑵多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。㈢物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征⑴房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。住宅物業(yè)應(yīng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金,非住宅則未作強(qiáng)制性規(guī)定。㈡《條例》調(diào)整范圍調(diào)整住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，但主要規(guī)范的是住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)執(zhí)行。業(yè)主可行使對(duì)建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)。對(duì)房屋等建筑物的管理主要有三種方式：1業(yè)主自己管理，2業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司，3業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理基本制度與政策（2010年7月）第一章 物業(yè)管理的概述第一節(jié) 概念㈠物業(yè)管理的定義《條例》第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。⑴物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理。⑵物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。⑶物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位需要通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選擇物業(yè)管理服務(wù),非住宅則就沒(méi)有這一要求?！稐l例》適用范圍既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形式。傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)。⑶物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。主要目的有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的自主權(quán)。⑷非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。㈣物業(yè)管理的特征物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提；現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)分工是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。因此要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展1 物業(yè)管理企業(yè)的起源與發(fā)展。2 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革3 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生。4 我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展。五個(gè)有利于：1有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；2有利于提高人民群眾居住質(zhì)量；3有利于增加就業(yè)；4有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定；5有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。20書(shū)記90年代初到《條例》頒布之前第四節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》㈠《條例》頒布的時(shí)間：2003年6月8日。國(guó)務(wù)院頒布。㈢《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則⑴立法理念：突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者。⑶基本原則：①物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)；②維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益；③現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合；④從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是。⑵創(chuàng)設(shè)法律制度的內(nèi)涵:1尊重的維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著少數(shù)服從多數(shù)的原則。⑷《條例》是行政法規(guī)。㈤《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介《條例》七章七十條。對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。⑷物業(yè)管理服務(wù)。⑹法律責(zé)任。特點(diǎn)：①行政責(zé)任民事責(zé)任并存；②民事責(zé)任優(yōu)先適用；③業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督。按照法律不溯及既往的原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動(dòng)不適用《條例》的規(guī)定。第二章 物業(yè)管理服務(wù)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他