【正文】 定的，應當重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設單位應當向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。第三章　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理委員會第十三條　房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主應當依據(jù)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權力，自覺履行法定和約定的義務。臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。第十四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：（二）按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議和意見；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權，在選舉業(yè)主委員會成員時，享有被選舉權；（六）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第十五條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務：（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；（四）按照有關規(guī)定交納專項維修資金；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第二節(jié)　業(yè)主大會業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主代表大會的代表在投票表決事項時，應當就擬表決事項事先征求所代表業(yè)主過半數(shù)的書面同意，并將所代表業(yè)主簽名的意見書提交業(yè)主代表大會會議。 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設單位承擔，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設單位和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)商確定經(jīng)費標準。經(jīng)費有結余的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌使用。第十九條　業(yè)主大會籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任，業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；（四）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日?；I備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告籌備組解散。 業(yè)主大會決定以下事項，并履行相關職責：（二）選舉或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，變更或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（四）選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務合同；（六）改建建筑物、附屬設施或改變共用部分用途；（八）法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的事項。第二十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不少于一次。物業(yè)管理區(qū)域內有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；社區(qū)居（村）民委員會應當派員對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導、監(jiān)督。逾期仍未召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或委托社區(qū)居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會或臨時會議，做好業(yè)主大會會議記錄并妥善保存。第二十三條業(yè)主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。具體表決方式應當在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。一個獨立產(chǎn)權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。同一物業(yè)管理區(qū)域內，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。鼓勵運用互聯(lián)網(wǎng)技術開展業(yè)主自治活動，業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事可以采用手機短信、微信、電子郵件、APP平臺等方式進行實名投票表決。第二十四條　同一物業(yè)管理區(qū)域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。第二十五條　業(yè)主代表履行下列職責：（二）組織開展本小組范圍內共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項的討論，并將討論決定書面告知業(yè)主委員會；（四）建立本小組工作檔案； 業(yè)主委員會業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)或以虛假資料取得備案的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。第二十七條　業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿服務。（一）因物業(yè)轉讓等不再具備業(yè)主資格或喪失民事行為能力的；（三）不履行或違規(guī)履行委員、代表職責的；（五）不遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或不履行業(yè)主義務的；（七）有不良信用記錄或違法行為的；業(yè)主委員會設主任一名，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會委員變動的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。第二十九條　業(yè)主委員會應當主動接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督，并履行下列職責：（二）召集業(yè)主大會會議，書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作情況并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢。（三）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會表決；（七）草擬專項維修資金使用、續(xù)籌方案及改建、重建建筑物、附屬設施方案，提交業(yè)主大會表決。（八）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部分、共用設施設備的經(jīng)營方式，并公布經(jīng)營所得收益情況；（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權；（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；（五）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當在七日內召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任不能履行職責的，可委托副主任召集或由半數(shù)以上委員共同推選一名委員召集和主持。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開，會議應當有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權，業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。公安機關準予刻制的，應當在業(yè)主委員會印章上標明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。業(yè)主大會印章由社區(qū)居（村）民委員會代為保管并在社區(qū)居（村）民委員會監(jiān)督下使用。業(yè)主委員會印章應當在其職責范圍內根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定使用。第三十四條　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當及時提供。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內，將其代管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)公安機關應當給予協(xié)助。第三十六條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費由管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算及使用情況，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。第四節(jié)　物業(yè)管理委員會（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；（三）業(yè)主委員會不依法履行職責或未能正常開展工作，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導或責令整改后仍未改正的。第三十八條　物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機關、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位等派員組成。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本辦法第二十七條第二款的規(guī)定。物業(yè)管理委員會應當將成員名單、工作單位及物業(yè)管理委員會聯(lián)系人、聯(lián)系電話在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示?？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當加強對轄區(qū)內物業(yè)管理委員會的指導和監(jiān)督。第三十九條　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責的，作出決定前，應當按法定程序、比例就住宅小區(qū)共同管理事項征求業(yè)主意見形成業(yè)主共同決定。（一）喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主資格或民事行為能力的。（二）以書面形式提出辭職并經(jīng)批準的。（三）有本辦法第二十七條第二款規(guī)定的情形之一的； 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。（一）開標評標過程；?。ㄈ┰u標委員會的評標報告；期限未滿，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止；期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同期限可以延期至業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之日止。 建設單位應當按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定臨時管理規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同時向物業(yè)買受人明示并由物業(yè)買受人書面簽字確認。第四十七條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房并無償移交。物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，相對集中布置在物業(yè)中心區(qū)域或者出入口附近，由建設單位在物業(yè)承接查驗前裝修到位，裝修方案應事先征求物業(yè)服務企業(yè)意見，并根據(jù)項目規(guī)模對物業(yè)服務用房的功能合理布置，配備相應的客服接待大廳、辦公室、會議室、業(yè)主委員會議事活動用房、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間、儲藏室等。 管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證中載明，在建筑規(guī)劃總平面圖中標明，并在辦理商品房預（銷）售許可證之前予以確定，在房屋交付時由建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。協(xié)商不成的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）隨機抽取第三方評估機構。需要對前期物業(yè)服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：（二）物業(yè)服務企業(yè)將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、縣區(qū)價格、物業(yè)管理行政主管部門； 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時（含前期招投標、業(yè)主大會及其他方式選聘），應邀請縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派人參加。（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（三）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（五）已辦理的商品房預（銷）售許可證復印件；（七）物業(yè)管理所需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現(xiàn)承諾的措施，并報屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）登記，確保移交的資料真實完整。分期開發(fā)建設的項目，可以對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗并辦理交接手續(xù)，但在承接最后一期物業(yè)時，應當進行全面查驗并辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。第五十五條　物業(yè)共用部分、共用設施設備在辦理正式移交前，由建設單位負責管理，移交后由法定承接單位負責管理。 物業(yè)承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供合格證明等物業(yè)設施設備能夠安全使用證明材料的，物業(yè)服務企業(yè)應當拒絕承接，建設單位應當限期整改。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全或正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。第五十七條　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當指導街道