【正文】 情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書(shū)面委托書(shū)?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。 籌備組正式開(kāi)展工作前，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。 （一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容； （二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案； （三）確定業(yè)主身份（含業(yè)主姓名及所擁有的專有部分面積），確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員擔(dān)任； （四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法； （五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方案、表決規(guī)則； （六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主，公告時(shí)間不少于7日。 業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散?；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。（五）依法決定專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)并監(jiān)督實(shí)施； （六）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集方式并監(jiān)督使用；第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。召開(kāi)住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會(huì)的工作情況；（三）草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會(huì)表決；（六）督促業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（八）草擬改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會(huì)表決；（十）及時(shí)將業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定和決議向全體業(yè)主公布，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和組織實(shí)施；（十二）接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并積極配合做好社區(qū)管理工作，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛；第二十七條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期3至5年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)過(guò)半數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)?！?街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明。業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)以虛假資料取得備案的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居（村）民委員會(huì)代為保管。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。第二十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?，具體經(jīng)費(fèi)額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)每半年應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。津貼來(lái)源在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)中列支，津貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定后在業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則中確定。 第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。（四）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（五）侵害他人合法權(quán)益的；（六）有不良信用記錄的；（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表的。業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會(huì)的監(jiān)督下移交給業(yè)主委員會(huì)。第三十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。原業(yè)主委員會(huì)委員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會(huì)的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。第三十四條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同時(shí)將變更情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第三十七條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列材料到轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：（一）物業(yè)管理委員會(huì)備案申請(qǐng)表；（二）物業(yè)管理委員會(huì)成員的身份證明（含委員基本情況和分工情況）；（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則；（四）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。物業(yè)管理委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出意見(jiàn)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書(shū)面答復(fù)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對(duì)能夠召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。第三十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后7日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。第四十條 業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表、業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)的委員、物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、具備必要的工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任，最高任職年齡可在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。第四章 前期物業(yè)管理第四十一條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令建設(shè)單位改正。建設(shè)單位向中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具中標(biāo)備案通知書(shū)。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具備案通知書(shū)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及價(jià)格行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同（符合竣工驗(yàn)收條件）、入住通知書(shū)約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)用房中用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積3‰增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，內(nèi)墻應(yīng)當(dāng)刷涂料，頂棚吊頂或者刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛(wèi)生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能；住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，建設(shè)單位在申