【正文】 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，雙方應當簽訂書面移交手續(xù)；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第二十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居（村）民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并告知社區(qū)居（村）民委員會。 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，業(yè)主成員資格應當符合本辦法第二十條第一款的規(guī)定，人員組成應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示?！　〉谌粭l 業(yè)主委員會履行下列職責： （一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議； （二）召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢； （三）根據(jù)業(yè)主大會授權選聘、解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同； （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關問題； （五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；代表業(yè)主對侵害業(yè)主利益的行為依法向法院訴訟； （六）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用； （七）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況； （八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、公安機關等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作； （九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。 第三十三條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票?！　∫粋€獨立產(chǎn)權單位登記有兩個或者兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。 建設單位應當在開標后一個月內(nèi)與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并報物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。其中，開辦費由建設單位提供，用于購買物業(yè)辦公設備等資產(chǎn)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。 第三十八條　前期物業(yè)服務合同期滿前，建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)任何一方需提前解除合同的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，并征得已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可提前解除合同。 第三十九條 根據(jù)房屋買賣合同約定，已具備交付條件的房屋且建設單位已通知物業(yè)買受人交付的，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按相關規(guī)定承擔。新建住宅物業(yè)建設單位在交付使用前，普通住宅、商業(yè)用房、單幢住宅及地下車庫按建筑面積10元/平方米，帶電梯的普通住宅及高層住宅按建筑面積15元/平方米，向物業(yè)管理行政主管部門一次交存質量保修金，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修。 物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則，由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理。 物業(yè)保修金交存期限為五年?！　〉谒氖粭l 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。社區(qū)配套用房由規(guī)劃部門按相關規(guī)定執(zhí)行。 物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。 第四十二條 物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應當在三樓以下，其中物業(yè)接待中心辦公室應當設置在一樓。 物業(yè)服務用房設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。 物業(yè)服務用房由建設單位在物業(yè)承接查驗前裝修到位；裝修前應當事先征求物業(yè)服務企業(yè)的意見，并對房屋功能合理布置；本著安全實用的原則，根據(jù)項目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、會議室等。若用于經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)服務經(jīng)費不足。 第四十四條 建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。未實行智能化管理的小區(qū)，鼓勵改造升級，改造方案和費用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員決定。 第四十六條 建設單位應當在物業(yè)交付15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成對物業(yè)共用部分、共用設施設備的承接查驗工作。承接查驗時物業(yè)服務企業(yè)應當提前通知物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。 未能按規(guī)定全部移交資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。 物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，妥善保管?！　氖挛飿I(yè)服務的專業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂特約服務合同。更換項目負責人的，應及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，并告知物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。 第五十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。 業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個月以上的物業(yè)，業(yè)主應當書面告知物業(yè)服務企業(yè)，按不低于合同約定標準的百分之七十交納物業(yè)公共服務費。 物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用，并向不動產(chǎn)登記部門出具物業(yè)服務企業(yè)提供的結清證明，未結清物業(yè)服務費用的物業(yè)不得辦理轉移登記。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，由物業(yè)服務企業(yè)報價格行政主管部門備案；業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)服務收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行，其收費標準應當書面報告價格行政主管部門備查。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。價格行政主管部門應當每三年內(nèi)對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整。 第五十四條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 第五十五條 物業(yè)服務收費應當明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準及收費辦法等有關情況如實公示。 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)公共服務費用，但是預收物業(yè)公共服務費用的期限最長不得超過一年。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。 業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。 第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。電梯與照明不得合用計量器具，單元電梯須獨立安裝計量器具。 第五十九條 物業(yè)服務企業(yè)享受國家、省和本市有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照居民使用價格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。 物業(yè)管理招標經(jīng)費在物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例分攤。在原合同權利義務延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）