【正文】 定的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理委員會(huì)第十三條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)力，自覺履行法定和約定的義務(wù)。臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭議處理辦法作出約定。第十四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：（二）按程序提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議和意見；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，在選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十五條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二節(jié)　業(yè)主大會(huì)業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構(gòu)成、選舉方法、代表大會(huì)的召開及工作制度，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主代表大會(huì)的代表在投票表決事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)就擬表決事項(xiàng)事先征求所代表業(yè)主過半數(shù)的書面同意，并將所代表業(yè)主簽名的意見書提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。 籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設(shè)單位和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)商確定經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)費(fèi)有結(jié)余的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌使用。第十九條　業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組解散。 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)，并履行相關(guān)職責(zé)：（二）選舉或更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，變更或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（四）選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；（六）改建建筑物、附屬設(shè)施或改變共用部分用途；（八）法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不少于一次。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。逾期仍未召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或委托社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)或臨時(shí)會(huì)議，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄并妥善保存。第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或其他組織參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。鼓勵(lì)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動(dòng)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事可以采用手機(jī)短信、微信、電子郵件、APP平臺(tái)等方式進(jìn)行實(shí)名投票表決。第二十四條　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。第二十五條　業(yè)主代表履行下列職責(zé)：（二）組織開展本小組范圍內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)的討論，并將討論決定書面告知業(yè)主委員會(huì)；（四）建立本小組工作檔案； 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)或以虛假資料取得備案的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第二十七條　業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員提供志愿服務(wù)。（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等不再具備業(yè)主資格或喪失民事行為能力的；（三）不履行或違規(guī)履行委員、代表職責(zé)的；（五）不遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或不履行業(yè)主義務(wù)的；（七）有不良信用記錄或違法行為的；業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第二十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作情況并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢。（三）草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會(huì)表決；（七）草擬專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案及改建、重建建筑物、附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會(huì)表決。（八）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，并公布經(jīng)營所得收益情況；（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)；（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；（五）擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任不能履行職責(zé)的，可委托副主任召集或由半數(shù)以上委員共同推選一名委員召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書面形式召開，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議。公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)印章上標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居（村）民委員會(huì)代為保管并在社區(qū)居（村）民委員會(huì)監(jiān)督下使用。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定使用。第三十四條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其代管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。第三十六條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?。?jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)由管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。第四節(jié)　物業(yè)管理委員會(huì)（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；（三）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)或未能正常開展工作，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)或責(zé)令整改后仍未改正的。第三十八條　物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本辦法第二十七條第二款的規(guī)定。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成員名單、工作單位及物業(yè)管理委員會(huì)聯(lián)系人、聯(lián)系電話在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示?？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。第三十九條　物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)按法定程序、比例就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求業(yè)主意見形成業(yè)主共同決定。（一）喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主資格或民事行為能力的。（二）以書面形式提出辭職并經(jīng)批準(zhǔn)的。（三）有本辦法第二十七條第二款規(guī)定的情形之一的； 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（一）開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程；?。ㄈ┰u(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有成立或者業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同期限可以延期至業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同時(shí)向物業(yè)買受人明示并由物業(yè)買受人書面簽字確認(rèn)。第四十七條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房并無償移交。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，相對(duì)集中布置在物業(yè)中心區(qū)域或者出入口附近，由建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)前裝修到位，裝修方案應(yīng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見，并根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的功能合理布置，配備相應(yīng)的客服接待大廳、辦公室、會(huì)議室、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室等。 管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，在建筑規(guī)劃總平面圖中標(biāo)明，并在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證之前予以確定，在房屋交付時(shí)由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。協(xié)商不成的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。需要對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、縣區(qū)價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)（含前期招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)及其他方式選聘），應(yīng)邀請(qǐng)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派人參加。（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（三）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（五）已辦理的商品房預(yù)（銷）售許可證復(fù)印件；（七）物業(yè)管理所需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限和兌現(xiàn)承諾的措施，并報(bào)屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）登記，確保移交的資料真實(shí)完整。分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，可以對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)并辦理交接手續(xù)，但在承接最后一期物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面查驗(yàn)并辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。第五十五條　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備在辦理正式移交前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理，移交后由法定承接單位負(fù)責(zé)管理。 物業(yè)承接查驗(yàn)過程中，因建設(shè)單位逾期不提供合格證明等物業(yè)設(shè)施設(shè)備能夠安全使用證明材料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)拒絕承接，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期整改。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全或正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十七條　物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有?？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)街道