【正文】 本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按下列方式計算：第一百零三條　本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和商品房買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅骨業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。（二）未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的。第一百零一條　經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執(zhí)行；無正當理由拒不執(zhí)行的，應承擔行政不作為責任。第八章　法律責任（九）環(huán)境保護行政主管部門負責建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂等服務行業(yè)噪聲污染防治的監(jiān)督管理；負責對申請利用物業(yè)管理區(qū)域內及周邊經(jīng)營性用房經(jīng)營餐飲、娛樂等易產(chǎn)生污染的項目進行環(huán)境影響評價文件的審批，對建設方案不符合排污、排煙、隔音條件的經(jīng)營性用房申請餐飲、娛樂等經(jīng)營的，不予通過環(huán)評審批；負責污水、廢氣、經(jīng)營性噪聲、油煙等涉及環(huán)保問題的監(jiān)督檢查。第九十九條　市、縣區(qū)相關行政主管部門應當按照各自職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內下列事項的管理工作：（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。（四）指導和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交和接管工作；第九十八條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：（六）指導、配合轄區(qū)內街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調處物業(yè)管理矛盾糾紛；（二）負責前期物業(yè)管理招投標的備案和管理工作；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。（四）建立全市物業(yè)行政監(jiān)管平臺和物業(yè)服務行業(yè)誠信檔案和信用信息發(fā)布平臺；第九十六條　市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：（七）其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。（三）屋面、外墻滲漏；建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將未售住宅專項維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購房業(yè)主收取。第八十八條　業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應持房屋所有權證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請人身份證，必要時還應提供裝飾裝修設計方案，水、電、氣等改造設計和相關審批等資料，向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂物業(yè)裝飾裝修服務協(xié)議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項。（十六）法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。（十三）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（十）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動。（七）損毀樹木、綠地。（四）違反市人民政府有關房屋出租規(guī)定；（一）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約約定改變物業(yè)用途。對開放式物業(yè)管理區(qū)域，無停車場地或用于停放汽車的車位、車庫嚴重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門應合理利用物業(yè)管理區(qū)域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃停車位停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。第八十四條　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫指標，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示當期租售車位、車庫信息。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業(yè)主核查結果。（六）被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的；（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；（五）對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的；（一）在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；（二）合同期滿后，物業(yè)服務企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的；（六）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；（二）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄等；（三）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)管理活動的其他情形。第七十三條　有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出。在原合同權利義務延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有。（五）其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關損失（一）尚未入住或房屋空置；（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；第六十八條社區(qū)居（村）民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理登記制度，根據(jù)各自職責對投訴問題及時處理或報告。業(yè)主委員會應當代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理服務行為，發(fā)現(xiàn)不履約或履約不到位的，應當及時書面通知物業(yè)服務企業(yè)限期改正，對未按要求改正的應當及時報屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調處理。業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同享有的權利，應當受到保護。第六十三條　本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為建設單位、業(yè)主大會、物業(yè)管理委員會或政府采購選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。物業(yè)服務企業(yè)項目負責人發(fā)生更換的，應當書面告知物業(yè)服務合同委托方、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示不少于十五日。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定指派項目負責人，所派項目負責人應當為本企業(yè)在職管理人員。第六十一條　在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)應當取得物業(yè)管理市場準入條件。第五十八條　建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助辦理房屋交付事宜的，應當出具書面委托書，不得將建設單位的法定責任委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。第五十七條　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。 物業(yè)承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供合格證明等物業(yè)設施設備能夠安全使用證明材料的，物業(yè)服務企業(yè)應當拒絕承接，建設單位應當限期整改。第五十五條　物業(yè)共用部分、共用設施設備在辦理正式移交前，由建設單位負責管理，移交后由法定承接單位負責管理。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現(xiàn)承諾的措施，并報屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）登記，確保移交的資料真實完整。（五）已辦理的商品房預（銷）售許可證復印件；（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時（含前期招投標、業(yè)主大會及其他方式選聘），應邀請縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派人參加。需要對前期物業(yè)服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：第四十七條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房并無償移交。期限未滿，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止；期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同期限可以延期至業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之日止。（一）開標評標過程；?。ǘ┮詴嫘问教岢鲛o職并經(jīng)批準的?？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當加強對轄區(qū)內物業(yè)管理委員會的指導和監(jiān)督。物業(yè)管理委員會應當將成員名單、工作單位及物業(yè)管理委員會聯(lián)系人、聯(lián)系電話在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。（三）業(yè)主委員會不依法履行職責或未能正常開展工作，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導或責令整改后仍未改正的。第四節(jié)　物業(yè)管理委員會具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費由管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則確定。經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)公安機關應當給予協(xié)助。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當及時提供。業(yè)主委員會印章應當在其職責范圍內根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定使用。業(yè)主大會印章由社區(qū)居（村）民委員會代為保管并在社區(qū)居（村）民委員會監(jiān)督下使用。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開，會議應當有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權，業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當在七日內召開業(yè)主委員會會議。（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；（八）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部分、共用設施設備的經(jīng)營方式，并公布經(jīng)營所得收益情況；（三）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會表決；第二十九條　業(yè)主委員會應當主動接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督，并履行下列職責：未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。（五）不遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或不履行業(yè)主義務的；（一）因物業(yè)轉讓等不再具備業(yè)主資格或喪失民事行為能力的；第二十七條　業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）組織開展本小組范圍內共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項的討論，并將討論決定書面告知業(yè)主委員會；業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。第二十四條　同一物業(yè)管理區(qū)域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。同一物業(yè)管理區(qū)域內，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。具體表決方式應當在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。第二十三條業(yè)主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。物業(yè)管理區(qū)域內有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：第二十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。（六）改建建筑物、附屬設施或改變共用部分用途；（二）選舉或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，變更或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。（四）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任，業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。經(jīng)費有結余的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌使用。 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設單位承擔，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設單位和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)商確定經(jīng)費標準。業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。第二節(jié)　業(yè)主大會（四）按照有關規(guī)定交納專項維修資金；第十五條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務：（六）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）；（二）按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議和意見；臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。第十三條　房屋的所有權人為業(yè)主。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設單位應當向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。建設單位應將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房