【正文】 連云港市住宅物業(yè)管理辦法（草案）第一章　總　則第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條 市、縣區(qū)人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合考核范圍，制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)扶持政策；鼓勵采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門），負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。第五條 城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、價格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)保、民防、民政、衛(wèi)生等行政主管部門按照各自職責(zé)，負責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理工作。第六條 縣區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復(fù)，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。第七條　市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。對在物業(yè)管理服務(wù)工作中取得顯著成績或獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以表彰、獎勵。第八條　本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門審核備案后開展業(yè)務(wù)。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。第九條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強行業(yè)培訓(xùn)，協(xié)助行業(yè)主管部門強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的監(jiān)管，對違法違規(guī)企業(yè)和從業(yè)人員進行通報或建議行業(yè)主管部門進行處罰；積極開展行業(yè)調(diào)研，為行業(yè)主管部門制定政策提供信息；維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的合法權(quán)益。第二章　物業(yè)管理區(qū)域第十條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)建設(shè)等因素確定。住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍內(nèi)無獨立分隔的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅物業(yè)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。第十一條　新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分,建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：（一）物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表；（二）立項批文；（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（四）土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件；（五）規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖；（六）其他相關(guān)材料?？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)予以備案并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。建設(shè)單位應(yīng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。第十二條　新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準調(diào)整原規(guī)劃設(shè)計方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第十一條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。第三章　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理委員會第一節(jié)　業(yè)主第十三條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)力，自覺履行法定和約定的義務(wù)。臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動爭議處理辦法作出約定。第十四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）按程序提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議和意見；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，在選舉業(yè)主委員會成員時，享有被選舉權(quán)；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（六）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）；（七）對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十五條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）遵守物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的相關(guān)約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費（含電梯運行電費）等費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二節(jié)　業(yè)主大會第十六條　業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。第十七條　業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表的人數(shù)及人員構(gòu)成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主代表大會的代表在投票表決事項時，應(yīng)當(dāng)就擬表決事項事先征求所代表業(yè)主過半數(shù)的書面同意，并將所代表業(yè)主簽名的意見書提交業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表大會就擬討論事項作出決定前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業(yè)主意見。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。第十八條 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素，由建設(shè)單位和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)商確定經(jīng)費標準。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，獨立核算，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)管理使用。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)費有結(jié)余的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌使用。第十九條　業(yè)主大會籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)?；I備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委派代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。籌備組正式開展籌備工作前，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。第二十條　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議。（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式；（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決規(guī)則及表決議案；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)?；I備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下作出決定。業(yè)主大會成立后籌備組自動解散。籌備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理時間不包含在籌備期限內(nèi)。第二十一條 業(yè)主大會決定以下事項，并履行相關(guān)職責(zé)：（一）制定或修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則；（二）選舉或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，變更或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（三）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（四）選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；（五）業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集并監(jiān)督使用；（六）改建建筑物、附屬設(shè)施或改變共用部分用途；（七）制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配及使用方案；（八）法律、法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項。第二十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不少于一次。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式、表決事項等通知全體業(yè)主，同時函告社區(qū)居（村）民委員會。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)派員對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時書面告知社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會未能按照議事規(guī)則或相關(guān)法律法規(guī)要求，及時組織召開業(yè)主大會會議或臨時會議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)責(zé)令限期召開。逾期仍未召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或委托社區(qū)居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會或臨時會議，做好業(yè)主大會會議記錄并妥善保存。第二十三條業(yè)主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。依法應(yīng)當(dāng)投票表決的事項，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名并記下房號和聯(lián)系電話以備核查。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。鼓勵運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動，業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事可以采用手機短信、微信、電子郵件、APP平臺等方式進行實名投票表決。第二十四條　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。160