【正文】 第一百零四條　住宅區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動參照本辦法執(zhí)行。但建設單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算； 則第一百零二條　市、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及其他相關行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監(jiān)察機關或監(jiān)察機關責成其所在單位、上級相關部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：聯(lián)席會議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄?！　　　　　〗?jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等相關單位或個人應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關具體行政行為的除外；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。第一百條　有違反本辦法條款行為的，由相關行政主管部門依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法進行查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。?。ㄆ撸﹥r格行政主管部門負責物業(yè)服務收費、公示的監(jiān)督檢查；（六）質量技術監(jiān)督管理部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設備安全實施監(jiān)督管理；對電梯等特種設備安裝、移交、改造、維保、檢驗檢測和使用管理問題監(jiān)督檢查；對申請使用物業(yè)專項維修資金的電梯項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。（五）公安機關負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，監(jiān)督小區(qū)安防監(jiān)控設施的建設、使用管理，依法查處危害小區(qū)治安秩序的行為；負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻礙公共交通、不按規(guī)定停放車輛等違法違規(guī)停車行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防監(jiān)督管理，受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關消防問題的投訴，查處消防設施設備未按規(guī)定建設、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規(guī)的行為；查處上述物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵害業(yè)主公共利益的行為涉及調解事項的，應先行清除違規(guī)行為再進行調解；對申請使用住宅專項維修資金的消防、安防項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。（四）城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經(jīng)營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查；對物業(yè)服務企業(yè)未及時勸阻、制止、報告小區(qū)內(nèi)違法建設，未禁止無合法建設手續(xù)的建筑材料和施工人員進入小區(qū)的行為并造成嚴重后果的，通報市物業(yè)管理行政主管部門。（三）民政行政主管部門負責將物業(yè)管理納入社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，落實社區(qū)居（村）民委員會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督責任，參與物業(yè)管理相關工作，配合城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房建設等有關部門做好新建小區(qū)社區(qū)服務用房的落實。（二）規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案；物業(yè)服務用房、社區(qū)服務用房、垃圾集中點、綠化、市政道路、管網(wǎng)等公建配套建設指標的確認；對擅自將住宅、車庫等非經(jīng)營性用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃相關法規(guī)的行為監(jiān)督檢查。（一）城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責建設單位履行房屋及燃氣等相關公建配套設施設備建設質量、交付條件、違規(guī)裝飾裝修及毀綠損綠等問題的監(jiān)督檢查；監(jiān)督建設單位及時履行物業(yè)保修義務；查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施違法建設、違規(guī)裝修行為的裝飾裝修企業(yè)。（七）落實舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務工作；（五）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人服務行為的監(jiān)督，向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報送信用信息；（三）負責業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關工作，指導監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案，組織成立物業(yè)管理委員會；（一）設立社區(qū)物業(yè)服務機構，建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、物業(yè)應急維修服務等機制，公開投訴電話、投訴地點，指導社區(qū)居（村）民委員會、人民調解委員會等組織及時協(xié)調處理物業(yè)管理矛盾糾紛；　　　　（七）指導和協(xié)調舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關工作；（五）負責物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理；（三）物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務合同備案；（一）負責物業(yè)管理日常工作的指導、監(jiān)督；（七）依法查處物業(yè)管理重大違法行為；（五）做好物業(yè)服務示范項目評價工作；（三）研究制定全市物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務規(guī)范、相關配套政策和示范文本等；（一）建立和完善市場化物業(yè)服務和基本物業(yè)服務相結合的物業(yè)管理機制；第七章　監(jiān)督檢查舊住宅小區(qū)的范圍由市、縣區(qū)人民政府確定。建立舊住宅小區(qū)物業(yè)服務費用補貼機制，對建成10年以上基礎設施薄弱的舊住宅小區(qū)，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，、區(qū)兩級財政按1:1比例給予物業(yè)服務費用補貼。第九十四條　對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，市、縣區(qū)人民當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。（六）樓頂、樓體外立面存在脫落危險；（四）二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外；（二）消防設施故障；　　　　　　第九十二條　業(yè)主應當在簽訂商品房買賣合同時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金監(jiān)管部門指定的賬戶。專業(yè)經(jīng)營單位實施維修養(yǎng)護作業(yè)前應當告知物業(yè)服務企業(yè)，辦理相關出入登記手續(xù)后方可進場施工，并在物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督下做好施工現(xiàn)場的安全防范、秩序維護和衛(wèi)生清潔工作，對損壞的道路、綠化等共用設施應恢復原狀。第九十一條　專業(yè)經(jīng)營單位應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護、更新的責任，承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任 。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關工作，不得要求物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關費用，不得向物業(yè)服務企業(yè)扣繳應當由業(yè)主分攤的有關費用。第九十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用。第八十九條　在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設單位負責保修，建設單位應向市物業(yè)管理行政主管部門交納商品房工程質量保證金，具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定?！　　　　　∥飿I(yè)服務企業(yè)應當對房屋裝飾裝修活動進行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業(yè)管理區(qū)域登記制度，制止疑似違規(guī)裝飾裝修用材料進入物業(yè)管理區(qū)域，對制止無效強行進入物業(yè)管理區(qū)域的行為，物業(yè)服務企業(yè)可向公安、城管部門報告并請求協(xié)助制止，公安、城管部門應及時到場處理。（十四）擅自架設電線、電纜等；（十二）規(guī)定區(qū)域外停放車輛；（九）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；（五）違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；第八十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：建設單位自建部分的地下停車位未出售、附贈或出租的車庫車位，汽車停放費由建設單位自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首期房屋交付使用之日起全額支付給物業(yè)服務企業(yè)。民防部門應當按照設計文件在實地標注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數(shù)量及平面分割圖、使用管理規(guī)定、管理責任單位、車位租金及汽車停放費收費標準等。已建成住宅小區(qū)具備條件的可以依法增設停車位。前期物業(yè)服務合同中未約定的，應當將方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日，經(jīng)過半數(shù)業(yè)主簽字同意后實施。第八十五條　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定使用，可以委托物業(yè)服務企業(yè)實施。權屬明確為建設單位的車位、車庫在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后，可以按規(guī)定對外出售、出租。依法能夠出售的車位，在住宅小區(qū)整體交付前，建設單位只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫；住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位或車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售或出租。第六章　物業(yè)的使用和維護第八十三條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或其委托的社區(qū)居（村）民委員會依法履行托管職責并收取物業(yè)服務費用的，應當?shù)絻r格行政主管部門申請收費標準備案，業(yè)主應當自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或受委托的社區(qū)居（村）民委員會的管理服務，并按時交納相關費用。第八十二條　單體物業(yè)或規(guī)劃地上地下總建筑面積小于二萬平方米的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，報物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面同意后，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理，由全體業(yè)主共同承擔物業(yè)管理責任，成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會承擔主要管理責任。業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)時，應當向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務費用的證明。第八十一條　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費用的結算作出明確約定。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助和維護業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻當事人，并保留證據(jù)，向有關單位舉報。未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。（七）其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重。（五）因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責任事故的；（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的；（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；第七十九條　物業(yè)項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案。物業(yè)服務企業(yè)有前款第一項、第二項情形之一的，一年內(nèi)不得參與新物業(yè)管理項目的招投標。（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。（四）泄露業(yè)主信息產(chǎn)生嚴重后果的；（二）物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的；物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予出具誠信證明：第七十八條　物業(yè)服務企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供日常物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作?？h區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。第七十七條　市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人的考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)管理項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。應急服務合同由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會與應急物業(yè)服務企業(yè)簽訂，拒絕簽訂的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或委托社區(qū)居（村）民委員會與應急物業(yè)服務企業(yè)簽訂；物業(yè)服務內(nèi)容、標準和收費參照原物業(yè)服務合同執(zhí)行；應急物業(yè)服務合同期限至業(yè)主大會與其選聘的新物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同約定開始提供物業(yè)服務之日止。（三）物業(yè)服務企業(yè)退出后，相關責任主體未在縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定時間內(nèi)選聘新的物業(yè)服務企業(yè)進駐的。（一）合同期未滿，物業(yè)服務企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的；第七十六條　縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應急服務企業(yè)備選庫。電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。第七十五條　物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、供水、供暖、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務企業(yè)退出后，物業(yè)服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協(xié)商、調解、仲裁或者訴訟等途徑解決。應當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會可以向轄區(qū)內(nèi)公安機關書面申請采取強制措施，無業(yè)主委員會的由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)