【正文】 第二十九條 物業(yè)企業(yè)依法取得資質(zhì)證書后方可接受委托，依法從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位不得聘請(qǐng)無物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)管理合同。前期物業(yè)服務(wù)管理合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)成立后與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)管理合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)管理合同終止。第三十一條 將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起，滿3年仍未成立業(yè)主委員會(huì)的，開發(fā)建設(shè)單位可以繼續(xù)選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)管理合同，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)管理合同期限為暫定期限，最長(zhǎng)不得超過3年。第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制訂臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位制訂的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，物業(yè)買賣合同（《商品房購(gòu)銷合同》）中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)管理合同約定的內(nèi)容。第三十四條 業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交下列資料，同時(shí)將下列資料(二套)報(bào)送同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案：(一)小區(qū)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，小區(qū)附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，小區(qū)各項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收和驗(yàn)收備案等資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)管理用房配建標(biāo)準(zhǔn)如下：(一)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于15平方米；(二)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬(wàn)平方米以上3萬(wàn)平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于40平方米；(三)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上5萬(wàn)平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于60平方米，物業(yè)管理用房不少于兩處；(四)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的，每超過1萬(wàn)平方米，物業(yè)管理用房在60平方米的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)再增加15平方米，增加數(shù)量以此類推，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為兩處以上。住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小(總建筑面積1萬(wàn)平方米以內(nèi))的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)管理合同，物業(yè)服務(wù)管理合同的約定應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、范圍、費(fèi)用（包括管理費(fèi)用）；物業(yè)管理事項(xiàng)、區(qū)域、權(quán)限；小區(qū)內(nèi)綠地、綠化管理；小區(qū)內(nèi)道路、場(chǎng)地管理；小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)地及收費(fèi)管理；小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常維護(hù)管理及經(jīng)營(yíng)收費(fèi)管理；物業(yè)服務(wù)管理用房的使用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。該保證金作為物業(yè)企業(yè)使用物管用房、相關(guān)資料管理、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常維護(hù)管理等。第四十二條 物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，提供相對(duì)應(yīng)的服務(wù)管理。第四十三條 物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料。物業(yè)服務(wù)管理合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)若另行選聘其他物業(yè)企業(yè)的，物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作，不得相互刁難。物業(yè)管理用房的用途是保障本小區(qū)業(yè)主和物業(yè)的服務(wù)管理的必備用房，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第四十五條 物業(yè)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)管理委托給他人。公安機(jī)關(guān)和有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。物業(yè)企業(yè)雇請(qǐng)的保安人員（應(yīng)取得國(guó)家認(rèn)可的保安資格上崗證）、清潔(保潔)工和其他工作人員、管理人員，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)被雇請(qǐng)的人員身份情況、家庭情況、社會(huì)關(guān)系情況和個(gè)人一貫表現(xiàn)等情況進(jìn)行甄別，并將詳細(xì)登記的情況報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)企業(yè)在服務(wù)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)公示在本小區(qū)服務(wù)管理的全部工作人員基本情況和照片。第四十九條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。第五十條 小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清潔和業(yè)主的垃圾統(tǒng)一由物業(yè)企業(yè)清掃、收集投放在業(yè)主委員會(huì)確定的本小區(qū)內(nèi)的投放場(chǎng)地，城市垃圾清運(yùn)機(jī)構(gòu)每日須到小區(qū)內(nèi)將所投放的垃圾徹底清運(yùn)到城市垃圾處理場(chǎng)(廠)。第五十一條 小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)地、空地、道路可設(shè)置固定停車位或臨時(shí)停車位，但應(yīng)當(dāng)征得所持投票權(quán)三分之二以上業(yè)主的同意，且規(guī)范有序，不得影響業(yè)主的正常生活，不得影響道路通暢等。業(yè)主對(duì)停放的車輛有特殊保管要求的，須與物業(yè)企業(yè)單獨(dú)簽訂相關(guān)車輛保管合同，雙方協(xié)調(diào)確定車輛特殊保管費(fèi)額，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)交納車位費(fèi)，在車輛保管合同有效期限內(nèi)發(fā)生車輛丟失、損壞的(自然損壞除外)，由物業(yè)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)責(zé)任。車輛保管收入費(fèi)用在扣出車位費(fèi)后全部歸物業(yè)企業(yè)所有。第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、場(chǎng)地、綠化和共用設(shè)施設(shè)備，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主均不得擅自占用或者改變用途。第五十四條 業(yè)主、物業(yè)企業(yè)等不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠化用地及公共空間等，損害業(yè)主的共同利益。業(yè)主、物業(yè)企業(yè)必須將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地、綠化用地及公共空間，在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。以上單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠化用地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的同意后方可施工并及時(shí)恢復(fù)原狀。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)業(yè)主的房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和毗鄰房屋的影響關(guān)系等情況，告知業(yè)主房屋在裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)等，并簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議。租金收益80％用于補(bǔ)充小區(qū)內(nèi)的專項(xiàng)維修基金，存入規(guī)定的住宅專項(xiàng)維修基金賬戶內(nèi)；20%用于業(yè)主委員會(huì)的日常辦公經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼。第五十八條 嚴(yán)禁業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)等擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋外觀；嚴(yán)禁拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、墻體、梁柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)等；嚴(yán)禁搭占共用陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面、通道、綠化等。住宅、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、加工等混合的物業(yè)，經(jīng)營(yíng)人在經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、加工時(shí)，晝間（凌晨6時(shí)至晚上22時(shí)）不得產(chǎn)生60分貝以上的噪聲，夜間（晚上22時(shí)至次日凌晨6時(shí)）不得產(chǎn)生50分貝以上的噪聲。第六十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。第六十一條 業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜、家禽和寵物等動(dòng)物，須自行加以管束，不得放養(yǎng)及影響他人正常生活、安全及危害公共利益。小區(qū)內(nèi)不得停放2噸以上的載貨車輛，不得停放工程車、拖拉機(jī)、農(nóng)用車輛等。縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金監(jiān)管工作。專項(xiàng)維修基金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第八章 物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)第六十五條 物業(yè)服務(wù)管理實(shí)行有償服務(wù)管理的辦法，物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)管理項(xiàng)目、水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)按照文山州價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)房地產(chǎn)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)管理合同中約定。政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)范圍：未成立業(yè)主委員會(huì)前的前期物業(yè)服務(wù)管理，政府保障性住房的物業(yè)服務(wù)管理，危險(xiǎn)房屋改造回遷小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理等。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)范圍：除政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)范圍外的物業(yè)服務(wù)管理均可實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府鼓勵(lì)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)；提倡物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。物業(yè)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，應(yīng)