【正文】 　　第二，就農(nóng)村的建設(shè)用地而言，盡快創(chuàng)設(shè)可以流轉(zhuǎn)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范，消除農(nóng)村和城市建設(shè)用地不接軌的法律障礙，使農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)成為吸引外來資金，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村自主城市化發(fā)展的“原始資本”。[8]而目前的物權(quán)法也很難完成這一制度設(shè)計(jì)任務(wù)?！　∪?、我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度設(shè)計(jì)問題　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)定位　　由于我國特殊的政治制度，我國的土地不可能私有，因此，只能建立以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度。首先是土地使用權(quán)的定性。如果與大陸法現(xiàn)有的用益物權(quán)形式作個(gè)比較的話，我國的土地使用權(quán)顯然不屬于地役權(quán)和人役權(quán)范疇。人役權(quán)最大特征是為特定人的利益而設(shè)置的不可轉(zhuǎn)讓或處分的權(quán)利，而我國的土地使用權(quán)既不是為了特定人利益設(shè)定的權(quán)利，也不是不可轉(zhuǎn)讓和處分的權(quán)利，我國的土地使用權(quán)在權(quán)能范圍上遠(yuǎn)超過用益權(quán)。從根本上說，人役權(quán)是私人所有權(quán)基礎(chǔ)上衍生出來的用于解決具有相互依賴關(guān)系的個(gè)人生存問題的一種物權(quán)制度設(shè)計(jì)，與我國土地使用權(quán)制度目的相去甚遠(yuǎn)。在這種關(guān)系中，所有權(quán)人之所以租佃或出讓土地使用權(quán)，也是為了謀利，為了實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，可以說是土地的資本化利用方式；而從永佃權(quán)人和地上權(quán)人角度講，他以支付一定的對(duì)價(jià)為條件，獲得一定期限或永久性的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)物（土地）的占有支配。因此，這兩種用益物權(quán)與我國兩種所有形式的土地分散利用功能和目的相吻合，決定了兩種用益物權(quán)與我國土地使用權(quán)的類似性?！　〉牵@兩種權(quán)利存在的基礎(chǔ)都是私有或個(gè)人所有，永佃權(quán)和地上權(quán)雖旨在保護(hù)土地利用人權(quán)益，但它構(gòu)筑了土地利用人和他的繼承人或受讓人長期或永久地向所有權(quán)人負(fù)擔(dān)租費(fèi)的關(guān)系，這本質(zhì)上是不公正的。在這里沒有獨(dú)立于使用權(quán)人的私所有權(quán)主體，使用權(quán)人本身即是制度化所有權(quán)人（全民或集體）的組成部分，使用權(quán)本身是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的一種方式。一個(gè)是以土地公有制為基礎(chǔ)，一個(gè)是以個(gè)人所有權(quán)為基礎(chǔ)。這種基礎(chǔ)的不同使我國的土地使用權(quán)難以納入大陸法的所有權(quán)和用益物權(quán)的框架，將土地使用權(quán)定位于大陸法系中的用益物權(quán)。[9]這種原則認(rèn)為，地上權(quán)人對(duì)建筑物享有所有權(quán)，“設(shè)立地上權(quán)，是為了取得對(duì)建筑物的所有權(quán)”。由于這樣改變，地上權(quán)被認(rèn)為是“相似所有權(quán)”或“等同于土地所有權(quán)的權(quán)利”。土地使用權(quán)人不僅可以占有使用土地，而且可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租土地使用權(quán)；另外，土地使用權(quán)人死亡后，繼承人也可以繼承土地使用權(quán)，土地使用權(quán)已成為權(quán)利人的一種財(cái)產(chǎn)。除此之外，土地使用權(quán)的權(quán)能基本上囊括了土地所有權(quán)的權(quán)能。我國公有制的兩種表現(xiàn)形式──農(nóng)民集體所有權(quán)和全民所有權(quán)是一種制度意義上的所有權(quán)，主要擔(dān)負(fù)制度功能，而與實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人利益并享有完全處分權(quán)的個(gè)人所有權(quán)有別。[12]　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)制度創(chuàng)新　　改革開放以后，我國的土地歸屬體制沒有發(fā)生任何變化，在延續(xù)傳統(tǒng)計(jì)劃體制下的土地分散利用體制基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)了可流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)。國有出讓土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)解決土地流轉(zhuǎn)需求，為建立可流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場立下了汗馬功勞?！　　　【统鞘薪ㄔO(shè)用地而言，我國存在著至少三種土地使用權(quán)：出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和私人宅基地使用權(quán)。盡管出讓土地使用權(quán)有存續(xù)期限，但可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?！　潛芡恋厥褂脵?quán)有兩種情形，一種是傳統(tǒng)計(jì)劃體制下形成的劃撥土地使用權(quán)，一種新劃撥土地使用權(quán)。這大大增加了人們辨識(shí)兩種劃撥土地使用權(quán)的難度。主要有兩個(gè)因素：第一，歷史遺留形成。第二，城市不斷向外擴(kuò)展，原來屬于農(nóng)村的地區(qū)也被納入城區(qū)范圍。另外，在一些中小城鎮(zhèn)還存通過有償出讓方式取得宅基地使用權(quán)情形。目前，我國對(duì)于私有宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，沒有統(tǒng)一的明確的規(guī)定，習(xí)慣上沒有明確存續(xù)期限（隨房屋存在而存在）、可以隨房屋轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓?！　》课菟袡?quán)的性質(zhì)取決于土地使用權(quán)的性質(zhì)，至少受土地使用權(quán)限制。因其土地使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓，因而公房轉(zhuǎn)讓就受到限制。再如，因私有宅基地使用權(quán)不存在明確期限，其存續(xù)沒有一個(gè)明確規(guī)則，因而，私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也會(huì)因此與其他不同。　　因此，立法必須朝著減化土地使用權(quán)種類、統(tǒng)一房地產(chǎn)交易規(guī)則的方向努力?！　　稗D(zhuǎn)軌”　　作為土地使用權(quán)歸并的一個(gè)前提或內(nèi)容是對(duì)劃撥土地使用權(quán)重新定位。正如前面指出，公有物和私有物劃分是定位物權(quán)法的前提，而公有物和私有物在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H上就表現(xiàn)為對(duì)土地使用權(quán)的分類。有了這樣清楚的定位，那么，才能夠建立規(guī)則清晰土地使用制度。這里之所以說是“應(yīng)當(dāng)”，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中并不是這樣定位的。一種是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下稱《暫行條例》）所確立的劃撥土地使用權(quán)，另一種是該法之前在計(jì)劃體制下形成的劃撥土地使用權(quán)?！　〉?，實(shí)踐中往往不作區(qū)分，凡是劃撥土地即允許市場化處分，這顯然違背劃撥土地使用權(quán)設(shè)計(jì)初衷。也就是說，并非公司、企業(yè)所占有的全部劃撥土地均可轉(zhuǎn)化，只有用于非公益目的的土地才可轉(zhuǎn)化。只有這樣改造，才能逐漸形成新型的國有土地使用權(quán)“雙軌制”。[13]　　　　不動(dòng)產(chǎn)規(guī)范物權(quán)化涉及到土地權(quán)屬爭議解決問題。這是與不動(dòng)產(chǎn)民法調(diào)整不相協(xié)調(diào)的。這種解決方式不無商榷之處。土地使用權(quán)權(quán)屬爭議和侵權(quán)糾紛納入民事訴訟程序解決，是土地使用權(quán)作為民法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的本質(zhì)要求。土地和房屋不能作為一個(gè)物來看待，因而實(shí)行的土地使用權(quán)＋房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)。但是，其中還有一些問題需要解決?！　　　》课莺屯恋夭豢煞蛛x是一種自然現(xiàn)象，不可改變。[18]一同處分表現(xiàn)為土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分（“地隨房走”）和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分（“房隨地走”）兩個(gè)原則?！　〉牵斗康禺a(chǎn)管理法》并沒有對(duì)房地產(chǎn)權(quán)一體登記作出強(qiáng)制性規(guī)定，而是交由省級(jí)政府自主決定。這非常不利于房地產(chǎn)權(quán)一致原則的貫徹?！　　　∷袡?quán)被認(rèn)為是永久性的，即只要房屋存在所有權(quán)即存在。如何解決土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)永久性矛盾，是法律必須解決的問題。地上權(quán)期滿后，一般由土地所有權(quán)人取得房屋所有權(quán)。[20]這種獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，是地上權(quán)人對(duì)房屋擁有所有權(quán)的一個(gè)重要體現(xiàn)。[21]　　對(duì)于土地使用權(quán)到期到，土地使用期限屆滿后，可能產(chǎn)生三種結(jié)果：[22]　?。?）受讓人未申請(qǐng)續(xù)展（續(xù)期），土地使用權(quán)終止；　?。?）土地使用權(quán)人申請(qǐng)，但未批準(zhǔn)，土地使用權(quán)終止；　?。?）受讓人申請(qǐng)，土地使用權(quán)延長至新合同約定的期限屆滿。尤其是，在區(qū)分所有情形下，小業(yè)主不可能去與國家簽署合同，而只要有一個(gè)變更登記手續(xù)即可以了。[23]　　第三，因未申請(qǐng)續(xù)展或因續(xù)展未批準(zhǔn)，不管是個(gè)人還是商業(yè)組織，在國家取得土地使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物所有權(quán)人以合理補(bǔ)償。但是，隨著工業(yè)社會(huì)的來臨，礦產(chǎn)資源、水資源等資源價(jià)值凸現(xiàn)，各類具有特殊價(jià)值的資源從土地中獨(dú)立出來，成為可以設(shè)定物權(quán)權(quán)利的物權(quán)客體。[26]　　作者認(rèn)為，在土地分類[27]中應(yīng)當(dāng)增加一類，即資源性土地，用來表示土地地表或地層中含有某種自然資源并能為人們開發(fā)利用的土地。資源性土地，資源性土地，主要指礦藏地、荒地、水面、林地、草地（草原）?！　。ǘ┵Y源性土地使用權(quán)　　資源性土地使用權(quán)仍然是土地使用權(quán)的一種，它指自然人、法人等民事主體依法取得的占有、使用國家或集體所有的土地獲取其資源性收益的排他支配權(quán)?！　～@得這種資源性土地使用權(quán)的方式也包括依法取得（法定取得）、依行政許可和合同三種取得方式?！　≠Y源性土地使用權(quán)可以從土地的資源屬性加以分類。