【正文】 涂除外。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。 征用土地指國(guó)家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。1 房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國(guó)家所有。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開(kāi)發(fā)商取得該土地使用證書(shū)之日起計(jì)算。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。1 土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。1 生地指空間地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。它反映一宗地的基本情況。2 證書(shū)附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。2 期房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。2 現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。2 成品房是指對(duì)墻面、天花、門(mén)套、地板實(shí)行裝修。2 空置商品房指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。3 二手房通常是指再次進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易的住房。3 經(jīng)濟(jì)適用房根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。3 安居房分為哪幾種？安居房包括按規(guī)定出售出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。職工個(gè)人住房基金是由個(gè)人的勞動(dòng)收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲(chǔ)蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。3 房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。3 房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。4 房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。4 住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。4 住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住宅。4 房產(chǎn)互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎(chǔ)上，采用等價(jià)不等價(jià)加補(bǔ)償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。4 建筑物是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門(mén)窗基礎(chǔ)。4 商品房的結(jié)構(gòu)售房的樓書(shū)常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。5 磚木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。5 住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度。5 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。5 居住小區(qū)總用地是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。5 公建總用地指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。6 道路、廣場(chǎng)用地 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、回車(chē)廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。 6 人均總占地面積（平均米/人） 人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 6 總建筑面積（平方米） 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 6 結(jié)構(gòu)面積 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 6 輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過(guò)道、衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等。 7 套內(nèi)建筑面積 房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 7 公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ 如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無(wú)分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 7 哪些公用面積不能分?jǐn)偅?不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 7 套外使用面積 指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。 8 建筑密度 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 8 平均每平方米造價(jià)（元） 平均每平方米造價(jià)建筑物總造價(jià)/建筑面積。 8 居住面積系數(shù)K2（%） 居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）100%。 8 綠地率 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 8 銷(xiāo)售率 指售出的戶數(shù)占可銷(xiāo)的總戶數(shù)的比例。 9 公共能耗費(fèi) 是小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱(chēng)為公共能耗，由此所產(chǎn)生的費(fèi)用為公共能耗費(fèi)。 9 商品房現(xiàn)售 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 9 內(nèi)銷(xiāo)房 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門(mén)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。 9 住宅組團(tuán) 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱(chēng)為一個(gè)居住單元。俗稱(chēng)：一梯兩戶、一梯四戶等。俗稱(chēng)：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。俗稱(chēng)：小套、中套、大套。 10格局配比 是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤(pán)的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。10假層 是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以?xún)?nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。10公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。10商場(chǎng) 是指規(guī)劃為對(duì)外公開(kāi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的建筑物。 11商住住宅 是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 11復(fù)式商品房 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤(pán)房。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 11SHOPPING MALL 直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 11商品房的均價(jià) 是指商品房的銷(xiāo)售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格。 12定金 只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開(kāi)發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無(wú)法得到雙倍的返還。 12共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有人共同所有。 12契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半） 12公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 12印花稅 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 12購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的條件 成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護(hù)人證明書(shū)。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。 13辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費(fèi)用？ 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、勘丈測(cè)繪費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)。 13房地產(chǎn)登記 即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。 13房地產(chǎn)登記的種類(lèi)有哪些？ 房地產(chǎn)登記的種類(lèi)分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。 13房地產(chǎn)登記是以什么單位進(jìn)行登記的？ 房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書(shū)。 13確權(quán) 確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。 13房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓 房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購(gòu)房者一方原因，如對(duì)房屋需求的改變或是故意炒作，把原來(lái)因簽訂購(gòu)房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 14已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書(shū)，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 14貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？ 借款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前10個(gè)工作日向貸款人提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。 150、銀行按揭 按揭是英語(yǔ)“Mongase”（抵押）一詞的粵語(yǔ)音譯，因此，銀行按揭的正確名稱(chēng)是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。 15轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 15辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費(fèi)用？ 保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。 15一次性還本付息法 現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以?xún)?nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個(gè)內(nèi)的利息綜合。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過(guò)貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購(gòu)房消費(fèi)的需要，只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定損失而不想變現(xiàn)。 15個(gè)人住房擔(dān)保貸款？ 中國(guó)人民銀行于1997年4月頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》（該辦法在1998年5月進(jìn)行了修改）。 15住房公積金 是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。 160、公積金貸款 公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金委托銀行向購(gòu)買(mǎi)（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。 16公積金貸款的辦理程序 借款人填寫(xiě)《早班審核書(shū)》，并提交相關(guān)資料；資料報(bào)送住房資金管理中心受理、審核。 16組合貸款 組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱(chēng)。 16商品房驗(yàn)收合格 指的是單體（即單幢樓盤(pán)）驗(yàn)收合格。 16在什么情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收