【正文】 121 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模表 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 備注 1 項目規(guī)劃總用地面積 m2 3057 項目總占地面積 3057 m2 其中 住宅樓 m2 綜合樓 m2 2 總建筑面積 m2 住宅樓架空層未計算在內(nèi) 其中 住宅樓 m2 綜合樓 m2 3 地上建筑面積 m2 9512 住宅樓架空層未計算在內(nèi) 其中 住宅樓 m2 4007 綜合樓 m2 5505 4 地下室建筑面積 m2 地下停車位 40個 其中 住宅樓 m2 其中 住宅樓 20個 綜合樓 m2 綜合樓 20個 1． 2． 4 產(chǎn)品和工程技術(shù)方案 項目建、構(gòu)筑物方案 依據(jù)項目用地、建設(shè)資金和項目建設(shè)環(huán)境等建 設(shè)條件，本項目擬按表122 所列規(guī)模進(jìn)行建設(shè)，建成后，將推出商業(yè)辦公面積 5505 平方米，住宅面積 4007 平方米的房產(chǎn)產(chǎn)品。 表 122 項目建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案表 序號 項目名稱 建設(shè)規(guī)模（㎡） 用途 備注 1 住宅樓 4007 商住 架空層未計算在內(nèi) 2 綜合樓 5505 商業(yè)、辦公 3 地下室 停車等 地下停車位 40 個 其 中 住宅樓 其 中 住宅樓地下停車位 20 個 綜合樓 綜合樓地下停車位 20 個 4 合 計 住宅樓架空層未計算在內(nèi) 總平面布置 本項目為新建工程，建筑平面擬設(shè)計綜合樓主要入口向南面海昌路，住宅樓主要入口向東面的小區(qū)內(nèi)道路；綜合樓主要入口前方退縮 10 米，設(shè)置綠化場地，住宅樓也因地制宜設(shè)置綠化場地；兩建筑物周圍均設(shè)有環(huán)行消防車道；主要利用地下車庫解決車的停放。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（見表 123） 表 231 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號 項目 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 m2 3057 其 中 住宅樓地塊 綜合樓地塊 2 規(guī)劃用地面積 m2 3057 其 住宅樓 中 綜合樓 3 建筑基底面積 m2 其 中 住宅樓 501 綜合樓 4 總建筑面積 m2 其 中 住宅樓 架空層未計算在內(nèi) 綜合樓 5 建筑密度 ％ 住宅樓地塊 綜合樓地塊 6 容積率 住宅樓地塊 綜合樓地塊 7 綠地率 ％ 住宅樓地塊 綜合樓地塊 項目建筑設(shè)計方案 （ 1） 平面功能布局 綜合樓用于商務(wù)及辦公；住宅樓首層部分作商務(wù)用途，二至八層為住宅。 綜合樓、住宅樓均設(shè)電梯二部；兩建筑物周圍均設(shè)有環(huán)行通道，兼作消防車道。 綜合樓室內(nèi)空間主要表現(xiàn)公共性與開放性，明確，合理；住宅樓室內(nèi)空間設(shè)計以舒適、美觀為宗旨。 底層地下室結(jié)構(gòu)采用 框一剪結(jié)構(gòu)。 其它工程設(shè)計（略） 1． 2． 5 投資規(guī)模和資金籌措 投資規(guī)模： （ 1）項目總投資約 2184 萬元（其中土地費用 500 萬元），其中固定資產(chǎn)投資總額 萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元，基本預(yù)備費 萬元；（ 2）投資人：湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司；（ 3）出資方式：資金投入。 資金運用： 總投資 萬元中，除土地費用 500 萬元、基本預(yù)備費 萬元及建設(shè)期利息 萬元外 ， 約 萬元用于建設(shè)投資（建設(shè)投資 萬元中包括建筑工程費 萬元、安裝工程費 萬元、工 程建設(shè)其他費用 萬元） 。 據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 19531978 年，我國 GDP 年均增長 %，其中房地產(chǎn)業(yè)年均增長 5%，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率為 %。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，在投入產(chǎn)出 表的 40 個部門中，有 38 個部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系 ， 從房地產(chǎn)業(yè)的直接帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為 ，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、建筑業(yè)等 7 個行業(yè)。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒發(fā)施行后，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對 于 房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要》以及《中華人民 共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》都肯定的提及。 因此，提升和大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展工作的重點之一。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配道等現(xiàn)代化流通方式和組織形式。 近年來，一些外資大型綜合購物中心紛紛到我國各大中城市落戶，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)有望成為引領(lǐng)我國房地產(chǎn)的新增長點；隨著我國零售業(yè)的全面對外開放，商用物業(yè)也將掀起新一輪的投資熱潮。 2． 1． 2 項目建設(shè)符合湛江市發(fā)展規(guī)劃 湛江市城市發(fā)展和規(guī)劃概況 湛江市近年來加快實施“工業(yè)立市、以港興市”發(fā)展戰(zhàn)略，綜合經(jīng)濟實力躍上新臺階。其中，基本建設(shè)投資完成 億元，增長 %；更新改造 投資完成 億地，增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。經(jīng)濟增長質(zhì)量明顯提高，增長方式進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。 根據(jù)湛江市中長期規(guī)劃，到 2020 年市區(qū)建成面積達(dá) 110 平方公里，城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人；湛江市及所轄的五縣市目前的城市化水平達(dá)至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人； 2020 年市域總?cè)丝谶_(dá)到 700－ 750 萬人，城市化水平為55%， 2020 年市域人口達(dá)到 870－ 920 萬元，城市化水平提升至 65%，逐步提速的城市化進(jìn)程。 湛江市房地產(chǎn)行業(yè)簡況 據(jù)湛江房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年湛江市批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共 50 個，可預(yù)售商品房面積為 萬平方米，其中可預(yù)售商品住宅 萬平方米；可預(yù)售住宅套數(shù)為 5068 套。 據(jù)此分析，湛江市今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)銷售逐步增長，價格仍將有所上升。湛江市湛江市金輝 煌房 地產(chǎn)有限公司已就有關(guān)方案向湛江市城市規(guī)劃局提出申報，湛江市城市規(guī) 劃局對此以湛城規(guī)（規(guī)劃） [2020]665 號文作出批復(fù)。 湛江市的商用物業(yè)十分搶手。 據(jù)湛江市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料， 2020 年湛江市全年批發(fā)零售業(yè)發(fā)展迅猛，全年社會消費品零售總額達(dá)到 億元，增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％；全年外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元（其中：進(jìn)口總額 億美元，下降 ％；出口總額 億美元，增長 ％）。 隨著大批中小型公司完成原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅和公寓中辦公，開始尋找真正意義上的辦公場所；湛江招商引資工作開 展及珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，眾多國內(nèi)外知名的 制造業(yè)廠商及房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐湛江發(fā)展，這也增加了對商用物業(yè)的需求。因此，本項目的建設(shè)所推出的房產(chǎn)商品前景可觀，項目的建設(shè)是適時的，并極具市場賣點，符合房地產(chǎn)業(yè)（商用物業(yè)）市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求，也符合湛 江的城市發(fā)展規(guī)劃和湛江的發(fā)展目標(biāo)。隨著住房制度改革的開展和深入，我國對房地產(chǎn)市場有了一定的長足發(fā)展。于是，從 1994 年 6 月后至 1998 年之前的宏觀調(diào)控都將房地產(chǎn)列為重點，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款受到嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)公司的上市基本上被禁止。為了擴大內(nèi)需，政府采取了一系列手段刺激住宅需求，房地產(chǎn)的政策發(fā)生了很大變化，出臺了 23 號文件，以前所未有的速度推進(jìn)住房制度改革，對住房消費進(jìn)行金融支持（鼓勵住房消 費貸款并實行利率優(yōu)惠）和稅收政策優(yōu)惠（住宅的轉(zhuǎn)讓暫免營業(yè)稅和所得稅）。因此，房地產(chǎn)政策也開始發(fā)生變化，由鼓勵房地產(chǎn)投資變?yōu)榭刂品康禺a(chǎn)投資。但此文件遭到了市場的強烈反對，為此，國務(wù)院在當(dāng)年的 8 月出臺了 18 號文件，重申房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的重要性。 2020 年，投資增長一直在高位運行，但國家并沒有對房地產(chǎn)行業(yè)采取進(jìn)一步的調(diào)控措施，只是采取了提高銀行存款準(zhǔn)備金率等金融緊縮措施。 2020 年以來，由于我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的情況，國家根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢進(jìn)一步作出了宏觀調(diào)控， 先后采取了多項措施。國家在房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上顯露出調(diào)整姿態(tài)，從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，房地產(chǎn) 開始從過度市場化向社會保障屬性傾斜。繼 7 月 24 日建設(shè)部、商務(wù)部、國家 發(fā)改委 、中國人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》后， 9 月 4 日，被稱為限制外資炒樓的細(xì)則 —— 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》又由中國國家外匯管理 局、建設(shè)部聯(lián)合推出。國家稅務(wù)總局也出臺新規(guī)加強房地產(chǎn)業(yè)征稅管理。 2020 年以來的重要調(diào)控政策就是 1 月 16 日國稅總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 。通知明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來 的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算式繳納，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。此次新的《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房 ， 一方面極力淡化經(jīng)濟適用房的 “商品性 ”而強調(diào)突出 “保障 ”二字，一方面縮小供應(yīng)對象為城市低收入家庭，經(jīng)濟適用房的保障性職能已經(jīng)非常明確 ； 導(dǎo)致 辦法 再次被 修正的，是國務(wù)院希望實現(xiàn) 經(jīng)濟適用房與雙限商品房實現(xiàn) 39。的政策意愿。 對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會保障的經(jīng)濟適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會保障的廉租屋，這是適合我國國情的正確選擇。權(quán)威部門人士表示， 2020 年樓市調(diào)控 政策的執(zhí)行力度將加大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多。 2． 2． 2 擬建 項目符合產(chǎn)業(yè)政策要求 “國六條”的實施細(xì)則中對于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)有大量的量化指標(biāo)，強調(diào)重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，并把該原則落實在政府編制住房建設(shè)規(guī)劃中，同時規(guī)定，自 2020 年 6 月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè) 總面積的 70％以上。 3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 2． 3． 1 房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低，擁有資金和擁有土地成為進(jìn)入的主要門檻。有數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，我國已有 300 多家上市公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有的甚至將主業(yè)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。 由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，因此對行業(yè)的發(fā)展不利，亟待出臺相關(guān)的規(guī)章制度，提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入機制，逐步完善房地產(chǎn)市場，以便有力地打擊那些投機、惡意炒房、沒有實力的開發(fā)商，從而在一定程度上規(guī)范、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)行業(yè)的積極健康發(fā)展。很多外行企業(yè)看到房地產(chǎn)業(yè)的暴利，想方設(shè)法進(jìn)入這一行業(yè)，致使房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊。 同時，隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟以及一系列運行規(guī)則的變化，房地產(chǎn)行業(yè)越 來越體現(xiàn)出了其依賴巨大的資本投資能力和高水平專業(yè)管理能力的特點，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出了明顯的房地產(chǎn)企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌效應(yīng)。 2． 3． 3 建設(shè)單位和擬建 項目符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求 湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司 具有湛江市建設(shè)局頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司的技術(shù)力量雄厚，擁有一批經(jīng)驗豐富的工程、經(jīng)濟技術(shù)、計算機應(yīng)用技術(shù)人才，現(xiàn)有員工 20 多人，全部都具有大?；蛞陨蠈W(xué)歷；辦公設(shè)備先進(jìn)，運作 管理規(guī)范。 本擬建設(shè)項目土地使用手續(xù)齊全，建設(shè)方湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司持有該項目用地地塊國有土