【正文】 0L/?？傆盟浚骸Ｐl(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后匯集排入市政污水管網(wǎng)。雨水排至室外雨水檢查井匯集后有組織排入市政雨水管網(wǎng)。景觀水系設(shè)置溢流管和放空管，排至小區(qū)雨水管后排放。室外給水管；采用球墨鑄鐵管，橡膠圈接口，并設(shè)支墩。室外排水管采用HDPE雙壁波紋管。?室外消防給水管網(wǎng)與生活用水共用一套管網(wǎng)，沿建筑物四周道路每隔120米以內(nèi)布置地上式室外消火栓。消防管材：消防及噴淋管材采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，鋼管DN≤50mm者采用螺紋連接，DN50mm者采用溝槽式卡箍連接。負荷容量：。用電負荷估算：建筑面積120m2及以下的，基本配置容量每戶8kw；建筑面積120m2以上、150m2及以下的住宅，基本配置容量每戶12kw；建筑面積150m2以上的住宅，基本配置容量每戶16kw，商業(yè)100150w/m2，照明及其他用電10w/m2。（3） 供電線路：該項目電源接育紅西路市政10kv電網(wǎng)，在地塊中部規(guī)劃變配電房，區(qū)內(nèi)220v/380v電力線，采用電纜穿中（KPC）碳素波紋管沿道路一側(cè)埋地敷設(shè)，電力電纜在穿越道路時需穿鋼管保護。10kv開閉所預(yù)留商業(yè)專變高壓計量。住宅每戶設(shè)住戶配電箱。（5） 導(dǎo)線、電纜選擇、母干線和敷設(shè)方式：各建筑物的進線均采用YJV221KV電纜引入至配電房，住宅的管道井內(nèi)選用銅芯導(dǎo)線穿管供電至電表箱，由電表箱引至住宅配電箱的分支線采用BV450/750V型聚氯乙烯絕緣銅芯電線穿塑料管暗敷，從住戶配電箱引至室內(nèi)的照明、插座、空調(diào)插座均采用BV450/750V型聚氯乙烯絕緣銅芯電線穿塑料管暗敷。（2） 照明線路的選擇及敷設(shè)方式：照明線路采用BV450/750V型聚氯乙烯絕緣銅芯電線穿塑料管暗敷。（2） 高層采用二類防雷系統(tǒng)。利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)外側(cè)主鋼筋不小于ф16作為引下線。利用大樓基礎(chǔ)樁及承臺內(nèi)主鋼筋作接地板，接地電阻不大于1歐姆。配電箱內(nèi)接地端、插座接地端及電氣設(shè)備正常不帶電的金屬殼體與PE線牢固焊接，總等電位連結(jié)端子箱與金屬管，上、下水管、煤氣管可靠連接。（2） 采用聯(lián)合接地方式，利用大樓基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)及承臺內(nèi)主鋼筋作接地極，要求接地電阻不大于1歐姆。通信系統(tǒng)總地塊設(shè)一電信機房，通信電纜引入根據(jù)電信部門要求確定。各樓設(shè)電信間，每戶設(shè)家庭信息配線箱。 有線電視系統(tǒng)項目建設(shè)地有線電視網(wǎng)接入住宅小區(qū)有限電視機房，采用數(shù)字電視。小區(qū)安保中心也可與住戶進行雙向?qū)χv，并接收住戶的呼叫與報警。（3） 住宅小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)在住宅小區(qū)周界設(shè)紅線報警探測器，紅外線周界報警系統(tǒng)全天24小時對非正常越墻的物體進行監(jiān)控。（4） 巡更系統(tǒng)在小區(qū)相應(yīng)地點設(shè)置無線巡更信息點，巡邏人員裝備電子巡更器，按規(guī)定的路線進行值班巡查并予記錄。1暖通（1） 空調(diào)設(shè)計住宅采用分體式空調(diào)，由建筑專業(yè)預(yù)留空調(diào)機位商業(yè)采用分體式空調(diào)，空調(diào)室外機設(shè)置于屋頂，預(yù)留冷媒管井（2） 防排煙設(shè)計防煙：?不具備自然排煙條件的防煙樓梯間及其前室、合用前室，采用機械加壓送風(fēng)；?前室及合用前室正壓值30Pa。排煙：地上建筑所有需排煙的房間，可開啟外窗面積不小于房間面積的2%，采用自然排煙?；馂?zāi)發(fā)生時，關(guān)閉此類房間的通風(fēng)系統(tǒng)支路，保持房間的密閉滅火狀態(tài)。其排風(fēng)系統(tǒng)在室外合適處均須配置開啟裝置；?其余單體內(nèi)區(qū)需排風(fēng)房間，每個房間設(shè)排風(fēng)扇，排風(fēng)水平集中排風(fēng)至室外；?各房間通風(fēng)換氣次數(shù)統(tǒng)計如下：衛(wèi)生間10次/小時、水泵房5次/小時、高壓配電室15次/小時、變電室根據(jù)電氣專業(yè)所提發(fā)熱量計算、電梯機房15次/小時。油漆：凡采用鍍鋅鋼板制作的風(fēng)管，一般不油漆，管道金屬支、吊、托架在表面除銹后，刷紅丹漆二度，調(diào)和漆一度，顏色另定。五、建設(shè)進度本項目建設(shè)工期擬2年。六、投資規(guī)模及資金籌措方案項目投資規(guī)模，土地費用4863萬元。項目資本金比例符合國家有關(guān)普通商品住房項目投資的最低資本金比例20%的要求，項目資金構(gòu)成合理。招標的基本情況（1）招標的范圍和形式項目按照國家和地方工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定的要求展開招標工作。（2）招標的組織形式根據(jù)國家計劃委員會第5號令規(guī)定，本項目建設(shè)單位在工程施工及設(shè)備采購等方面不具有編制招標文件和組織評標的能力，招標人不能自行辦理招標事宜。（3）招標的方式本建設(shè)項目除特殊要求外，均采用公開招標的方式。招標初步方案（1）本建設(shè)項目的施工監(jiān)理單位的資質(zhì)等級擬定為甲級監(jiān)理資質(zhì)。（2）各項招標活動對評標專家專業(yè)特長和水平的要求：土建工程施工評標主要聘請與土建有關(guān)的建設(shè)施工類專家；設(shè)備工程安裝采購評標主要聘請給排水、電氣、弱電系統(tǒng)、暖通等方面的專家；監(jiān)理評標主要聘請建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)以及施工等方面的專家。 八、財務(wù)分析通過對市場的分析，本項目商品房銷售價格按平均價4000元/平方米銷售，商業(yè)用房按12000元/平方米銷售，地上車庫按4000元/平方米銷售，全部銷售完畢，項目5 ，建設(shè)期2年，5年銷售完畢。九、經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)　　經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表序號項目單位指標備注一技術(shù)指標1總用地面積平方米33769 2總建筑面積平方米68013地上建筑面積平方米67535計容面積住宅面積平方米商業(yè)建筑面積平方米車庫建筑面積平方米物業(yè)用房建筑面積平方米地下建筑面積（兼人防）平方米478不計容積率　3居民總戶數(shù)戶5934容積率5建筑密度%6綠化率%25二經(jīng)濟指標1總投資萬元2資金籌措萬元資本金萬元100%3銷售收入萬元4營業(yè)稅及附加萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元 7稅后利潤萬元8投資利潤率%145年平均 9銷售利潤率%10內(nèi)部收益率（稅后）%51%11內(nèi)部收益率（稅后）%31%12財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元￥5,Ic=12%13財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元￥2,Ic=12%14投資回收期第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、項目建設(shè)符合國家“十三五”住房保障發(fā)展規(guī)劃《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》中住房供應(yīng)體系主要為：立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足高層次需求的住房供應(yīng)體系。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標準體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費模式。二、項目建設(shè)符合大豐城市建設(shè)總體規(guī)劃要求大豐區(qū)城市建設(shè)總體規(guī)劃堅持“循序漸進、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局”的原則和“整體推進、重點突破、典型引路、以點帶面”的思路，以促進經(jīng)濟發(fā)展為中心，以抓緊編制鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃為重點，加快推進鎮(zhèn)村建設(shè)，提高農(nóng)村公共設(shè)施的供給水平，有效改善農(nóng)民居住環(huán)境，努力創(chuàng)建一批“江蘇省城市化示范鎮(zhèn)”和“江蘇省康居示范村”的要求。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析本項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目。一、項目建設(shè)符合國家房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策指出：完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。本項目建設(shè)的功能主體主要為普通商品房，符合國家的政策要求，項目建設(shè)對大豐區(qū)經(jīng)濟及服務(wù)業(yè)的發(fā)展有積極的促進作用。三、《江蘇省工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2006）本項目為普通商品住房開發(fā)建設(shè)項目，根據(jù)《江蘇省工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2006），本項目既不屬于“鼓勵類”也不屬于“限制類”和“淘汰類”項目，為允許類項目。因此，項目單位具備建設(shè)本項目的資質(zhì)和能力。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié) 資源開發(fā)方案本項目不涉及金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等資源的開發(fā)。建筑材料由建設(shè)單位在周邊地區(qū)自行采購。 電力資源本項目電力資源來源于華東電網(wǎng)大豐區(qū)供電公司大中變電所，供電能力10KVA，可滿足本項目供電需求。第三節(jié) 資源節(jié)約方案主要原材料節(jié)約方案建立完善的材料采購管理機構(gòu)，制定嚴格、可行的材料管理制度，配備專職的材料采購人員，責(zé)任落實到人，以達到節(jié)約原材料的目的。（2）提高水的重復(fù)利用率，采用沉淀、綠化及清潔等中水處理技術(shù)來提高廢水的回用率。節(jié)電采用國家推薦的節(jié)能電器產(chǎn)品和變頻產(chǎn)品，使用國家電網(wǎng)推薦使用的節(jié)能型變壓器和照明產(chǎn)品。第四章 節(jié)能方案分析第一節(jié) 節(jié)能規(guī)范與用能標準一、節(jié)能規(guī)范《中華人民共和國節(jié)約能源法》；《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年修訂）《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號）；《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性方案的通知》（國發(fā)[2007]15號）；《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布促進實施〈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定〉的決定》（國發(fā)（2005）40號）；《建筑節(jié)能技術(shù)政策》（建設(shè)部1996年發(fā)布）； 《國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南的通知》（發(fā)改環(huán)資[2007]21號）；《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（國家發(fā)改委2011年第9號）；《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號）；《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（國家建設(shè)部令第143號，2006年1月1日起施行）；《省政府關(guān)于印發(fā)江蘇省節(jié)能減排工作實施意見的通知》（蘇政發(fā)[2007]63號）；1《江蘇省政府關(guān)于加強節(jié)能工作的意見》（蘇政發(fā)[2006]152號）；1《江蘇省節(jié)約能源條例》（江蘇省人民政府，2002）。第二節(jié) 能耗狀況及能耗指標分析一、能耗狀況分析本項目運營后消耗的能源有電、自來水、和天然氣。供水本項目用水由大豐區(qū)政自來水管網(wǎng)提供。二、能耗指標分析能源消耗構(gòu)成本項目耗用能源主要有電、自來水和天然氣。本工程中住宅按 40VA/㎡，公建按 60VA/㎡的標準估算?？紤]到各用電單位的需要系數(shù)、同時系數(shù)，經(jīng)計算得出，詳見下表： 項目用電量表序號耗電項目規(guī)模（㎡）指標需要系數(shù)同時率年時數(shù)年耗電量（小時）（萬kWh）1住宅402000 2配套商業(yè)602400 3其它用房602400 4地下室 地下室通風(fēng)、照明47858640 5合計 （2）水，詳見下表： 項目用水表序號用電單位規(guī)模單位用水標準年時年用水量備注（天）（萬噸）1住宅1779人120 L/人天365 3配套商業(yè)m28 L/ m2天365 考慮雨水收集利用，用水量減半計算5未預(yù)見用水10% 6合計 （3）天然氣 根據(jù)《燃氣熱力工程常用數(shù)據(jù)手冊》，本項目住宅部分天然氣消耗定額16立方米/戶、月測算，項目規(guī)劃總戶數(shù)為593戶。各種能源都有一種共同的屬性，即含有能量，且在一定條件下都可以轉(zhuǎn)化為熱能。根據(jù)《綜合能耗計算通則》（GB/T 25892008）規(guī)定，本次能耗折算采用標準煤作為綜合換算指標。外窗的可開啟面積不小于窗面積的30%，透明幕墻具有可開啟部分或設(shè)有通風(fēng)換氣