【正文】 觀唐 金碧 湖畔 麗嘉 花園 納帕 溪谷 長島 瀾橋 龍灣月均金 額基準線 龍灣月均 套數(shù)基準線 (萬元 ) 2022年橫向銷售測評（月均） 成果評測 分析 : ?如圖所示，本案自 6月份正式開盤銷售，正式銷售周期 7個月，總體成交套數(shù) 略遜于優(yōu)山美地、東方普羅旺斯和保利壟上三個項目 ； ?從月均銷售速度和月均銷售套數(shù)兩項重要指標上來看， 僅略遜于優(yōu)山美地、東方普羅旺斯、保利壟上 ； 成果評測 肯定成績，找出不足 推盤首年已占中上游銷售 地位銷售速度較快與優(yōu)山 美地、保利壟上、東方普 羅旺斯項目差距不大 成績 產(chǎn)品類型屬競 爭區(qū)域內(nèi)空白， 現(xiàn)場鎖定能力較強 經(jīng)驗 總銷金額與優(yōu)山美地、 保利壟上、東方普羅旺 斯三個項目的差距較為 明顯 不足 2022年成果測評 2022年自我測評 2022年橫向測評 測評結論 06營銷戰(zhàn)略部署 2022年營銷準備 2022年實戰(zhàn)操盤 2022年市場研判 2022年產(chǎn)品分析 2022年客群分析 2022北京別墅市場預估 2022年區(qū)域潛在供應量預估 一期存量回顧 產(chǎn)品價格預判 問卷調研匯整 主力客群描述 2022年銷售策略 2022年推廣策略 二期產(chǎn)品分析 2022年中央別墅區(qū)特征研判 目 錄 2022年營銷成果 05營銷工作總結 2022年營銷策略 銷售策略回顧 推廣策略回顧 測評結論 策略回顧 2022時間表 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 開盤成交引爆期 消化前期積累客戶，迅速回款，利用活動及促銷手法，加大成交，擴大市場認知度。 二次客戶儲備期 以現(xiàn)場活動為主 ， 多種營銷手段相結合 ，營造現(xiàn)場氣氛 ， 積累客戶量 ， 實現(xiàn)銷售 、推廣雙豐收 。 客戶儲備期 利用節(jié)日氣氛保養(yǎng)成交客戶 ， 完成下個銷售周期的客戶儲備 。 4月 17日開始內(nèi)部認購 ， 4月 19日根據(jù)認購情況 ， Ab戶型認購情況最好 ， 推盤的 Ab戶型基 本全部認購 ， 因此決定未推盤的 Ab戶型每平米上漲 500元 ， 同時北入口戶型每平米上漲 100元。 5月 23日正式開始轉簽 ， 小區(qū)上部 Af戶型及 Bf戶型轉簽情況較好 ， 因此于 5月 29日小區(qū)上部 的 Af戶型及 Bf類戶型每平米上漲 100元 。 6月 24日收回 。 擠壓積累意向客戶 ， 促進成交 策略回顧 銷控策略提列 開盤時對外推盤 67套 ， 主推低總價的小戶型快速銷售 ， 達到不同位置 、 不同戶型 、 不 同檔位的房屋均衡配比 。 在隨后主推臨路 Af戶型時 ， 提出先做好 臨路的綠化 ， 在一定程度上 消除客戶臨路的抗性 ， 增強客戶信心 ， 取得了很好的效果 。 結論： 以上三項銷控策略不同階段分別取得哪些業(yè)績 （ 如：消化套數(shù)及其成交金額 ） ；需銷 售配合 。 策略回顧 推廣渠道效果評測（渠道排名） 分析： ?戶外攔截是 05年最直接來訪及成交渠道， 同區(qū)域和區(qū)域到訪客戶對本區(qū)域認同感最強，購買意向最明顯 ； ?從 10月開始，通過 朋友介紹的來電來訪量增大 ，同時該渠道來源客戶成交量上升 ?建議 06年重點強化 05年的有效戶外、網(wǎng)絡等宣傳系統(tǒng)，并以活動為主，加強老客戶的保養(yǎng)工作 策略回顧 廣告發(fā)布實施回顧 平面媒體發(fā)布稿摘要 策略回顧 戶外媒體發(fā)布稿摘要 策略回顧 活動實況監(jiān)控 活動實況監(jiān)控 11月 12日 “ I can fly”國際家庭日活動 12月 10日 “ 愛在龍灣 ” 慈善社區(qū)頒獎活動 營銷層面的推廣審視 策略回顧 認同點提列 不足點建議 以活動為主線的推廣方式，用較少的推廣成本在短期內(nèi)贏得市場關注，促進銷售總體成交成本降低，有利于客戶的維護與再生；其廣告推廣訴求全面，表現(xiàn)力較好 不足：推廣主題較多，但都未能透徹深入，比較分散；其中部分廣告 表現(xiàn)不夠準確，使客戶在層面理解上有些偏差，如“湖說” … … 建議： 2022年強化推廣整體策略，以系統(tǒng)提升項目的形象與品牌為主 線，有計劃、按步驟的進行 2022年小結 2022歲末結語！ 2022年對龍灣別墅而言是不平凡的一年， 、 90套的成交套數(shù)，圓滿實現(xiàn)了我們的預期目標， 但對于偉業(yè)而言，我們并不滿意眼前的成績， 而恰恰關注的是成績背后的經(jīng)驗與不足， 為此我們針對 2022年的龍灣做了深入分析， 在以下與英才同仁一同分享！ 2022，全城看龍灣的一年 2022，品牌與利潤共贏的一年 2022，大盤氣質顯現(xiàn)的一年 2022，租務與銷售并進的一年 2022 風 飛 云 龍 際 在 匯 天 下卷：龍飛天 2022，龍灣別墅成熟的一年 2022年成果測評 2022年自我測評 2022年橫向測評 測評結論 06營銷戰(zhàn)略部署 2022年實戰(zhàn)操盤 2022年產(chǎn)品分析 2022年客群分析 一期存量回顧 產(chǎn)品價格預判 問卷調研匯整 主力客群描述 2022年銷售策略 2022年推廣策略 二期產(chǎn)品分析 目 錄 2022年營銷成果 2022年營銷策略 銷售策略回顧 推廣策略回顧 測評結論 05營銷工作總結 2022年營銷準備 2022年市場研判 2022北京別墅市場預估 2022年區(qū)域潛在供應量預估 2022年中央別墅區(qū)特征研判 市場研判 雖然北京別墅用地逐漸減少，但國家政策的不確定性及近年來別墅產(chǎn)品的集中供應，使短期市場行情不容樂觀 經(jīng)濟型別墅繼續(xù)占據(jù)市場主流 ，但種類更趨豐富， 品質將有較大提升；一些的頂級別墅也占取了部分市場份額。前期因政策等方面原因推遲釋放的項目將逐 步入市，加上對 2022年奧運的預期，將使更多的項目選擇明年入市或放量， 2022年別墅市場的競爭將更加激烈 需求呈放大趨勢。 2022序幕已開！ 市場行情 產(chǎn)品特征 供應量 需求特征 一、區(qū)域特征 國際化成熟居住氛圍和投資特性 ，還是本區(qū)域主要特征 二、供 應 量 新盤疊出，供應放量。京承的 通車和機場高速北線擴建， 再一次加大了中央別墅區(qū)的范圍 （沿溫榆河向西北上游，東南下游 兩個方向延伸，上游至立湯路區(qū)域，下游達到朝陽一帶） 四、產(chǎn) 品 產(chǎn)品呈兩極分化 ，精致小獨棟如“龍灣別墅”、經(jīng)濟型別墅和富豪別墅如：“東隆別墅”各領風騷。 解決方案 : 樣板間配飾重新調整 產(chǎn)品分析 銷售策略 : 深挖戶型格局優(yōu)勢，突出賣點；銷售過程中進行有針對性的推薦，對客戶進行擠壓 總量 存量 銷售比例 面積 地下 地上 總面積 32 11 % — — — 一期主要產(chǎn)品存量分析 B—f類： 銷售障礙 : 總數(shù)多， 較 Bf多出了一間書房 ， 銷售面積增加了 ，并且沒有樣板間，客戶沒有直觀印象 解決方案 : 裝修毛坯（簡裝）樣板間，能夠讓客戶到現(xiàn)場觀看 產(chǎn)品分析 銷售策略 : 針對臨湖戶型，配合重要時間節(jié)點進行促銷 二期產(chǎn)品印象 戶型面積地上部分 220—270平米 產(chǎn)品分析 容積率 地上建筑面積 32326平米，共 134套 戶型 套數(shù) 地上面積 A—f 40 220平米 A—b 42 221平米 B—f 19 270平米 B—b 33 268平米 本地塊景觀資源較弱，離公園水景較遠，兩面臨路，高壓線穿越地塊上空，離社區(qū)商業(yè)配套有一定距離，在推廣上存在抗性。區(qū)域建設漸完善，區(qū)域認可度加強。 營銷策略 多元營銷 大客戶 老客戶 自住 投資 口碑 媒體 戶外 網(wǎng)絡 活動 我愛我家 偉業(yè)資源 業(yè)內(nèi)傳播 賣場銷售 多元渠道 多元客戶 多元傳播 多元客戶 (大客戶 ) 方式：鎖定意向大客戶名單 ， 通過統(tǒng)一邀約 ，