【正文】 日根據(jù)認(rèn)購情況 ， Ab戶型認(rèn)購情況最好 ， 推盤的 Ab戶型基 本全部認(rèn)購 ， 因此決定未推盤的 Ab戶型每平米上漲 500元 ， 同時(shí)北入口戶型每平米上漲 100元。 二次客戶儲(chǔ)備期 以現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)為主 ， 多種營銷手段相結(jié)合 ，營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛 ， 積累客戶量 ， 實(shí)現(xiàn)銷售 、推廣雙豐收 。累計(jì)完成簽約 90套，簽約面積 20227平方米，簽約金額 ，簽約均價(jià) 13818元 /平方米，占總銷售面積的 63% ， 成功完成了既定任務(wù)，在未增加任何營銷成本的同時(shí)，在計(jì)劃銷售均價(jià)的基礎(chǔ)上超出了 318元 /平米，創(chuàng)造額外價(jià)值 636余萬 ，同時(shí)也初步建立了龍灣的市場(chǎng)認(rèn)知與品牌形象。 90套 20227平方米 總銷金額 均價(jià) 13818元 /平方米 超均價(jià) 318元 /平方米 額外利潤 636萬元 5月 29日 12月 31日 銷售周期 營銷成果 2022年?duì)I銷策略 銷售策略回顧 推廣策略回顧 測(cè)評(píng)結(jié)論 06營銷戰(zhàn)略部署 2022年?duì)I銷準(zhǔn)備 2022年實(shí)戰(zhàn)操盤 2022年市場(chǎng)研判 2022年產(chǎn)品分析 2022年客群分析 2022北京別墅市場(chǎng)預(yù)估 2022年區(qū)域潛在供應(yīng)量預(yù)估 一期存量回顧 產(chǎn)品價(jià)格預(yù)判 問卷調(diào)研匯整 主力客群描述 2022年銷售策略 2022年推廣策略 二期產(chǎn)品分析 2022年中央別墅區(qū)特征研判 目 錄 2022年?duì)I銷成果 05營銷工作總結(jié) 2022年成果測(cè)評(píng) 2022年自我測(cè)評(píng) 2022年橫向測(cè)評(píng) 測(cè)評(píng)結(jié)論 成果評(píng)測(cè) 總銷售任務(wù) 141套（共 150套， 7套 D戶型未推， 2套預(yù)留） 2022年自我業(yè)績測(cè)評(píng) 100%，我們從未滿足 2022年橫向銷售測(cè)評(píng)（各月） 成果評(píng)測(cè) 有比較，才能有鑒別 注：上表顯示陰影部分均為項(xiàng)目前期預(yù)熱階段，未正式開盤 分析 : ?如圖所示，本案自五月份正式開盤銷售，正式銷售周期 7個(gè)月，是 05年 同年開盤項(xiàng)目中前期客戶積累時(shí)間最短的項(xiàng)目 ； ?7—8月是本案同樣也是類比項(xiàng)目 05年銷售低谷，同比中央別墅區(qū)和亞北別墅區(qū)內(nèi)知名項(xiàng)目 在銷售速度上看還是處于領(lǐng)先地位 ； ?10月份本案二次成交引爆，兩大銷售指標(biāo)均居領(lǐng)先優(yōu)勢(shì) 。 二次成交引爆期 適當(dāng)加以促銷活動(dòng) ，減弱價(jià)格抗性 ， 在持續(xù)期后刺激市場(chǎng) ， 在冬季別墅淡季前制造第二輪熱銷高峰 。 受 ， 前期認(rèn)購 Ab的客戶有一定退房情況 ， 因此前期未作調(diào)價(jià)的 Ab戶型在5 月 17日每平米上漲 500元 。 根據(jù)銷售情況 ， 提升利潤空間 8月 30日收回 。 在存量較大的戶型的消化上 ， 對(duì)外只推 3~4套 ， 其余戶型銷售統(tǒng)一口徑 ， 達(dá)到了比較好 的效果 ， 比如現(xiàn)在的臨路 Af戶型 。 市場(chǎng)進(jìn)一步放量。東隆別墅、胡姬花園、中海柏聯(lián)別墅、廣東城啟的別墅項(xiàng)目等都緊鑼密 鼓地籌備之中，而且現(xiàn)售項(xiàng)目在 2022年還會(huì)加大供應(yīng)量， 市場(chǎng)競爭進(jìn)一步加劇 三、配 套 隨著新國展、 日祥商業(yè)廣場(chǎng) 等系列商業(yè)配套， 高爾夫球場(chǎng)、棒球場(chǎng)、馬術(shù)俱樂部等休閑娛樂配 套， 以順義區(qū)對(duì)該區(qū)的建設(shè)更加完善，本區(qū)域?qū)⒏映墒?，?本區(qū)域從郊區(qū)化別墅區(qū)向城市化 別墅區(qū)轉(zhuǎn)型 四、規(guī) 劃 主路全長 （京承高速路至東六環(huán)路）工程已通過市發(fā)改委批復(fù)，將于 2022年年初開工， 07年底建成通車； 位于首都機(jī)場(chǎng)西順義區(qū)的北京新國展中心已于 2022年開建，預(yù)計(jì)將于 2022年 9月完工。 二期用地 原狀較弱 產(chǎn)品升級(jí)且延續(xù)性強(qiáng)，社區(qū)配套及園景初步實(shí)現(xiàn)。 設(shè)置大客戶專項(xiàng)優(yōu)惠方案 ， 通過大客戶直銷獲得 良好銷售成績 。 3. 思科公司 1994年 8月在北京成立辦事處。由于他們一般是長線投資，因此，對(duì)于物業(yè)的 租金水平及出租率非常關(guān)心。 他們置業(yè)的從眾心理非常明顯，往往是公司里有一個(gè)或幾個(gè)人購買，可以影響公司里 很多人的置業(yè)傾向。 相關(guān)大客戶名單：中國惠普有限公司 應(yīng)用方式： 感情維護(hù)：活動(dòng)、回訪、服務(wù)、物業(yè)跟進(jìn) 入住細(xì)節(jié)：提前驗(yàn)房、統(tǒng)一收房、產(chǎn)品手冊(cè) 配套聯(lián)動(dòng)：待遇優(yōu)先、成熟入住 傾聽機(jī)制：傾聽老客戶的聲音，重視客戶滿意度 獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：老帶新政策加強(qiáng) 客服機(jī)制：租務(wù)服務(wù)、裝修服務(wù)、家政服務(wù) 營銷策略 多元客戶 (老客戶 ) 老客戶介紹新客戶在來電、來訪、成交數(shù)量中 比例最高并有逐步增加的趨勢(shì) ； 06年 6月二期推出與一期入住同時(shí)進(jìn)行，老業(yè)主 口碑效應(yīng) 對(duì)后期銷售至關(guān)重要。 本項(xiàng)目能夠充分利用這些網(wǎng)點(diǎn)作為項(xiàng)目的 外圍市場(chǎng)推售渠道 ，建立起龐大的直銷系統(tǒng)，隨著 06年本項(xiàng)目租務(wù)市場(chǎng)的使得項(xiàng)目 租售聯(lián)動(dòng)觸手可及 ，同時(shí)最大限度的覆蓋全城。 點(diǎn) 線 面 立體 力邁學(xué)校 奠基 二期開盤 溫泉試用 商業(yè)街 開放 會(huì)所體驗(yàn) 一期入住 提升形象 促進(jìn)銷售 獲取利潤 樹立品牌 推廣策略 5個(gè)提升 形象、銷售、品牌三點(diǎn)一線 產(chǎn)品形象提升 開發(fā)商品牌提升 客戶來訪量提升 來訪成交率提升 市場(chǎng)認(rèn)知提升 3大聯(lián)動(dòng) 一期與二期聯(lián)動(dòng) 租務(wù)與銷售聯(lián)動(dòng) 配套與景觀聯(lián)動(dòng) 策略實(shí)施 ——主題活動(dòng)為主，其他媒體組合出擊 360 0全包圍攻勢(shì) 360 0 ?活動(dòng) ?戶外 ?網(wǎng)絡(luò) ?組合媒體 ?業(yè)內(nèi) 傳播 ?海外 形象整合建議 升級(jí)，由形象到本質(zhì) 二期案名建議 ? 承接一期項(xiàng)目形象，并在此基礎(chǔ)向上拔升； ? 案名組合形式靈活，與一期案名可分可合； ? 瑯瑯上口，有別墅意境； ? 與二期產(chǎn)品特征相關(guān)聯(lián) ? 全局觀，考慮三、四期案名的延續(xù)性； ? 彰顯大盤形象。 形象整合建議 天郡 龍灣 Ⅱ 案名解析： 龍灣 Ⅱ 這樣可以充分利用龍灣一期項(xiàng)目建立的品牌知名度和市場(chǎng)影響力。 ——《 爾雅 》 “謁 ” 還有請(qǐng)求和拜訪的意思。 案名建議三： 形象整合建議 案名解析： 二期 SLOGAN建議 ? 突出中央別墅區(qū)或溫榆河的地段特征； ? 落腳到產(chǎn)品或社區(qū)獨(dú)買優(yōu)勢(shì)； ? 有別于區(qū)域內(nèi)其他表現(xiàn)手法； ? 與項(xiàng)目整體形象一脈相承； ? 符合目標(biāo)客戶鑒賞習(xí)慣； ? 契合客戶利益點(diǎn)，突出氣勢(shì)。 形象整合建議 SLOGAN解析： 雕刻溫榆河獨(dú)棟時(shí)光 SLOGAN一： ? “雕刻 ” 表達(dá)的是一種精神，是一個(gè)細(xì)節(jié)完美主義者對(duì)品質(zhì)的不懈追求； ? “ 溫榆河 ” 表現(xiàn)項(xiàng)目溫榆河中央別墅區(qū)的顯赫區(qū)位優(yōu)勢(shì)； ? “ 獨(dú)棟 ” 是項(xiàng)目的一大特色，可以充分表現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)與高性價(jià)比； ? “ 時(shí)光 ” 強(qiáng)化項(xiàng)目的專屬氣質(zhì)，表現(xiàn)一種專屬的上流生活方式。 ，落戶龍灣： 龍灣商業(yè)街名品 /名店展示 （龍灣時(shí)尚街區(qū)，領(lǐng)略萬國風(fēng)情） ，你我共享： 溫泉體驗(yàn)，二期樣板間、公園實(shí)景展示 （龍灣 營銷節(jié)點(diǎn)大事表 費(fèi)用分流及媒體分流 銷售量 推廣費(fèi)用 投放量 周期： 15個(gè)月三次投放高潮 [預(yù)熱期 2022年 3—5月 開盤期 2022年 6—7月 強(qiáng)銷期 2022年 1011月 ] 銷售高峰隨推廣投入順勢(shì)上揚(yáng) ， 推廣投入對(duì)銷售起到了促進(jìn)作用 營銷推廣配合示意圖 2022年銷售排期 銷售排期 步驟及目標(biāo) 龍灣二期正式銷售從 2022年 6月至 2022年 3月 。高爾夫） 二期銷售調(diào)整期 2022年 12月 2022年 1月 神龍擺尾： 以銷售促進(jìn)為主要目的，加快銷售進(jìn)度；同時(shí)加強(qiáng)與客戶的深入溝通與互動(dòng)。 形象整合建議 SLOGAN解析： 中央別墅區(qū)，獨(dú)棟私享溫泉?jiǎng)e墅 活動(dòng)實(shí)施建議 2022年推廣活動(dòng)策劃思路 階段劃分 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 工程節(jié)點(diǎn) 活動(dòng)目的 活動(dòng)主題 一期強(qiáng)銷二期策略整合期 2022年 1月 2