【正文】 推廣，是否高水準(zhǔn)的銷售招商，是否高水準(zhǔn)的經(jīng)營管理。海華廣場商業(yè)部分相伯仲的商業(yè)街的話，整個項目的總銷售額可能會增加50%，即由8 個億增加到12個億。中商中住因存在一定量的商場、寫字樓、酒店成份，如果在商業(yè)優(yōu)勢比較明顯的地段，風(fēng)險并不太大。三、項目成功運營的兩大支撐要素三種企業(yè)運營模式：偶然性運作：給你一塊地，種下一粒大樹的種子，能否長成參天大樹受許多客觀因素的制約，成功是偶然的，稱之為偶然性運作。必然性運作：給你一塊地，撒下草種，沒有特殊因素的強力遏止，幾乎沒有不形成草叢的可能性，成功是必然的，稱之為必然性運作。因此好的產(chǎn)品策劃，即好的定位和好的規(guī)劃就成了項目必然性運作的兩大根基：土地與樁基礎(chǔ)。以商引居、以居興商，大開放、小封閉的半開放社區(qū)，做好鹽城商業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營模式的有力補充，傾力打造迎賓南路拓展段為以年輕群體為主的休閑消費式“鹽城的湖南路——鹽城時尚夜消費文化第一街”。隨著商業(yè)街的發(fā)展，服務(wù)性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。項目商業(yè)風(fēng)格定位：鹽城的湖南路+夫子廟。湖南路、夫子廟是南京商業(yè)乃至城市的眼睛與靈魂，是新街口無論如何肌肉發(fā)達都替代不了的，新街口不過是南京的大嘴巴而已。項目商業(yè)文化定位：鹽城夜生活與周末生活的第一載體。第三定位：小商大住的定位（安全型定位）此定位雖然基本上是萬無一失的，但因為利潤最低，基本不會成為開發(fā)商的首選。要形成鹽城的湖南路+夫子廟，形成鹽城夜生活與周末生活的第一載體，規(guī)劃上必須有相應(yīng)的大手筆。因此開發(fā)商在定位、規(guī)劃方面只提出了做修改建議的要求。策劃公司既然自稱智慧型公司就應(yīng)該在這方面有所表現(xiàn)，不至于使發(fā)展商對策劃代理這個行業(yè)失望。因此我們考慮的主要是兩大高度：鹽城商業(yè)文化第一高；鹽城城市文化第一高。因為，商業(yè)只有上升到超越于交易功能之上的境界，即即使不做交易，也可以去休閑去感知，去與之形成生命與心靈的互動，商區(qū)也才真正形成最上乘境界。從這個角度講南京湖南路也不過是準(zhǔn)步行街，夫子廟則過于擁擠，都沒有形成最上乘境界。而要達到這一點就需要商街在硬規(guī)劃與軟規(guī)劃兩個方面都達到一個較高的境界。二、鹽城商業(yè)文化第一高：鹽城第一商業(yè)步行街創(chuàng)建商業(yè)步行街中茵以其鹽城新街口之優(yōu)勢，其他人就沒有機會了。海華廣場偏偏就沒有去做。想在迎賓南路上創(chuàng)造步行街似乎不太可能，我們唯一能做的就是利用我們地塊南北狹長并與迎賓南路相融的特點，在自己的地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條步行街。東側(cè)臨大寨溝的半條街打造成特色餐飲一條街；西側(cè)迎賓南路打造成普通商街：中間一條在北端的F區(qū)向西延伸，形成與兩條河道并行的一條休閑游玩性質(zhì)的有檔次有規(guī)模的步行商街。步行街兩側(cè)的建筑有原來的東西走向變成了南北走向。由于本案所在區(qū)域變成熱鬧的商業(yè)街之后，居住功能大大弱化，因此將住宅部分定位為商住兩用樓。如因A組團的西區(qū)一部分住宅變?yōu)樯虡I(yè)部分，拆遷安置欠缺的部分可向其它組團轉(zhuǎn)移。新的定位規(guī)劃將A組團住的靜謐性破掉了。而且新定位本就是商街而不是居住小區(qū)。由于最后一個波谷有分成南北不連接的兩部分，因此第三波谷又分為兩個組團，合為七個組團片區(qū)。以辦公樓、酒店、商場、超市、青年公寓為主。角區(qū)：第二波峰，臨開元路兩側(cè)的建筑。羽區(qū)：第三波峰，第一溝與鹽南東路之間的建筑。由于本區(qū)有廣場，是本案商業(yè)的第一高峰，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。商區(qū)：第二波谷，第一波峰與第二波峰之間的建筑。變徵區(qū)：第三波谷北，靠近大慶路的一幢建筑。在我們看來是本項目天然分界線的馬路，恰恰是人流的容器，因而也就是商業(yè)的重心指向，因而應(yīng)該是商業(yè)組團的中心，而不是分界線，因此如此的組團布局與命名，也為后來的商業(yè)形態(tài)的組團分布確立了一個良好的前提。三、鹽城城市文化第一高：鹽城城市或地區(qū)文化第一表征尋找鹽城城市及區(qū)域文化為了尋找城市、人、商業(yè)之間永恒的情感歸宿與聯(lián)系的紐帶，我們需要在此創(chuàng)建鹽城文化的生地與圣地，讓本案成為地域文化的表征，以達成商業(yè)與文化互為靈魂寄宿，互為能量支撐的目的。也就是說鹽城的城市形象、文化靈魂是模糊的，不突出的。無疑，鹽城文化離不開一個“?！弊?，即海文化。不管是與不是，我們都可以說，鹽城是一個新生命。因此，“一個新生命”還不足以描述鹽城，準(zhǔn)確的描述是：一個充滿生機活力的新生命——濱海新鹽城！這就是鹽城獨特的海洋文化差異化定位。只有物質(zhì)性的東西才能讓人們明確的感知。因此，我們將采用系列主題雕塑的方式，在本案范圍內(nèi)創(chuàng)建鹽城文化靈魂第一高。主題雕塑一：黃海少女——鹽城為了傳達鹽城濱海的內(nèi)涵，我們引入了“黃?！钡母拍睢｛}城由海洋貝殼摻合黃淮泥沙形成，西方古希臘神話中的愛與美神阿芙洛蒂特也是在大海的泡沫中誕生，這樣，我們就為“黃海少女”找到了她的肉身——愛與美神阿芙洛蒂特。古希臘奧林匹斯神系演變到古羅馬時代，愛與美神阿芙洛蒂特的名字就變成了中國人婦孺皆知的維納斯。我們就以這幅世界名畫為題材，將其立體化為雕塑作品，形成東方的維納斯——黃海少女——鹽城。將此圖景形成雕塑，命名為“震翅鹽城”。震翅是欲飛的征兆，正如前面的分析，鹽城與蘇北即將迎來她的大發(fā)展時期，因此“震翅鹽城”就是對鹽城經(jīng)濟大發(fā)展的昭示。長三角的龍頭雖然是海文化的，但整個長三角是江湖海文化共存，其主體部分是江湖文化的即長江、太湖、錢塘江。徹底融入長三角，鹽城將消弭自己獨特的海文化，也就消弭了自己，也就永遠被長三角邊緣化著。無獨有偶，美國也有一個城市叫鹽湖城，城市的象征也是一只海鷗。其中“震翅鹽城”置于步行街臨青年路入口，“黃海少女——鹽城”置于步行街橫跨迎賓南路的天橋上，因青年路與迎賓南路是本案的兩大門戶，因此，第一主題雕塑與第二主題雕塑必置于門戶地位。由于本步行街被開元路、鹽南東路、迎賓南路所穿插，還不能做到完全的步行。隧道成本較高，過街天橋便成了首選。我們可將三個過街天橋設(shè)計成桌子形狀，上面布置一些景致、長廊、長座等，“桌子”中央是主題雕塑，行人可于此小停、小看、小憩，即使簡單的走過，也可以感知這種閑趣與氛圍。同時還構(gòu)筑了步行街的三個起伏，與步行街兩側(cè)商業(yè)建筑的三個峰谷交相疊現(xiàn)，構(gòu)筑一種凝固的音樂美。一方面，幾個人的智慧總不如八百萬人的智慧，一方面，鹽城文化主體的生成創(chuàng)造也理應(yīng)由鹽城人民來完成，還有，也是最重要的，通過一次全民生創(chuàng)未來鹽城文化運動的同時，也完成了對本項目的一次空前的炒作。第三流程 銷售第一跳產(chǎn)品、項目運營在營銷學(xué)上分三大流程：上游產(chǎn)品力、中游形象力、下游銷售力。第二次海灣戰(zhàn)爭前美國空軍已控制了伊拉克領(lǐng)空。通俗點講，就是好的廣告?zhèn)鞑ゲ邉澮颜鞣讼M者，銷售、招商人員的溝通就變得比較容易了。第一部分 形象包裝（項目CIS系統(tǒng)）形象包裝可看成項目的CIS系統(tǒng)，由、理念識別系統(tǒng)（MI）、行為識別系統(tǒng)（BI）三大子系統(tǒng)組成。核心標(biāo)志部分從規(guī)劃方案的修正建議的創(chuàng)建鹽城文化第一高部分里，我們已給出了鹽城文化的未來指向，即第一主題雕塑與第二主題雕塑。因此鹽城文化的靈魂與內(nèi)涵就是本案文化的靈魂與內(nèi)涵，也就是說表征鹽城文化的第一主題雕塑與第二主題雕塑既是本案的標(biāo)志。案名從規(guī)劃設(shè)計的鋪陳中，我們已經(jīng)為案名及標(biāo)志的生成創(chuàng)造了前提。（7+1連鎖超市即因此命名）4）光有7色，赤橙黃綠青藍紫，樂有7音，宮商角徵羽（1 2 3 5 6）清角（4）變宮（7），這里是締造鹽城人休閑與浪漫的場所；5）天上北斗7星為人類指示方向，天上7仙女是人們美麗的向往，因此“7街”也昭示著鹽城未來的美麗；6）此外，臨大寨溝的餐飲一條街呈“1”字形，使本案步行街構(gòu)成“7+1”格局，暗合鹽城7縣1市格局，同時本案的主題雕塑也是1組總題+7組分題，亦構(gòu)成“7+1”格局。8）以簡單的“7街”命名，使本項目帶有一定的神秘性，促使人們?nèi)ニ妓?，去主動尋求答案，易于傳播，也能凸顯她的深刻性。這一點以在規(guī)劃設(shè)計中的“打造鹽城文化第一高”部分已詳細說明過，此不再贅言。這樣可使本商街產(chǎn)生深度感與別致感，就像一個人有了別名就會給人一種深度感與別致感一樣。7（xi）變徵區(qū)但中國古人又通過清、變兩種手法形成四個偏音，即清角(4)、變徵(4)、清羽(7)、變宮(7)。由于現(xiàn)代西方音樂7個音階中的7都是半音，因此，“升3”也就是“4”，“降1”就是“7”，而變徵即“降5”是“升4”而不是“4”，但因“清角”諧音“清剿”，故此組團命名用“變徵”，而不用“清角”，且此二組團同為第三波谷區(qū)，統(tǒng)一為“變”，叫起來更方便些。在市場定位、規(guī)劃設(shè)計部分我們已對營銷的核心主題思路有了一定的鋪墊，這里我們把它概括升華一下，形成本案的營銷總概念：締造浪漫鹽城從鹽城商業(yè)第一高、鹽城文化第一高的項目產(chǎn)品定位的傳奇性質(zhì)，到鹽城的湖南路+夫子廟的項目市場定位的浪漫氣質(zhì)，再到產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計峰谷起伏的凝固的音樂美，以及案名、組團案名的城市哲學(xué)與社會學(xué)高度，無不傳達著整個項目的浪漫氣質(zhì)，演繹著我們項目的傳奇大劇。這就使商業(yè)地產(chǎn)操作形成遠比住宅地產(chǎn)操作復(fù)雜得多的流程與環(huán)節(jié)，如下表所示：經(jīng)營客戶顯然，項目成功運作的第一重心是資金回籠，即銷售去化，即針對的是投資客戶；雖然鹽城本地的投資傾向也比較強勁，但如此大的項目決不可能在本地迅速去化，因此銷售主戰(zhàn)場仍然在異地。也就是說不可能產(chǎn)生針對所有環(huán)節(jié)的主廣告語，只能針對上述第一重點形成本案的第一主廣告語：a、黃金與白銀之子鹽城7街此廣告語主要針對“鹽城7街”案名。當(dāng)然，這一點需要細文的支持，但此廣告語“黃金與白銀之子”、“7街”都帶有新奇性與神秘性，足可以促使人們?nèi)ラ喿x細文。其中“溫州”一詞為不定代詞，可以用任何一個我們欲進入操作的市場來替代，比如臺州、杭州等，僅因為溫州是中國民間投資商的第一麋集之地，故以此代之。同時，“黃?！薄ⅰ吧倥眱蓚€概念也傳