【正文】 地產(chǎn)基本只有一級客戶，即消費客戶，即使有兩級客戶比如投資客戶的存在，也不是市場主流，至少還可以不作為主流市場去考慮，而商業(yè)地產(chǎn)是三級客戶——投資客戶、經(jīng)營客戶、消費客戶；其次是市場客戶地域差別：住宅地產(chǎn)基本只有一個營銷區(qū)域，即本地市場，即使有兩個市場比如異地市場，也不是市場地域主流，至少還可以不作為主流市場去考慮，而商業(yè)地產(chǎn)是兩個區(qū)域——本地市場、異地市場。營銷總概念營銷總概念既是整個項目要圍繞其運作的主題思想，又是給市場大眾構(gòu)筑的美好未來與夢想?！白儭笔墙档桶胍糁猓冡缂础敖?”，也就是“升4”，變宮即“降1”，也就是“7”，“清”乃升高半音之意，清角即“升3”，也就是“4”，清羽（又稱閏）即“升6”，也就是“降7”。4（fa）現(xiàn)代西方音樂是7個音階,中國古代只有五音宮、商、角、徵、羽，一般稱為“正聲”或“正音”即12356，無47。組團案名：（其位置在規(guī)劃設(shè)計中已述明，這里僅釋其義）組團名含義（《白虎通》）樂感（《五經(jīng)通義》）對應(yīng)五行對應(yīng)現(xiàn)代西方音樂宮區(qū)宮者容也含也聞宮聲使人溫良而寬大土1（do）商區(qū)商者張也聞商聲使人方廉而好義金2（re）角區(qū)角者躍也聞角聲使人側(cè)隱而好仁木3（mi）徵區(qū)徵者止也聞徵聲使人恭儉而好禮火5（sol）羽區(qū)羽者舒也聞羽聲使人樂養(yǎng)而好施水6（la）變宮區(qū)案名三：可將“鹽城7街”作為主案名，將“黃海少女鹽城商業(yè)步行街”作為副名或別名，分置于步行街南入口即青年路入口處和步行街與迎賓南路交匯處。案名二：黃海少女鹽城商業(yè)步行街打造鹽城的美麗與生機，及由此而形成的指向未來的鹽城文化，即立足東方的國際化傾向的未來鹽城文化。7）同時，是一個民族偉大復(fù)興的開始。案名一：鹽城7街解釋：1）步行街的形狀像“7”字，同時整個項目形成三峰四谷7個組團商區(qū)，并以古音樂7音宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名；2）一周7天，有休閑性質(zhì)；3）人有7情，喜怒哀樂愛惡欲，出門7件事，柴米油鹽醬醋茶，因此，這里是解決人們正常需求的地方。標志一：鹽城7街標志二：黃海少女鹽城商業(yè)步行街延展部分（略）二、理念識別系統(tǒng)（MI）理念識別系統(tǒng)（MI）是項目營銷運作的核心，它由案名、營銷總概念及主廣告語三大部分組成。但創(chuàng)生鹽城文化并不是我們的目標，我們的目標是讓本案成為鹽城文化的代表，讓鹽城文化成為我們的商業(yè)能量，成為本案商業(yè)生命的助動力之一。一、視覺識別系統(tǒng)（VI）視覺識別系統(tǒng)（VI）由核心標志及其外延組成。因此廣告、包裝策劃是僅次于上游產(chǎn)品策劃去體現(xiàn)策劃公司功力的第二大因素。地面部隊未投入之前其實戰(zhàn)爭已定勝負。如果把上游產(chǎn)品力比喻成一個國家總體的戰(zhàn)爭支持能力，那么中游形象力，即包裝、傳播，就是空軍的作用，下游銷售力即渠道、終端就是陸軍的作用。但我們必須給出一個方向，以免使“運動”朝著無序的方向發(fā)展。文化的系統(tǒng)生成與項目炒作完成這兩大主題之后，我們就完成了對鹽城文化方向的導(dǎo)引，剩下的將由智慧的八百萬鹽城人民來完成。這樣不僅延續(xù)了休閑心態(tài)，更升華了這種休閑心態(tài)，使休閑成為一種趣味，讓體態(tài)的休閑成為心靈的小憩。由于天橋要上臺階，無論如何是一種體力勞動，逛街的人心態(tài)是休閑的，顯然不喜歡打破這種心理狀態(tài)，就必須使上橋成為這種休閑心態(tài)的延續(xù)或升華。解決的途徑有二，一是地下隧道，一是過街天橋。其它五組分置于步行街每一波峰、波谷的中心，另有一組置于步行街第二波谷與第三波峰的銜接處即鹽南東路上。主題雕塑三：/主題雕塑四：/主題雕塑五：/主題雕塑六：/主題雕塑七：/主題雕塑八：本案的主題雕塑共有八組，每組由一個大的主題雕塑和數(shù)個小的分題雕塑構(gòu)成。換言之，長三角不是鹽城的精神家園，黃海才是。因此目前的鹽城可以借力長三角，但將來的經(jīng)濟文化發(fā)展方向卻是獨立的，因為，鹽城是清醇的海文化。此雕塑“立足”長三角，面向大海，與“黃海少女——鹽城”雕塑一脈相承傳達著鹽城的立足中國的國際化的海洋文化傾向。意為“正在震翅的鹽城”。主題雕塑二：震翅鹽城在地圖上把鹽城所屬響水、濱海、阜寧、建湖、射陽、大豐、東臺七縣縣城的位置連接起來，形成一個鷹（或者海鷗）的輪廓，鹽城正好居于鷹（或鷗）眼的位置。在意大利畫家波提切利的名畫《維納斯的誕生》中，身材頎長踏在貝殼上的金發(fā)美人維納斯緩緩地從大海的泡沫中升起。海洋文化原本就是以西方文化為根基的，因此，以西方海洋文化的物質(zhì)肉身嫁接中國現(xiàn)代東方經(jīng)濟文明意識的精神內(nèi)涵，形成中華文明的國際化傾向表征性的作品——“黃海少女——鹽城”，就具備了更深廣的哲學內(nèi)涵及更具未來指向的中國經(jīng)濟文化價值?！包S?！笔侵袊摹拔搴暮！敝?，鹽城是包攬黃海海岸線最長的地級市；為了傳達鹽城的美麗、生機、活力的內(nèi)涵，我們引入了“少女”的概念，這樣我們就有了一個很好的意象——“黃海少女”來喻征鹽城。也就是說這系列主題雕塑將成為物質(zhì)的鹽城與精神的鹽城連接紐帶，外顯于世人面前。因此，要想讓這定位活靈活現(xiàn)地展現(xiàn)在世人面前，就需要將意識物化，通常的物化手段是：景點、建筑、雕塑等，其中最典型的最直截了當?shù)氖侄尉褪堑袼?。文化的物化定位雖然有了，但它不過是一種思想性的意識性的東西，是虛的，難以讓世人感知的。而從上面的陳述中，我們還了解到，面向廣闊的大海，背依廣闊溫潤的的蘇北大平原，有著適宜的溫度與濕度，面對世界上這四種最偉大的經(jīng)濟要素，而遏制此地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的洪水猛獸已漸漸遁跡，鹽城以及蘇北自發(fā)地成為中國東南沿海下一輪經(jīng)濟熱點，幾乎就是歷史命定的必然，剩下的就是時間的問題了?？墒牵厍蛏?0%的面積是海洋，鹽城又有什么屬于她自己的特色呢？在開頭部分我們對蘇北及鹽城陸域生成史的闡述中其實已明確了鹽城較之于其他沿海地區(qū)的巨大分野：蘇北大平原也許就是地球上最新生的陸地。這恰恰為本案打造鹽城城市文化、鹽城地域文化的第一峰地留下了空間。今日之鹽城除了濱海之外似乎就沒有什么東西留在人們的印象中了。再看軟規(guī)劃。波谷區(qū)建筑由住宅加兩層門面構(gòu)成，不建商場、寫字樓、酒店等大型商業(yè)、商務(wù)設(shè)施。變宮區(qū)：第三波谷南，第一溝北側(cè)的建筑。徵區(qū)：第一波谷，第二波峰與第三波峰之間的建筑。由于本區(qū)輪廓有些像“羽”字，古代五音中的“羽”方向上屬“北”，無行屬“水”，本區(qū)正好是兩水相交處，故命名為“羽區(qū)”。古代五音中的“角”，與四季中屬“春”，無行中屬“木”，“春”主生機，“木”、主仁，現(xiàn)代漢語“角”又有角色之意，故這里設(shè)以親情、生活為主的主題或?qū)I(yè)的商區(qū)，比如，女人商城、男人商城、青少年兒童商城、家電商城、超市等。但主旋律并不是商業(yè)而是商務(wù)，既是青年路的臉面與形象，也是本案的臉面與形象，故以“宮區(qū)”命名。由于本案的輪廓形狀像一把琴，七個組團片區(qū)又暗合了音樂中的音節(jié)數(shù)目，這里我們用古代五音（七）的名稱宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名這七個組團：宮區(qū)：第一波峰，臨青年路的建筑。商業(yè)格局與組團命名由于本案被三條馬路青年路、開元路、鹽南東路橫向與迎賓南路交叉，因此三個交叉路口必然形成三個商業(yè)波峰，波峰與波峰之間必然形成三個商業(yè)波谷，因此，我們這一規(guī)律把本案由南向北橫向的意識性的分成三峰三谷六個組團片區(qū)，而打破原有的按馬路、河道形成的天然區(qū)割命名的方式。但由于A組團本就是拆遷安置房，這種破壞對我們來說并沒有經(jīng)濟上的損失。原設(shè)計中，基本上還保留著A組團住的靜謐性。其實商業(yè)部分成倍擴容之后，住宅安置以外的商品房部分也成倍縮減，銷售壓力大為弱化。上面的住宅也就由南北朝向變成東西朝向。相關(guān)問題第一溝是一條城市過水河道，水質(zhì)是無法改變的，但大寨溝是死水道，只要地面雨水收集于河道內(nèi)，并定期更換，即可將此溝打造成一條景觀帶，會大大強化特色餐飲一條街餐飲休閑氛圍。如此，其實就成了兩條半商街。如下圖所示。為鹽城的商業(yè)史留下了天大的遺憾，它的天大遺憾成就了我們天大的商機——創(chuàng)造鹽城第一條上檔次上規(guī)模的商業(yè)步行街?？墒侵幸鸷ＨA廣場地塊東西長度不算短，理應(yīng)在地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條東西向步行街。首先看硬規(guī)劃。換言之，產(chǎn)品的人格化則是產(chǎn)品營銷的最高境界，企業(yè)人格化則是企業(yè)經(jīng)營的最高境界，商街的人格化，即商街形成自己的文化與靈魂，形成她自己的生命的脈動，就是商街的最高境界。從這個角度講，商業(yè)步行街比其它商業(yè)形式更容易達成這一境界。一、商業(yè)的最高境界一個城市商業(yè)文化的最高表現(xiàn)，不是著名的商場，不是著名的商區(qū)，而是上檔次上規(guī)模的步行街。如上面的分析，定位如做大的變動，規(guī)劃設(shè)計必然隨之做出大的變動，因為只有好的規(guī)劃設(shè)計才能體現(xiàn)好的功能定位。但凡事有一害必有一利，有一大害必有一大利，不能排除有非常好的定位規(guī)劃的可能性。第二流程踏板：規(guī)劃設(shè)計由于本案被馬路和河道切成九塊，大的規(guī)劃似乎不大可能。五、好的定位規(guī)劃附加值利益好的商業(yè)項目會成為城市名片，甚至對鹽城形象的形成與傳播起到強勁的助動力量，因此，沒有理由不獲得鹽城市政府與規(guī)劃局的大力支持，為項目運營形成更優(yōu)化的政治氣候。當商業(yè)消費的性質(zhì)由交易向休閑、娛樂、游玩偏沉時，消費時間也必然發(fā)生改變，既以白天為主，變成以晚上和周末為主，本案也就成了鹽城人夜生活與周末生活的首選之所。本案就是要形成鹽城的湖南路與夫子廟。為了能與鹽城的新街口——建軍路與解放路的交會處的商業(yè)中心分庭抗禮，本商區(qū)必須形成自己的風格，那就是把南京湖南路的高檔休閑——城市格調(diào)與南京夫子廟的低擋休閑——民俗游玩兩大文化特征揉為一體，形成商業(yè)第一中心不能替代的本商區(qū)的商業(yè)文化特征。如果說商業(yè)主中心以交易為主，以休閑為輔，那么商業(yè)副中心就是以休閑、娛樂為主，以交易為輔。第二定位：大商小?。▋?yōu)化型定位）項目商業(yè)功能定位：鹽城商業(yè)副中心。如果在此基礎(chǔ)上，還能把孔雀和