【正文】 鹽城7街，在生成著這片天堂的巔峰，從物質(zhì)到文化，從形兒上到形而下。融交易與休閑于一體，融生活與浪漫于一體，融淺顯與深刻于一體，創(chuàng)造千古紅樓夢：你懂，它是曠世奇書，一個偉大的深刻；你不懂，它是愛情故事，一個偉大的浪漫。因此鹽城7街在消費層面，融入夫子廟的成份，包容下里巴人；融入湖南路的成份，包容陽春白雪。但是，我們同時也是商人，在做商業(yè)項目，如此龐大的商業(yè)項目必須有普通大眾的參與才能成勢，我們有必要設(shè)置普通人皆可逾越的消費人性及商業(yè)文化的思索低度與淺度?！谖辶鞒?經(jīng)營第三跳（略）———————————————————————————————————————結(jié)束語 高度與深度——千古紅樓客有歌于郢中者，其始，曰《下里》、《巴人》，國中屬而和者數(shù)千人；其為《陽陵》、《采薇》，國中屬而和者數(shù)百人；其為《陽春》、《白雪》，國中屬而和者不過數(shù)十人；引商刻羽，雜以流徵，國中屬而和者，不過數(shù)人而已；是其曲彌高，其和彌寡。九、招商會在招商客戶比較集中的城市，在廣告?zhèn)鞑ゼ暗孛嫠阉鞴ぷ饔辛艘欢ǔ尚У幕A(chǔ)上，舉辦招商說明會，夯實并擴(kuò)大招商戰(zhàn)績。泛招商計劃小經(jīng)營戶進(jìn)行團(tuán)體租賃，達(dá)到一定面積給予優(yōu)惠?？梢酝ㄟ^街上的觀察、網(wǎng)絡(luò)、工商等多種渠道搜尋數(shù)據(jù)并進(jìn)行主動接觸。前文說過，這里是鹽城的未來潛力與項目現(xiàn)下的人氣并重，即鹽城與項目同時出售，廣告主題增加了，即在原來市場定位的基礎(chǔ)上加上了產(chǎn)品定位：a、黃金與白銀之子鹽城7街或黃海少女，欲嫁溫州商人b、鹽城商業(yè)的世界高度或締造浪漫鹽城由于“鹽城商業(yè)第一高”產(chǎn)品定位中的“第一”違反廣告法，可能會在傳播推廣中帶來許多麻煩，因此，這里將“第一高”改成“世界高度”，如此更動之后，不僅更高度地強化了原來的氣勢，同時也與我們界定的鹽城海洋化、國際化的文化傾向相吻合。大眾傳播如同戰(zhàn)爭中的空襲，破襲消費大眾的心理抗性防線。因此宣傳推廣的核心及思維傾向也要做出相應(yīng)改變。 輔助客戶：中西部城市 七、中小客戶招商推廣策略同銷售相反，銷售以投資客戶為主，招商以自營客戶為主。 中距離客戶：長三角 首先集中中國的四大工業(yè)區(qū)，目的是集中人力物力集中搞定大量客戶，而面向中西部城市是為了搜索一些特色商戶以強化商街的人氣吸引力。但對大客戶的缺點也要有足夠的認(rèn)識，所謂客大欺店，大客戶的條件一般都比較苛刻，甚至有些大客戶于我們而言只有影響上的意義，而無利潤上的意義。數(shù)據(jù)的收集如果只針對有限的幾家客戶招商，成功的概率并不大，如果能夠收集到足夠多的同類客戶資料，就有可能招商的偶然性導(dǎo)向或然性在導(dǎo)向必然性。但了有足夠的資金加上正確的方法，商業(yè)項目就變成了不指望任何偶然性、或然性因素的必然性運作。再精良的火車沒有能源動力也是一堆廢鐵，再好的商業(yè)項目沒有足量的資金運作也只是一堆建筑廢料。當(dāng)然這里不排除有些地產(chǎn)商只生不養(yǎng)始亂終棄的心態(tài)在起作用，對招商、經(jīng)營的重要性認(rèn)識不足也是重要原因之一。但銷售的成功并不是項目的全部，甚至只能說是剛走完項目萬里長征的一小部分，商業(yè)項目真正拼內(nèi)力的地方是招商與經(jīng)營。因此必須設(shè)定進(jìn)入壁壘以過濾水平低下的經(jīng)營者，對于大型商業(yè)運營商來說，其水平與水準(zhǔn)無庸置疑，但對于零散經(jīng)營戶來說，每個進(jìn)入者必須提供闡明自己優(yōu)勢與經(jīng)營理念的文字說明，以證實其有進(jìn)入該商街的資力。商管公司盡可能及早確立，因為商管公司同時也要承擔(dān)招商職能。二、招商團(tuán)隊（商管公司）的確立高水平的商業(yè)經(jīng)營管理公司是商街的靈魂，甚至可以左右商街的興衰，尤其是對于一個新的商業(yè)區(qū)來說，尤為重要。而且零散經(jīng)營更適合商業(yè)步行街的性質(zhì)，因為不論走到哪個位置，都能找到自己的需求才是理想的逛街環(huán)境，南邊累了，要跑到北邊吃東西一定不是逛街者的初衷。所有波谷區(qū)均為底二層商鋪，建議布置成自由經(jīng)營區(qū)。為配合東側(cè)餐飲一條街，西側(cè)建筑可布置兩家著名餐飲連鎖店，比如麥當(dāng)勞、大娘水餃等。規(guī)劃設(shè)計部分說過，由于本區(qū)型如“羽”字，地勢開闊，有廣場，是本案商業(yè)的第一重心，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。為配合東側(cè)餐飲一條街，西側(cè)建筑女人商城、青少年兒童商城可布置兩家著名餐飲連鎖店，比如肯德基等。本區(qū)計有臨開元路兩側(cè)的六幢建筑，由西向東布置家電商城、家具及家居飾品商城；男人商城、超市；女人商城、青少年兒童商城。角區(qū)：第二商業(yè)波峰，臨開元路兩側(cè)的建筑，中檔主題或?qū)I(yè)商業(yè)區(qū)。本區(qū)的主旋律是商務(wù)部分，去化模式是出售而后經(jīng)營。宮區(qū)：第一商業(yè)波峰，臨青年路的建筑，高級商務(wù)區(qū)。組團(tuán)的布局與命名已為商業(yè)形態(tài)的組團(tuán)分布確立了一個良好的前提。品牌形象和企業(yè)形象第四流程 招商第二跳如此大的商業(yè)項目，將涵蓋很寬的商業(yè)范圍，因此招商就變得比較復(fù)雜，因此，理出一個邏輯思路將是整個招商工作的基礎(chǔ)。企業(yè)利潤結(jié)論性測評實施效果測評的主要指標(biāo)十一、營銷推廣效果監(jiān)控、評估及修正效果測評形式如果能迅速回款，投入其它項目，所生利潤回購所帶來的損失。對于開發(fā)商來說，當(dāng)然回購期限越長越好；但對于業(yè)主來說則越短越好，一旦發(fā)現(xiàn)投資失誤，可在最短的時間內(nèi)全身而退?；貓笥媱澔貓舐?12%，由商管公司統(tǒng)一租賃，無論是否成功租賃，均定期返還。商場、市場卻不同，經(jīng)營者已由個人行為變成集體行為，元素概念變成集合概念，集合的好壞，元素只能起微不足道的作用，個人無力左右市場，因而投資等于受柄于人，有極大風(fēng)險。方法是利用捆綁式銷售，比如每購200㎡%，每購1000㎡優(yōu)惠3%等等，以此鼓勵客戶在朋友熟人之間“串聯(lián)”，進(jìn)行聯(lián)合購買。七、促銷活動廣告附加券；折扣；附加交易；禮品；戶外廣告活動。媒體選擇報媒選擇：鹽城鹽城晚報、揚子晚報、鹽城廣播電視報、溫州溫州日報、溫州晚報、溫州都市報、溫州商報。（見上面入市前印刷品的設(shè)計、制作）展板策劃設(shè)計主題：（見三大營銷主題及營銷總概念）展位展場活動策劃展位：形象新娘展場：移動廣告展會入口：形象新娘展會時間的掌握通過報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體及時掌握溫州、臺州、杭州、上海、廣州等地舉辦的商業(yè)地產(chǎn)展會情況，包括時間、地點、規(guī)模、檔次、媒體支持情況等等。這對全國各地的商業(yè)地產(chǎn)項目都是一個很好的平臺。因此參與商業(yè)地產(chǎn)展會及展會策劃就成為營銷戰(zhàn)略的重要一環(huán)。四、廣告策略廣告主題總主題：a、黃金與白銀之子鹽城7街b、黃海少女，欲嫁溫州商人入市前印刷品的設(shè)計、制作（略）五、展會策劃展會策劃是營銷戰(zhàn)略的縱深。雖然商業(yè)地產(chǎn)出售的是利益與商機(jī)，季節(jié)的影響比住宅弱一點，但還是存在的。 蘇南、南京、珠三角預(yù)備補充運作 運作策略本地市場以媒體大眾傳播為主，外地市場以參與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)展會為主。 溫臺正式重點運作 價格變化市場反映及控制二、推廣基本策略區(qū)域策略以本地市場為先導(dǎo)，以異地市場為深入，最終達(dá)成以異地市場為主導(dǎo)，以本地市場為輔助的區(qū)域運作戰(zhàn)略。價格升幅周期：兩周內(nèi)部認(rèn)購價格：另議因此，我們采用了再建一條商街，把商業(yè)建筑面積成倍擴(kuò)容的方式，向市場要利潤。這是目前中國房地產(chǎn)商業(yè)走入困境的根本癥結(jié)所在。我們一向主張欲增加利潤，向策劃要向項目本身要，而不是向我們的商業(yè)伙伴投資者與經(jīng)營者要。優(yōu)惠條款：一次性、分期、按揭、團(tuán)購的不同優(yōu)惠方式?；貓舐剩?12%四層商場均價：3000元/㎡二層商場均價：6000元/㎡最高價：14500元/㎡第二部分傳播推廣（商業(yè)部分）一、價格策略價格策略我們要營造一個政府介入的基點，利用政府的宣傳資料，剪輯合成或重新制作一部半個小時的記錄片，題名為《東南沿海處女地：鹽城》，既替政府宣傳了鹽城，又借政府宣傳了項目。（2）鹽城商業(yè)副中心誕生（3）鹽城第一條高檔步行街誕生其他新聞活動策劃文化改變鹽城專家論證會看鹽城如何崛起專家論壇黃金商鋪拍賣會投資客戶免費鹽城二日游（核心目的是項目解析會及現(xiàn)場參觀，順便展示項目大環(huán)境——鹽城）公關(guān)策劃：政府因素的介入根據(jù)我們的經(jīng)驗，很多投資客戶都很在乎項目與政府的關(guān)系。對于一個女人來說，如果一個男人不可信，那么他任何美麗的承諾都沒有意義。（3）著名商管公司加盟（見經(jīng)營管理部分）（4）著名保險公司投保與保險公司合作，對物業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，有利于贏得投資客戶一定程度的信任。但所謂客大欺店，這一點也并非易事。三、行為識別系統(tǒng)（BI）一個項目要成為經(jīng)典作品，不僅需要一些媒體廣告、印刷品廣告等靜態(tài)傳播，更需要一些事件、行為等動態(tài)傳播進(jìn)行炒作，后者往往成為傳播能量，成為項目整個營銷運作的核爆點。此廣告語“黃海少女”既代表案名又有新奇性，“欲嫁溫州商人”既有新奇性又有具體指向，包含了廣告語“新奇性+利益點”兩大特色。b、黃海少女，欲嫁溫州商人此廣告語主要針對“黃海少女鹽城商業(yè)步行街”案名。其字面意義表示鹽城7街流金淌銀的商業(yè)價值；其深層意義，黃金代表世界第一大經(jīng)濟(jì)要素海洋，白銀代表世界第二大經(jīng)濟(jì)要素溫潤的平原，以此闡明鹽城不可輕易逾越的商業(yè)投資潛力。而異地操作，全國的商業(yè)地產(chǎn)項目將都是我們的競爭對手，而全國范圍內(nèi)的競爭首先是城市投資潛力的核心攻擊力度，而后才是項目自身投資潛力的核心攻擊力度，也就是說異地操作出售鹽城先于出售項目。消費客戶本地市場異地市場本地市場+異地市場投資客戶但這一切都是誕生在鹽城人最基本的基礎(chǔ)之上的，因此，我們努力在整個項目的營銷運作中形成這樣的主題氛圍：在柴米油鹽醬醋茶上，灑成赤橙黃綠青藍(lán)紫于喜怒哀樂愛惡欲中，彈出宮商角徵羽清變——締造浪漫鹽城這就是鹽城7街這幕傳奇大劇的靈魂！主廣告語商業(yè)地產(chǎn)操作遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)操作復(fù)雜，首先是市場客戶鏈：住宅