【正文】 1． 周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 2． 公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構(gòu)思 3． 營銷示范單位裝修概念設(shè)計 4． 住宅裝修標準提示八、燈光設(shè)計及背景音樂指導 1．燈光設(shè)計針對本項目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計六、公共家具概念設(shè)計提示 1． 周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計組團內(nèi)宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計地塊已有的自然環(huán)境利用商品住宅房外立面設(shè)計提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示 b不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示 d其它特殊設(shè)計提示 總體建筑風格的構(gòu)思分期開發(fā)思路公共建筑風格設(shè)計的特別提示 公共建筑外立面設(shè)計提示a會所外立面設(shè)計提示b營銷中心外立面設(shè)計提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng)b道路建設(shè)及未來發(fā)展狀況 總體平面規(guī)劃及其說明土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 初步規(guī)劃及設(shè)想 項目臨界四周狀況第二節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計策劃的具體內(nèi)容一、總體規(guī)劃 1． 項目地塊概述結(jié)論第二章某項目規(guī)劃設(shè)計策劃第一節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計策劃的含義（根據(jù)萬科研發(fā)中心經(jīng)驗，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計單位完成設(shè)計）通過完整科學的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產(chǎn)品設(shè)計階段。項目開發(fā)步驟 市場供求因素 自己投放量及資金回收要求地塊狀況因素 國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)計建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議1．影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 3．經(jīng)濟政策風險價值提升及其實現(xiàn)的風險性a項目的規(guī)劃和建筑設(shè)計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2．資金運用的風險性利潤模擬及說明a模擬說明b利潤模擬表 成本模擬表及其說明3．項目收益部分模擬 項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標類比樓盤分析與評價 商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法 a選擇可類比項目b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各種要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 功能定位歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢 1． 2． 3． 4． 5． 6． 宏觀經(jīng)濟運行情況萊西房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異 萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 萊西商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析三、土地SWOT分析 1． 2． 3． 4．四、項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機會點 項目地塊的威脅及困難點 項目市場地位1．類比競爭樓盤調(diào)研 2．項目定位：游樂休憩設(shè)施 娛樂、餐飲、運動 金融服務(wù) 文化教育 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4． 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 歷史人文景觀 綠化景觀 七通一平現(xiàn)狀 2． 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地質(zhì)地貌狀況 第二節(jié)一、1． 某項目投資策劃的具體內(nèi)容 項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質(zhì)調(diào)查案頭工作階段第一章“某項目”投資策劃 第一節(jié) 項目投資策劃的含義項目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。第一篇：房地產(chǎn)全程策劃方案全程策劃的建議建設(shè)項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導入的科學方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：① 項目投資策劃 ② 項目規(guī)劃設(shè)計策劃 ③ 項目質(zhì)量工期策劃 ④ 項目形象策劃 ⑤ 項目推廣策劃 ⑥ 項目顧問、銷售代理 ⑦ 項目服務(wù)策劃 ⑧ 項目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發(fā)項目理念系統(tǒng)化，并加強成本控制，為以后的開發(fā)總結(jié)經(jīng)驗，提供依據(jù)。這個框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個標準格式報告文件。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進行系統(tǒng)準確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。地理位置土地面積及其紅線圖地塊周邊的建筑物自然景觀環(huán)境污染狀況 3． 地塊交通條件調(diào)查項目對外水、陸、空交通狀況 購物場所醫(yī)療衛(wèi)生郵政服務(wù)生活服務(wù)周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）建筑風格定位五、項目價值分析1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 類比土地價值決定因素 a類比土地價值：地段資源差異 ※市政交通及直入交通的便利性的差異 ※項目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異 b項目可提升價值判斷※建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)※單體戶型設(shè)計 ※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營銷策劃※發(fā)展商品牌和實力 c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素※經(jīng)濟因素※政策因素 2．項目可實現(xiàn)價值分析 項目價值類比分析a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析b項目類比價值計算六、項目定價模擬1． 均價的確定2． 項目中具體單位的定價模擬七、項目投入產(chǎn)出分析1．項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬首期經(jīng)濟技術(shù)指標 2．項目受期成本模擬銷售收入模擬 a銷售均價假設(shè) b銷售收入模擬表 敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響b銷售價格變動時對利潤的影響八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示1．項目風險性評價減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化政策法規(guī)因素發(fā)展商操作水平因素銷售策略、銷售政策及價格控制因素 上市時間要求2．項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測 項目投入產(chǎn)出評估 目前消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求愈來愈理性，項目規(guī)劃設(shè)計策劃是以某項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項目地貌狀況2． 項目地塊情況分析 影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素 市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù) 3． 建筑空間布局功能分區(qū)示意及說明 4． 道路系統(tǒng)布局項目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置b主要干道設(shè)置 c車輛分流情況說明d停車場布置 5． 綠化系統(tǒng)布局項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計 6． 公建與配套系統(tǒng) 配套功能配置及安排 公共建筑平面設(shè)計提示 公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 7． 分期開發(fā)首期開發(fā)思路 8． 分組團開發(fā)強度二、建筑風格定位、色彩計劃 1．總體建筑風格及色彩計劃建筑色彩計劃 2．建筑單體外立面設(shè)計提示 商業(yè)建筑風格設(shè)計提示三、主力戶型選擇1． 萊西同類樓盤戶型比較 2． 業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 3． 主力戶型設(shè)計提示 4． 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1．室內(nèi)空間布局提示2．公共空間主題3．選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示 項目人文環(huán)境的營造 組團內(nèi)共享空間設(shè)計 組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示 主入口環(huán)境概念設(shè)計營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計 營銷中心大堂公共建筑外立面燈光設(shè)計道路系統(tǒng)燈光設(shè)計廣場音樂布置住戶特征描述房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴引起損害消費者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。項目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色及標準字體。項目名建筑名建筑物主體主路網(wǎng)及參觀路線營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計營銷中心大門橫眉設(shè)計臺面標牌營銷中心導視牌銷售用品系列設(shè)計示范單位樣板房說明牌 3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計第五章項目營銷推廣策劃第一節(jié)項目營銷推廣策劃的含義對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應宣傳推廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監(jiān)控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。第二節(jié)項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容一、區(qū)域市場實態(tài)分析1．萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2．項目周邊競爭性樓盤調(diào)查市場定位銷售政策措施主要媒體應用及投入頻率 其他特殊賣點和銷售手段 3．結(jié)論二．項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策1．項目主要賣點薈萃2．項目強勢、弱勢分析與對策 三．目標客戶群定位分析1．萊西人口總量及地塊分布情況 2．萊西經(jīng)濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況 3．萊西家庭情況分析家庭收入情況目標市場a目標市場區(qū)域范圍界定 b市場調(diào)查資料匯總、研究 c目標市場特征描述 廣告總體策略宣傳海報、折頁正式合同物業(yè)管理內(nèi)容進行性測評銷售收入市場占有率第二節(jié)項目銷售顧問、銷售代理的具體內(nèi)容一、銷售周期劃分即控制 1．銷售策略銷售網(wǎng)絡(luò) 銷售時段銷售活動銷售實施批文價格體系銷售輔導銷售控制表總費用預算邊際費用財務(wù)策略付款方式合伙股東商業(yè)合作關(guān)系三方關(guān)系甲方主要負責人財務(wù)部 物業(yè)管理公司五、銷售培訓 1．銷售部人員培訓 物業(yè)詳情a項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件 b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件c該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況d項目特點※項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等※平面設(shè)計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點、進深、面寬、層高等※項目的優(yōu)劣分析※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標、e競爭對手優(yōu)劣分析及對策 銷售技巧物業(yè)管理課程 實地參觀他人展銷現(xiàn)場 2．銷售手冊樓宇說明書合同文本職業(yè)素養(yǎng)準則項目概況銷售部組織架構(gòu) 職責說明 銷售工作的內(nèi)容銷售部工作職責（工作流程）項目服務(wù)營銷的具體內(nèi)容一、項目銷售過程所需物業(yè)管理資料1．樓宇質(zhì)量保證書2．樓宇實用說明書 3．業(yè)主公約4．用戶手冊 5．樓宇交收流程6．入伙通知書 7．入伙手續(xù)書8．收樓書 9．承諾書10．業(yè)主用戶聯(lián)系表 11．遺漏工程實用鑰匙授權(quán)書 12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表 13．裝修手冊和裝修申請表二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃1．工程、設(shè)計、管理的提前介入2．保潔服務(wù) 3．綠化養(yǎng)護4．安全及交通管理 5．三車及場地管理6．設(shè)備養(yǎng)護 7．房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護8．房屋事務(wù)管理 9．檔案及數(shù)據(jù)的管理10．智能化的服務(wù) 11．家政服務(wù)12．多種經(jīng)營和服務(wù)的開展13．與業(yè)主的日常溝通14．社區(qū)文化服務(wù)三、物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)、培訓、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)，明確各部門的職能、責任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道四、物業(yè)管理培訓1．物業(yè)交付使用前的培訓 2．物業(yè)交付使用后的培訓五、物業(yè)管理規(guī)章制度 1．員工手冊2．崗位職責及工作流程 3．財務(wù)制度4．采購及招標程序 5．員工考核標準6．業(yè)主委員會章程 7．各配套功能管理規(guī)定8．文件管理制度 9．辦公設(shè)備使用制度10．值班管理制度 11．消防責任制12．消防管理規(guī)定 13．對外服務(wù)工作管理規(guī)定14．裝修工程隊安全責任書15．停車場管理規(guī)定16．非機動車輛管理規(guī)定 17．出租車及暫住人員管理規(guī)定18．進住（租）協(xié)議書 19．商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定六、物業(yè)管理操作規(guī)程1．樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程2．綠化園林養(yǎng)護規(guī)程 3．消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)程4．供配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程5．機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程6．動力設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程7．停車場、車庫操作規(guī)程8．停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程9．游泳池及其設(shè)備維護保養(yǎng)和操作規(guī)程10．給排水設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程11．公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程 12．保安設(shè)備操作及維護規(guī)程13．照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程14．通風系統(tǒng)操作及維護規(guī)程15．管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程16．租賃管理工作規(guī)程七、物業(yè)管理的成本費用1．管理員工支出2．維護及保養(yǎng)3．公共費用4．行政費用5．保險費用6．其它 7．管理者酬金8．營業(yè)稅9．預留項目維護基金（物業(yè)的運營為自負盈虧）八、物業(yè)管理ISO9002提示1．質(zhì)量手冊