【正文】 市，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟也得到了快速提升，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃也越來越完善。 業(yè)態(tài)規(guī)劃明確、科學。而科學的業(yè)態(tài)規(guī)劃，則會有效的提升整個商場的人氣和商業(yè)氛圍?，F(xiàn)在商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃比較注重消費者的感受，無論是建筑風格、購物環(huán)境都要考慮到人的因素，使消費者在購物、休閑的同時心中也得到極大的放松和滿足，從而鞏固和吸引消費群。類似嘉善的小城市，商業(yè)項有兩種發(fā)展趨勢，一種是大型綜合化，即向上海城一樣集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，在規(guī)劃方面要考慮綜合因素，突出整體的商業(yè)氛圍。 形象提升。而現(xiàn)在的商業(yè)項目規(guī)劃，為了滿足這種需求，在建筑風格、商業(yè)環(huán)境和服務上都在努力提升，讓消費者在心靈中得到更高的享受?，F(xiàn)在商業(yè)項目的競爭逐漸加劇，為了在競爭中生存下去，就必須在規(guī)劃上擁有自己的特色。嘉善上海城規(guī)劃定位考慮到目前商鋪規(guī)劃的發(fā)展趨勢和嘉善消費的現(xiàn)狀，嘉善上海城的規(guī)劃將會以現(xiàn)代商鋪的規(guī)劃理念為主，整體檔次定位在中檔。將上海作為中國人民心中休閑購物天堂的理念移植到嘉善上海城的身上。二、建筑風格建議前言嘉善上海城是未來嘉善市的商業(yè)中心，代表了嘉善未來商業(yè)的發(fā)展方向，關(guān)系到嘉善人民未來的日常生活。嘉善上海城在日后將成為嘉善的消費中心，是嘉善時尚流行的前線。決定上海城建筑風格的因素決定嘉善上海城建筑風格的因素有很多，但主要有以下幾個方面：一、 要和上海城的案名相結(jié)合。二、 要貼合市民心理，產(chǎn)生向心力。三、 要有特點。具有獨特建筑風格能夠吸引消費者的廣泛關(guān)注，對銷售來說也具有很好的買點。嘉善上海城已經(jīng)經(jīng)過了明確的業(yè)態(tài)劃分，不同的業(yè)態(tài)分布在不同的區(qū)域，因此可以在不同的區(qū)域作出一些針對業(yè)態(tài)特點的建筑風格。另外在不同的區(qū)域如步行街、中央商場室內(nèi)，可專門針對不同業(yè)態(tài)的特點進行建筑特色突出表現(xiàn)。因此，為了達到嘉善人民對上海城的視覺認同，最好以建筑風格為主。中央商場：中央商場是嘉善上海城的重點，規(guī)劃要有獨到的地方。建議在中央商場挑空后的一樓設(shè)置人工自然景觀，并在各層區(qū)域增設(shè)足夠的休閑座椅。整體建筑的走道和門面要精心規(guī)劃，不要留下死角，保證通道的通暢。可以將一些獨具特色的建筑風格表現(xiàn)其中，比如在步行街東面主要經(jīng)營中國傳統(tǒng)飲食，可以將上海的石庫門及其他建筑風格等元素表現(xiàn)進去；而在西面主要經(jīng)營外國美食，可以將雕塑、浮雕、壁畫等元素加入其中。三、環(huán)境規(guī)劃建議前言商業(yè)項目的環(huán)境規(guī)劃包括自然景觀、人文環(huán)境、消費環(huán)境等幾個方面?，F(xiàn)代的商業(yè)項目非常注重環(huán)境規(guī)劃，環(huán)境規(guī)劃的好壞會直接關(guān)系到未來商場的經(jīng)營，從而影響項目的銷售。因此，建議在嘉善上海城的規(guī)劃中，將上海城的環(huán)境規(guī)劃放到相對重要的地位。建議將江南園林中移步換景的“園林小品”簡潔化，設(shè)置區(qū)域性綠色景觀；建議將歐洲的主要藝術(shù)表現(xiàn)形式（雕塑、壁畫、浮雕）加入建筑外觀、景觀設(shè)計和室內(nèi)裝潢中。從而對整個項目進行提升。在戶外區(qū)域和中央商場樓頂加入綠色主題，使相對呆板的歐式建筑增添一些亮麗的色彩，也使消費者在消費時擁有愉快的心情，增加人流和單位消費時間。在廣場、建筑外觀和室內(nèi)裝潢上加入雕塑、壁畫、浮雕歐洲主要藝術(shù)表現(xiàn)形式，提升整個嘉善上海城的檔次，并能夠與上海多元化的城市文化相結(jié)合。 在沿街商業(yè)街移植大型喬木。 中央商場挑空部分設(shè)置人造樹木。 大規(guī)模設(shè)置裝飾性綠色植物。嘉善上海城分為三個區(qū)域，每個區(qū)域的規(guī)劃都不盡相同。上海城區(qū)域劃分嘉善上海城是集購、休閑、娛樂、餐飲為一體的SHOPPING MALL（超大型商業(yè)中心），業(yè)態(tài)眾多，不同的區(qū)域要根據(jù)不同的業(yè)態(tài)做出相應的規(guī)劃。中央商場：包括：大賣場、地下停車場、服飾城、數(shù)碼城、小商品精品城、休閑娛樂城、大浴場、嘉善網(wǎng)球中心和空中休閑運動城；休閑餐飲步行街：主要包括休閑餐飲和工藝品兩大區(qū)域。中央商場大賣場大賣場是整個嘉善上海城人流的保證，所以要有效的將大賣場的人流吸引到上海城中去。保證賣場和嘉善上海城人流的互動。停車場出口非常重要，不能夠影響上海城的整體規(guī)劃，因此建議將出入口定在沿街機電電子街的南部中段，既不影響上海城的整體規(guī)劃，又方便出入。共設(shè)三個出口，在步行街中段設(shè)步行梯一部，人流可以導入步行街，便于出入；在中央商場一樓設(shè)手扶電梯一部，可以自由出入商場；設(shè)自動電梯一部，可直達三樓休閑娛樂城和大浴場，以及四樓的嘉善網(wǎng)球中心，保證消費者行動的便捷性和私密性。將品牌產(chǎn)品規(guī)劃在一樓是為了提高整個商場的形象。整體格調(diào)給人以明亮現(xiàn)代，略帶暖色的感覺。數(shù)碼城數(shù)碼城位于一樓的東南部分，主要經(jīng)營電腦、電器、通訊和音像產(chǎn)品。數(shù)碼城所經(jīng)營產(chǎn)品的特點決定了其商鋪的大致面積。流行服飾購物城流行服飾購物城位于二樓的西半部分，主要經(jīng)營男女流行服飾。建議該區(qū)域的整體格調(diào)以暖色調(diào)為主，比較能夠長時間的保持消費者的購物欲望。所以建議商鋪面積定在1520平方米為宜。小飾品、床上用品、玩具相對吸引人流相對較多，文教辦公用品、體育娛樂用品、鐘表眼鏡相對吸引人流較少，建議將它們分別交叉規(guī)劃，以保證人流的互補。小商品經(jīng)營需要占用的空間不大，需要靠鋪位量來提升整體規(guī)模，因此建議鋪面定在1020平方米之間。建議本層分為三個獨立的區(qū)域，分別是：娛樂城、夜總會、大浴場三個部分相對獨立，彼此之間僅設(shè)通道一條。另外，三個獨立的區(qū)域均有到樓下的步行梯。嘉善居民的生活水平并不是很高，因此網(wǎng)球中心如果獨立經(jīng)營將會面臨極大困境。因此建議大浴場和網(wǎng)球中心合作經(jīng)營，網(wǎng)球中心作為大浴場休閑的主打休閑運動項目，相信會取得好的經(jīng)營效果。一、風速過大影響打球；二、網(wǎng)球容易被擊出場地。由于較高的隔離網(wǎng)容易影響商場的外在形象，所以建議將隔離網(wǎng)外部作成媒體展示區(qū)，為在上海城經(jīng)營的商家提供絕好的媒體位。休閑運動區(qū)、兒童游戲區(qū)位于天臺的東半部分，處于綠色環(huán)繞之中。將整個區(qū)域建成在嘉善上海城消費人群的休閑運動場所。而免費使用則會在一定范圍內(nèi)帶動整個嘉善上海城的消費。由于歐式建筑與中式建筑的區(qū)別就在于，歐式建筑更注重外在建筑裝飾的表現(xiàn)。建議在步行街的西入口和中間進入中央商場的部分，建立歐洲主題廣場，以精美的雕塑訴以主題，步行街的兩邊外墻則用簡單的浮雕加以襯托。另外，在步行街道路的中央設(shè)置小型綠色景觀和休息排椅，并在兩邊建筑外墻上懸掛盆景加以裝點。步行街南半部分主要以餐飲為主，建議商鋪規(guī)劃面積在150300平方米之間（三層）；北半部主要以藝術(shù)品和休閑用品商店為主，建議商鋪規(guī)劃面積在2060平方米之間（中央商場一樓沿街）。只是在小入口處突顯石庫門的老舊特色即可。由于嘉善綠化率不高，此舉將會有效提升機電電子商業(yè)街的形象和知名度。建議商鋪規(guī)劃為80120平方米左右（兩層，相當于步行街三層層高）。無論使商者還是消費者都能在買賣交易中獲得樂趣。為客戶服務就是為自己牟利，當我們的客戶能夠在我們提供的商鋪中獲得最大的利益，并從中可以獲得最大的享受和最完美的服務時，我們的產(chǎn)品無疑會成為最暢銷的商鋪。一、 建立保安系統(tǒng)二、 完善服務功能三、 健全辦公機能具體表現(xiàn)一、 建立保安系統(tǒng)建議采用統(tǒng)一管理的保安系統(tǒng)，采用商鋪個體防盜系統(tǒng)和商場中央監(jiān)控系統(tǒng)相結(jié)合的方式，保證業(yè)主的安全。建議在盡可能合適的情況下，采用更完善的智能化保安系統(tǒng)。二、 完善服務系統(tǒng)建議在休閑餐飲步行街引進銀行等金融單位，并設(shè)置二十四小時自動取款機。增設(shè)休息區(qū)。三、 健全辦公機能建立政府定時服務機制，工商、稅務等部門可以定時上門服務，嘉善上海城可預留服務區(qū)。提供網(wǎng)絡化信息管理，定期向業(yè)主和租戶提供最新的投資咨詢和商業(yè)咨詢，為業(yè)主和租戶的利益作好前站。嘉善上海城的建立將標志著在中國東部的小城市里一樣可以擁有最新、最現(xiàn)代、最具商業(yè)理念的SHOPPING MALL，它的成功將標志著商業(yè)改革在中國中小城市的順利開始。通過前面對嘉善上海城業(yè)態(tài)、建筑風格、環(huán)境、功能、物業(yè)經(jīng)營管理等幾個方面的規(guī)劃建議，我們期待著嘉善上海城在未來的巨大成功。但是，嘉善普通市民對嘉善上海城的認知還不夠清楚，僅知道在市中心有大項目要進行開發(fā)。嘉善上海城項目的前期階段，是整個上海城項目運作的關(guān)鍵。一、前期策劃理念上海城前期策劃理念重點目標受眾 嘉善市民、在嘉善經(jīng)商的外地商人、路過嘉善的人廣告目標 使目標受眾在短時間內(nèi)對嘉善上海城的情況有一個概念上的認知，基本了解我們的項目，在嘉善形成良好的輿論氛圍。策劃理念表現(xiàn) 寶鋼集團——實力打造嘉善市中心商業(yè)旗艦 寶鋼集團——特色商場，再現(xiàn)三十年代上海建筑風華 寶鋼集團——國際購物新概念體現(xiàn)時尚潮流新風貌 上海城——嘉善市中心超大型商業(yè)中心，帶來國際商業(yè)觀 上海城——超大規(guī)模，12萬平方米超大型購物中心二、前期媒介建議媒介選擇由于嘉善上海城主要的目標受眾均在嘉善城市范圍內(nèi)，且主要以告知性廣告為主導，所以在前期的媒介選擇中建議主要通過戶外廣告為媒介傳播方式。在進行戶外廣告宣傳的同時，在大眾媒體中以新聞稿的方式進行輔助宣傳。第二階段：主要以嘉善市民為主要對象，包括遍布全市的刀旗和大眾媒體新聞稿。三個階段的運作間隔不能過長，否則會影響整體宣傳效果。綜述嘉善上海城的前期廣告策略是整個項目運作的重點，為了達到最完美的告知性目的，必須有效的綜合各種媒介的宣傳力量。另外，前期廣告策略是整個項目廣告策略的導入點，必須將前期廣告策略和后期整體廣告策略有序的結(jié)合，方能夠達到最好的宣傳效果。在中國的東部，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，形成了一大批像嘉善這樣具有一定經(jīng)濟發(fā)展水準的小城市。在商業(yè)市場方面，多存在外向型的專業(yè)市場，如浙江的義烏是小商品的集中地，面向全國提供貨源；而在經(jīng)濟形式方面多是家庭式的經(jīng)營模式，規(guī)模大的形成了家族制企業(yè)，規(guī)模小的則形成了變布城鄉(xiāng)的個體經(jīng)濟。在長期的經(jīng)營過程中，也形成了大批懂經(jīng)濟、懂經(jīng)營，但不太懂生活的“新富人”。這一切，都為小城市的商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展提出了新的要求。而這種全新商業(yè)模式在嘉善的成功開發(fā)，必然引起中國東部小城市商業(yè)開發(fā)的新討論和嶄新的城市商業(yè)開發(fā)浪潮。作為一種全新的商業(yè)模式，嘉善上海城在嘉善的探索性開發(fā)必將遭遇重重困難，面臨巨大的壓力。作為上海城的客戶，最主要的目的就是贏利，而上海城的經(jīng)營前景是他們最關(guān)心的。我們必須在未來的銷售策略中，必須充分考慮這個因素，給我們的客戶帶來真正的實惠，打消他們的顧慮，讓他們相信嘉善上海城會改變嘉善人民的消費習慣，改變現(xiàn)在的一切。嘉善市城市規(guī)模不大，城市人口不過17萬，從事商業(yè)的人口更少，所以嘉善的本地客源根本無法成為嘉善上海城銷售的主體，只能作為整體客源中的一部分進行銷售推廣。我們將通過對嘉善目前客層的簡單分析，尋找目標客層的購鋪特點和實際需求，以及他們的家鄉(xiāng)所在地，確定銷售目標地區(qū)。嘉善商業(yè)客層分析嘉善商業(yè)輻射層嘉善市的商業(yè)沒有任何拉動外地消費者的經(jīng)濟因素（如旅游資源等）。嘉善上海城開業(yè)后，首要問題就是擴大知名度，提高品牌形象，帶動嘉善及周邊地區(qū)的商業(yè)消費。嘉善客層現(xiàn)狀嘉善目前的商業(yè)現(xiàn)狀屬于未開發(fā)狀態(tài)，針對的消費主體主要是嘉善市民，所以嘉善目前的商業(yè)經(jīng)營者總量較少，有待開發(fā)?？傮w來講，嘉善并不是一個封閉的城市，擁有對外開放商業(yè)的潛能，因此有針對性的選擇外地客層是非常必要的。嘉善上海城項目宏大，需要客戶量規(guī)模較大，所以需要有效的誘因，來產(chǎn)生對客層的強大引力。同時，要使他們獲得利潤的前景和風險系數(shù)達到一個最好的比率。所以，我們不可能依靠嘉善本身的商業(yè)能力和城市知名度來帶動嘉善上海城的銷售。嘉善上海城客層定位目標市場細分第一層 嘉善市第二層 蘇南、蘇北第三層 上海、浙江目標客層描述第一層 嘉善市客層嘉善市的客層主要是指在嘉善目前正在經(jīng)營的客商（包括嘉善本地人、在嘉善經(jīng)商的外地人）以及要向商業(yè)發(fā)展的主要潛在客層。由于目前嘉善商業(yè)格局的混亂和舊城（中心商業(yè)城區(qū)）改造的加快，必定會使目前的商家重新選擇商鋪，而嘉善上海城必定是他們的最佳選擇，這一部分客戶將會以自營客為主。由于他們的普遍實力有限，多數(shù)沒有能力購買產(chǎn)權(quán)商鋪?？傮w來講，針對這一部分消費層，我們只要在嘉善上海城的綜合性的現(xiàn)代商業(yè)理念、和未來嘉善商業(yè)市中心的概念上下工夫，即可贏得他們的信賴。而且嘉善地理位置優(yōu)越，正好位于浙江南部的幾個主要地級市的中心，并是或曾經(jīng)是泰州、揚州、鎮(zhèn)江三市的下屬縣級市。蘇南：包括 七個地級市及所屬縣級行政區(qū)域（南京地區(qū)客戶進入嘉善的可能性較少，建議不作為主要目標客層）。但是，在通過城市招商的過程中，建議以各地級市下屬縣級市為主要目標，因為在蘇南農(nóng)村的經(jīng)濟意識要高于城市，經(jīng)濟容量也較大，是最有希望的目標客層。淮安、鹽城兩市與蘇南比較接近，經(jīng)濟意識比較強，對嘉善的有一定的認可度。蘇北的徐州、