【正文】 ，一方面保證投資的回報率，另一方面則確保開發(fā)商的資金回籠和項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。因此，有計(jì)劃地在不同的推廣時間內(nèi)保持不同的推廣重點(diǎn)，將商業(yè)街與C棟開盤時間先后錯開，銷售手段上互為配合。l 商業(yè)街：8月1日——9月17日蓄客；9月18日——9月30日內(nèi)部認(rèn)購；10月1日開盤；l C棟：8月1日——8月27日蓄客；8月28日開盤；第四部分：措施一、C棟銷售策略（一）價格策略整體均價建議：8800元/平方米參照目前市場寫字樓的售價情況，充分分析項(xiàng)目核心的競爭優(yōu)勢，同時在考慮到發(fā)展商預(yù)期利潤的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的均價定為8800元/平方米(按建筑面積計(jì))。價格保持階段性的穩(wěn)定建議價格保持階段性的穩(wěn)定，即不宜在短時間內(nèi)多次調(diào)高價格，每次調(diào)整價格漲幅不超過5%，確保穩(wěn)定的市場接受度。一方面保持銷售單位的完整性，另一方面保證市場有高、中、低三種不同樓層的單位選擇，滿足不同客戶的需要，以擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶層面。l 開盤前第21—30名買家給予30000元優(yōu)惠。二、5層小樓方案（一）推售策略面向全國，以整體拍賣的方式出售，由發(fā)展商確定最低成交價。l 獨(dú)立的物業(yè)管理體系，即由物業(yè)管理公司對該小樓進(jìn)行專項(xiàng)管理。注：如作餐飲用途則需買家自行向相關(guān)部門申請。三、商業(yè)街推廣（一）市場啟動方案內(nèi)部發(fā)動（以廣告宣傳為主，針對社區(qū)業(yè)主）（1）郵寄資料（2）電話傳達(dá)（3）手機(jī)短信（4）社區(qū)網(wǎng)站新聞（5）懸掛條幅（社區(qū)路口、停車場等）外部發(fā)動（1）商鋪投資推介會（上午舉行投資推介會，下午開始內(nèi)部認(rèn)購）舉辦推介會是為了解決實(shí)際問題，是建立在項(xiàng)目前期已經(jīng)蓄積了一批客戶的基礎(chǔ)上的。（2）業(yè)主社區(qū)網(wǎng)絡(luò)論壇在社區(qū)網(wǎng)站開辟“商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇”，充分調(diào)動業(yè)主的參與積極性。（3）招商推介會暨主力店簽約儀式通過招商推介會的舉辦，為項(xiàng)目吸引更多的人氣，同時，通過主力商家簽約儀式，給潛在客戶更大的信心保障，促使更多商戶的入駐。（5）廣告啟動在廣告宣傳方面，要結(jié)合軟文、報紙廣告、戶外廣告、現(xiàn)場包裝，進(jìn)行廣告全方位覆蓋。（二）商業(yè)街銷售方案核心銷售策略：客戶帶動式銷售第一級客戶介紹第二級客戶購鋪，可獎勵現(xiàn)金5000元/間，第二級客戶再介紹第三級客戶購鋪，則第二級客戶則同樣獲得獎勵現(xiàn)金5000元/間，第一級客戶可再獲得3000元/間。促銷措施：分段優(yōu)惠（下誠意金越早，優(yōu)惠越多）l 內(nèi)部認(rèn)購期間下誠意金，可獲得總價96折優(yōu)惠。不能享受雙重優(yōu)惠。各層價格分布l 首層內(nèi)鋪的均價在20000—30000元/平方米。l 三層的均價在10000元/平方米。租金方案具體需參照項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目再定。2) 本卡價值1萬元，憑此卡在購買商鋪時可沖抵2萬元購鋪款。4) 有效時間：商業(yè)街公開發(fā)售期內(nèi)皆有效。四、物料準(zhǔn)備（一）C棟各階段所需要的主要物料蓄客期（產(chǎn)品推介會）：l 最新C棟效果圖。l 邀請函在產(chǎn)品推介會前一周完成。l 音響等道具在推介會前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。l 7月底完成商業(yè)街新效果圖制作。l 7月底完成商業(yè)街模型制作。商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購期（投資推介會）：l 邀請函在推介會前一周完成。l 推介會前一天選定場所并布置。商業(yè)街開盤及旺銷期（選鋪大會、國慶房展會、商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇、招商推介會暨主力店簽約儀式等）：l 簽約合同在簽約儀式前完成。l 展板在房展會前制作完成。l 音響等配套在推介會前準(zhǔn)備妥當(dāng)。持續(xù)期（5層小樓及臨街商鋪拍賣會、巴洛克情景生活街專欄）：l 邀請函在拍賣會前一周完成。l 拍賣地點(diǎn)在拍賣會前一天選好。l 合同的準(zhǔn)備。（三）、保溫期物料準(zhǔn)備（業(yè)主答謝酒會）：l 邀請函在酒會前一周完成。第五部分：執(zhí)行一、 營銷階段劃分C棟蓄客期：8月1日——8月27日l 主要工作：系列專項(xiàng)產(chǎn)品推介會，開始接受內(nèi)部認(rèn)購誠意金。商業(yè)街蓄客期：8月1日——9月17日l 主要工作：周邊居民生活調(diào)查；完成商業(yè)街折頁及招商手冊設(shè)計(jì)制作；7月下旬完成銷售人員的商業(yè)街銷售及招商知識培訓(xùn)；啟動客戶帶動銷售獎勵計(jì)劃；發(fā)行VIP卡；主力商家及經(jīng)營管理公司的接洽及初步確定。商業(yè)街開盤：10月1日l 主要工作：選鋪大會；開盤活動（現(xiàn)場及房展會）；商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇。持續(xù)銷售期：11月1日——12月31日l 主要工作：5層小樓及部分臨街商業(yè)街拍賣會、巴洛克情景生活街專欄；商業(yè)街與寫字樓同時推；多種產(chǎn)品促銷。36凌峻商業(yè)街完成15%的銷售商業(yè)街銷售10%，C棟銷售20%商業(yè)街銷售10%，C棟銷售10%消化持幣待購的客戶策略以密集的廣告啟動項(xiàng)目推廣；通過產(chǎn)品推介會掀起項(xiàng)目的推廣高潮。以廣告、事件等手段啟動項(xiàng)目推廣；借助主力店造勢；發(fā)行VIP卡，發(fā)動社區(qū)業(yè)主購鋪；炒作調(diào)查活動。采取強(qiáng)勢開盤，塑造旺盛人氣，形成熱銷；成功商家現(xiàn)身說法，激發(fā)投資者的購買興趣。不斷挖掘新的炒作點(diǎn)，形成持續(xù)的輿論焦點(diǎn)。通過業(yè)主答謝酒會，回饋業(yè)主并與之聯(lián)絡(luò)感情，鞏固項(xiàng)目口碑?，F(xiàn)場的布置。投資推介會；收取誠意金；選鋪大會流程開盤現(xiàn)場布置及活動的組織拍賣場地、流程和人員的確定；拍賣現(xiàn)場的布置；與北京青年報確定“巴洛克情景生活街”專欄合作事宜現(xiàn)場的布置，邀請函，操作流程事件推廣產(chǎn)品推介會開盤儀式生活調(diào)查投資推介會選鋪大會招商會暨主力店簽約儀式；商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇；參加房展會5層小樓及臨街商鋪拍賣會；“巴洛克情景生活街”專欄業(yè)主答謝酒會廣告配合 產(chǎn)品推介會+項(xiàng)目介紹開盤信息生活調(diào)查+項(xiàng)目介紹促銷信息+投資推介會選鋪大會+開盤信息熱銷炒作；活動炒作熱銷炒作+專欄+拍賣會酒會+項(xiàng)目整體炒作三、各階段推廣執(zhí)行計(jì)劃（一）、C棟蓄客期：8月1日——8月27日階段目標(biāo)（1）推廣目標(biāo)l 啟動市場，引起廣泛關(guān)注；l 導(dǎo)入項(xiàng)目形象，初步建立項(xiàng)目在亞運(yùn)村純寫字樓標(biāo)志性地位。推廣策略（1）通過廣告宣傳的配合，正式啟動項(xiàng)目推廣；（2）通過產(chǎn)品推介會，全面展示項(xiàng)目，掀起項(xiàng)目推廣的第一輪高潮；（3）向參加推介會者發(fā)放VIP卡，憑此卡可參加開盤抽獎活動，為開盤聚集旺盛人氣。每次邀請與會企業(yè)數(shù)量：40家目的：由于項(xiàng)目地處亞運(yùn)村，入駐的企業(yè)皆為對奧運(yùn)商機(jī)敏感的企業(yè)，因此，舉行產(chǎn)品推介會，使目標(biāo)客戶的針對性很強(qiáng)，有利于項(xiàng)目信息的有效傳播。要點(diǎn)：每一場推介會均針對邀請的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，要求分三大類進(jìn)行投資引導(dǎo)準(zhǔn)備，以促成各類企業(yè)的進(jìn)駐。 8月121日上午8:30—8:55嘉賓簽到、入座。9:10—9:30歐陸經(jīng)典總經(jīng)理致辭，對與會人員表示忠心感謝，宣布此次活動的安排，整體介紹凱旋中心項(xiàng)目建設(shè)成果。9:50—10:10物業(yè)管理公司向目標(biāo)群體宣讀其服務(wù)特色。10:3010:50投資專家從審視北京整個房地產(chǎn)前景的角度，結(jié)合亞奧板塊商機(jī)進(jìn)行凱旋中心投資引導(dǎo)。8月121日下午14:30—14:55嘉賓簽到、入座。15:10—15:30歐陸經(jīng)典總經(jīng)理致辭，對與會人員表示忠心感謝，宣布此次活動的安排，整體介紹凱旋中心項(xiàng)目建設(shè)成果。15:50—16:10物業(yè)管理公司向目標(biāo)群體宣讀其服務(wù)特色。16:3010:50投資專家從審視北京整個房地產(chǎn)前景的角度，結(jié)合亞奧板塊商機(jī)進(jìn)行凱旋中心投資引導(dǎo)。物料準(zhǔn)備l 折頁、樓書的完成。l 產(chǎn)品推介會場所的選擇。媒介配合時間媒體形式主題8月3—6日北京青年報、新京報、北京樓市硬廣整版軟文半版產(chǎn)品推介會+項(xiàng)目的優(yōu)勢8月10—13日8月17—20日（二）、C棟開盤銷售：8月28日階段目標(biāo)l 形成更為強(qiáng)勁的銷售旺勢；l 到年底完成60%的銷售。詳見上文。（2）銷售目標(biāo)l 完成大量蓄客。推廣策略（1）通過廣告宣傳的配合，正式啟動項(xiàng)目推廣。（3）通過生活調(diào)查，以此作為招商的依據(jù)。推廣措施216。l 調(diào)查人數(shù)：100—200人l 調(diào)查方法：街訪、入戶訪問l 調(diào)查目的：了解項(xiàng)目社區(qū)居民和周邊居民對項(xiàng)目配套和業(yè)態(tài)規(guī)劃的要求，并以此做為項(xiàng)目的招商依據(jù)。l 調(diào)查合作對象：大學(xué)某個系和報社（北京青年報、新京報、北京晚報）l 調(diào)查報告完成時間：8月8日——8月16日l 調(diào)查結(jié)果公布：以專題形式在報紙上發(fā)布本次市場調(diào)查的結(jié)果。物料配合n 邀請函n 招商手冊n 商業(yè)街模型、效果圖n 商業(yè)街介紹影音資料n 調(diào)查問卷媒介配合時間媒體形式主題7月19日——7月31日北京青年報、新京報、新地產(chǎn)、生活速遞、硬廣半版C棟產(chǎn)品整體介紹8月1日——8月8日北京青年報、新京報硬廣半版軟文商業(yè)街形象+C棟產(chǎn)品推介會8月9日——8月15日北京青年報、新京報、購物指南硬廣半版軟文商業(yè)街整體介紹+C棟產(chǎn)品推介會8月16日——8月22日北京青年報、新京報、新地產(chǎn)硬廣半版軟文商業(yè)街優(yōu)勢介紹+C棟產(chǎn)品推介會8月23日——8月29日北京青年報、新京報、購物指南硬廣整版軟文C棟公開發(fā)售信息8月30日——9月5日北京青年報、新京報、購物指南硬廣整版C棟熱銷炒作9月6日——9月12日北京青年報、新京報、購物指南硬廣半版軟文新聞商業(yè)街投資分析9月13日——9月19日北京青年報、新京報、購物指南、新地產(chǎn)硬廣半版軟文商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購信息+投資推介會9月20日——9月24日北京青年報、新京報硬廣半版軟文商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購炒作+開盤信息8月1日——10月31日新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)新聞鏈接歡迎點(diǎn)擊，歡迎點(diǎn)錢——?dú)W陸經(jīng)典商業(yè)街現(xiàn)正熱銷（四）、商業(yè)街內(nèi)部認(rèn)購期：9月18日——9月30日階段目標(biāo)（1）推廣目標(biāo)l 進(jìn)一步確立項(xiàng)目的市場形象和地位。l 為項(xiàng)目開盤推波助瀾。l 全面消化前期積累的客戶。（3）招商目標(biāo)l 初步確定幾家大型主力店的意向入駐，以次吸引更多的經(jīng)營散戶進(jìn)駐。（2）加強(qiáng)媒介宣傳推廣，為項(xiàng)目正式開盤奠定輿論基礎(chǔ)。 主題活動：商業(yè)街投資推介會l 時間：9月18日上午l 地點(diǎn)：售樓部l 目的：舉辦推介會是為了解決實(shí)際問題，之前項(xiàng)目蓄積了一批客戶，通過邀請專家講解項(xiàng)目相關(guān)投資優(yōu)勢，促成客戶下定金，同時為下午的內(nèi)部認(rèn)購聚集旺盛人氣。l 參加對象：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、資深投資理財專家、媒體記者、項(xiàng)目社區(qū)及