【正文】 經營方式落后商鋪普遍經營不旺，日漸衰微。商鋪不成規(guī)矩，這是句容現(xiàn)有商鋪的先天缺陷之一。缺乏具有影響力的核心客戶進駐經營。缺乏統(tǒng)一的經營管理，難以保證商鋪的檔次。在經營不景的情況下，由于業(yè)權分散或經營權分散會造成業(yè)主或商家不斷降低鋪租，如此惡性循環(huán)，造成現(xiàn)時商場鋪租低下仍無人經營的局面。配套設施不完善，交通、基建、經營環(huán)境比較差。主要街區(qū)的人流量和車流量是比較大的，在經營內容上也有不同的偏重。本項目的出現(xiàn)很可能會使得該區(qū)域具備商圈核心的區(qū)位條件?，F(xiàn)有商鋪經營不善的情況，將大大影響當?shù)厣碳液屯顿Y者對進場經營方式的信心。本項目的區(qū)位特征和規(guī)模優(yōu)勢具備發(fā)展成為綜合性、標志性商業(yè)中心。在句容新天地正式推售以前，盡可能與更多的核心客戶達成租賃意向，以借助核心租戶的影響力保證商場的長遠經營，更為首次招商的火爆創(chuàng)造有利條件。句容市商業(yè)環(huán)境分析及對策研究近年來句容市居民對房地產的投資逐漸升溫，尤其是對商鋪的投資更為明顯。1）按經營內容分析分析1：服裝服飾類在句容眾多的經營類別中所占的比例最大，約1/4。據調查所得：句容現(xiàn)時約有1/3的是有錢人，為了滿足自己的虛榮心，一般不會在本地買衣服，覺得句容服裝業(yè)達不到他們的要求，與他們身份不相稱，寧愿開車到南京或上海去購買。同時亦不可以脫離消費大眾，適當設置中低檔次的服裝，以豐富現(xiàn)時的服裝市場，但是建議中低檔服裝和高檔服裝要分開設在不同區(qū)域。句容人的飲食文化比較豐富。對策：本項目要抓住市場空隙，適當引進當?shù)鼗蛲獾氐拿朗成碳疫M場，但是不能采用來之不拒的方式，一是要考慮當?shù)仫嬍硺I(yè)的消費水平， 二是要看重商家的品牌，要做到的則重有所選擇，不然就會造成商家開場后不久就出現(xiàn)冷清的局面，這樣對本項目的成長也是不利的。隨著我國國民經營素質的不斷提高，文化體育生活必將成為人民生活中必不可少的一項內容。如書店則多以學生教科書以及相關書籍消費為主，雖然現(xiàn)時社會流行的是一種知識經濟，但是相對于句容人來說，還是處于一種小農主義的經濟思想；文化體育類在句容總體經營不理想。分析4：百貨、超市類百貨、超市占9%。目前句容城有x間百貨和超市，以人民路的蘇果超市為例。據分析所得，原因主要有三個：第一，當?shù)鼐用竦南M水平實在太低； 第二，鄰近蘇果超市的其他消費場所不多，構不成消費中心；第三，當?shù)厝说男∞r意識比較濃厚，花錢欲望比較保守。分析5：電器、電訊、網吧和電腦類電器、電訊、網吧和電腦類占9%。但據目前調查所得，現(xiàn)時句容在這一方面做得比較好的只有手機。對策：本項目在一樓中心區(qū)數(shù)碼城中央將重點放在手機、電器和互聯(lián)網這三個方面。據目前的調查所得，該類的經營都不是很好。對策：本項目可以籍此機會吸引該街道商家的注意力。該類行業(yè)在分布的地理位置上，一般都是分布在比較旺的商業(yè)街，其中80%以上都是集中在北大街、中大街和人民路以及商場臨街旺鋪。對策：本項目商場的同類行業(yè)應在質量上和價格上吸引顧客?！皭勖乐?，人皆有之。就目前句容的美容、美發(fā)業(yè)來看，該地業(yè)定位一般都在中低水平，商品質量不高，這樣的市場定位比較符合當?shù)氐南M水平。但是商品價格都不是很高。分析9：醫(yī)藥類醫(yī)藥類占2%。對策:本項目亦可以適當引進一至兩家藥店進場。句容家具城主要集中在xx路家具等，營業(yè)面積一般都在一千平方米以上，租金則一般，租金十分便宜。對策：要吸引該類商家來投資，必須是租金不能太高，首先要做的是先吸引商家進場，然后根據經營情況來逐步調整租金的經營方式，要和原有有區(qū)別。目前句容人民路現(xiàn)時商廈與街鋪無論從經營模式還是租金水平來看，差別都不是很大，不能夠體現(xiàn)各自的優(yōu)勢。如xx購物中心二層出租鋪位按實用面積計算均價為x元/ m2，而x路租金按實用面積計算均價則在x元/ m2。3）總體綜述 綜上所述，句容物業(yè)供應主要以服裝類占1/4，餐飲、娛樂、茶莊、食品類占1/9，百貨、超市、電器、通訊、電腦、網吧類和文化類各占1/10。在分析各類行業(yè)的同時找出各自的缺口，對指引本項目進行投資是十分有利的。通過商業(yè)中心和街鋪的對比分析，可以從中找出各自的優(yōu)勢和不足，以及現(xiàn)時句容在這兩方面存在的缺口——高素質中檔消費的綜合性商場。句容比較賺錢的行業(yè)主要是服裝行業(yè)?？梢詮乃麄兊慕洜I內容、商鋪租金，面積、檔次等相關因素了解整個市場的基本情況，從而為本項目的市場定位提供有力支持。它們屬于租金較高的街區(qū)，同時商業(yè)配套相對成熟，商業(yè)氣氛較其他街區(qū)濃郁。但值得注意的是，圍繞廣場有形成商業(yè)中心的條件。面積比例對比分析（以下面積均為實用面積 ）1020 m2030 m60 m2以上的商鋪面積是市場的理想經營面積。面積——價格經營面積越小，其相應的租價會越高；在商鋪上，小面積商鋪1030 m2的需求量最大 。總體綜述從目前所調查的數(shù)據來看，可以得出下面的結論：句容的消費以街鋪為主，消費水平中低下：句容主要以低租金、低消費為主，中高水平租金較難發(fā)展，是市場的缺口，具發(fā)展前途：商業(yè)消費以解決基本生活需要為主；高檔、大件商品消費亦以區(qū)外為