【正文】 躍的燈光設計。房地產 25 個盤點評 ——中信君庭 一層兩戶或一層一戶，南北對流； 雙空中花園設計（入戶花園和景觀陽臺），提升室內居住環(huán)境的舒適性； 主臥室套房，設有獨立衛(wèi)生間和衣帽間； 電梯槽放到樓宇的南面 ? 主臥套房設衛(wèi)生間和衣帽間 ? 雙空中花園 合富輝煌 174。房地產 27 個盤點評 ——濱江明珠苑 濱江明珠苑供應面積集中在 150~180 M178。 面積區(qū)間 (m2) 比例 150以下 12% 150~180 63% 180~200 25% 合富輝煌 174。房地產 29 個盤點評 ——濱江明珠苑 7米的客廳開間，充分體現(xiàn)單元的豪氣 雙空中花園設計（入戶花園和主人房景觀陽臺），提升室內居住環(huán)境的舒適性； 主臥室套房設計，可惜沒有帶衣帽間； 整個平面設計沒有太多突出的亮點 ? 雙空中花園 合富輝煌 174?？偨?56906M178。房地產 31 個盤點評 —— 華標濤景灣二期 華標濤景灣二期供應面積集中在 200~220 M178。 面積區(qū)間 (m2) 比例 200~220 100% 合富輝煌 174。房地產 33 金碧灣 規(guī) 模： 占地面積 m2,總建筑面積 m2 ，容積率 項目定位： 鵝潭江畔御皇庭 項目狀況： 現(xiàn)階段內部認購三期 10~12號樓，共 400多套單位； 二期余貨； 一期售馨 一期 合富輝煌 174。房地產 35 天鵝灣 規(guī) 模：占地面積５ .３萬平方米，總建筑面積約 15萬平方米，容積率小于 3。房地產 36 天鵝灣 產品創(chuàng)出亮點： – 三大特色創(chuàng)意戶型：三疊式 ?宮館 (201219m2)、巴比倫 ?空中別墅 (250290m2)和天鵝堡 ?觀邸(146188m2) 合富輝煌 174。由10棟高層商住樓組成，共有 1500套 項目定位：開啟中產江景生活時代 項目狀況：內部認購階段 公開發(fā)售：預計 2022年五一前 產 品： – 76~81m2二房、 – 112123m2小三房 – 123136m2大三房 – 142186m2四房 合富輝煌 174。房地產 39 凱旋會 規(guī) 模：由 6層（凱萊閣、紫觀閣）、 48層（朝暉閣、雍景閣）及 52層（君悅閣）圍合而成，占地14410㎡ ，總建筑面積為 108000㎡ ?？倯魯?248。 配套設施：雙會所 — “ 凱旋華美達酒店會所”、“凱旋會會所”。 凱萊閣 紫觀閣 君悅閣 朝暉閣 雍景閣 合富輝煌 174。的區(qū)間段 凱旋會 合富輝煌 174。房地產 42 產品特征 一梯兩戶，四房兩廳設計； 客廳、主臥室均采用大開間設計，其中主臥室約 、客廳約 ； 四房兩廳戶型配三套間，凸現(xiàn)戶型氣派； 主臥室設有獨立衛(wèi)生間和衣帽間 ? 主臥套房設有衛(wèi)生間、衣帽間 ? 三套間設計 5500 7100 合富輝煌 174。房地產 44 戶 型 面 積 比 例 二房二廳 8191 % 四房二廳 156195 % 五房二廳 188202 % 漢苑供應戶型面積集中在 150~200M178。房地產 45 在售江景樓盤貨量統(tǒng)計 樓盤名稱 余貨 新推貨量 金碧灣 總貨量： 352套 已鑒證： 221套 中信君庭 30套左右 濱江明珠苑 總貨量： 190套 已簽署預售合同： 76套 華標濤景灣 總貨量： 162套 已簽署預售合同： 23套 凱旋會 總貨量： 246套 已鑒證： 117套 合富輝煌 174?？禈蚶艦衬显分榻劬耙痪€臨江位置逸品臺一線臨江位置海盈居 ( 原名 )洲頭咀項目天鵝灣大沙頭項目車陂路項目僑鑫項目凱旋新世界南區(qū)保利 康橋利雅灣南苑珠江帝景一線臨江位置逸品臺一線臨江位置海盈居 原名洲頭咀項目天鵝灣大沙頭項目車陂路項目合富輝煌 174。房地產 48 項目定位 合富輝煌 174。房地產 50 誰是我們的江景客戶？ 江景客戶是怎樣的？ 江景客戶關心什么？ 針對以上的種種關于目標客戶市場的問題，我們通過對合富的江景客戶的年齡、區(qū)域屬性、喜好屬性進行調查，以推出本項目的目標客戶市場及其屬性，引導后續(xù)的產品打造及營銷方案制定。房地產 51 客戶區(qū)域分析天河15%東山15%海珠24%越秀8%白云3%荔灣7%港澳臺10%境外7%珠三角11%海珠區(qū)的客戶已占了 24%的比例。這與較多項目分布在海珠區(qū)有關。房地產 52 成交客戶獲知途徑朋友介紹49%直通車雜志4%恒生V IP 客戶1%隨報附送0%單張0%其他1%報紙5%合富網絡客9%戶外推廣3%途經28%通過朋友介紹而獲知江景項目的客戶約占了 50%。而不可忽視的約有 28%的客戶是途經時獲知項目。 合富輝煌 174。這段時間是客戶發(fā)展相對穩(wěn)定且顛峰，對身份地位相對注重。房地產 54 客戶的職業(yè)情況分析公務員11%專業(yè)人仕10%個體經營27%私營企業(yè)44%其他3%退休1%教師/ 教授4%私企業(yè)主和個體經營業(yè)主占了客戶的 81%，客戶的經濟實力相當宏厚。房地產 55 客戶的出行工具分析小車88%步行12%摩托車/ 自行車0%約 90%的高端客戶擁有小車出行。在后期營銷中，可以利用車主的共同特性，加強定向營銷。房地產 56 成交客戶選擇的戶型分析三房61%四房以上6%四房33%客戶需求多為三、四房。 合富輝煌 174。說明而且對 10000~11000也有 36%的客戶接受。 合富輝煌 174。說明現(xiàn)時主流高端客戶的需求面積在這一區(qū)間內。房地產 59 客戶購房目的分析自住81%投資19%辦公0%過 80%的客戶購買江景項目的目的是自住?？蛻粼谫彿孔宰〉耐瑫r，也會綜合考慮物業(yè)的區(qū)位、價格、升值潛力、抗跌能力等因素。房地產 60 成交客戶的付款方式分析72%28%72%的客戶選擇按揭購房。房地產 61 客戶購買江景項目的因素2%3%4%9%12%12%15%21%22%0% 5% 10% 15% 20% 25%配套小區(qū)環(huán)境戶型設計社區(qū)人員素質珠江美景客戶購買江景項目，主要因為其為一線望江項目。單純依靠一線江景，難以獲得客戶的芳心。 合富輝煌 174。房地產 63 客戶構成 核心客戶：海珠、荔灣、越秀等老城區(qū)客戶 輻射客戶：港澳客戶 偶得客戶：珠江三角洲 合富輝煌 174。房地產 65 ?廣州籍居民 ?在父輩及更早時家族以在廣州居住 ?對珠江有著深厚的情結 ?對于祖輩或父輩的思想有一定的情感沉淀 ?年齡在 30～ 50歲 ?現(xiàn)多為在項目周邊從事商業(yè)活動（一德路、泰康路、大南路等） ?有就近臵業(yè)作為第一居所的需要 ?家庭成員 3～ 4人，部分為三代同堂 ?有二次及以上臵業(yè)經驗 ﹃客戶特征﹄ 荔灣、越秀區(qū)客戶 合富輝煌 174。房地產 67 ? 對于廣州的省會向心力極其推崇 ? 對能在廣州老城區(qū)購臵豪宅物業(yè)，認為是身份的象征 ? 對于江景豪宅十分認同 ? 年齡在 35～ 55歲 ? 從商多年，事業(yè)成功 ? 家庭成員 3～ 4人，部分為三代同堂 ? 有多次臵業(yè)經驗 ﹃客戶特征﹄ 珠江三角洲客戶 合富輝煌 174。房地產 69 一線江景豪宅的發(fā)展趨勢 —— 折射出客戶的需求變化 合富輝煌 174。房地產 71 中海錦苑、麗景灣、海琴灣 20222022，江景與外立面！ ﹃濱江東﹄ 合富輝煌 174。房地產 73 中信君庭、凱旋會 0506年，奢華生活！ ﹃濱江東﹄ 合富輝煌 174。濤景灣、花城灣畔 – 江景、江景、還是江景 帆影閣、上河道 1號 – “ 平 ” 的江景 合富輝煌 174。房地產 76 我們的這段江 …… 合富輝煌 174。房地產 78 項目差異化分析 濱江東 VS 濱江西 地段： ? 項目處于長堤對岸 ? 處于最具歷史文化沉淀的建筑群中 ? 有著最吸引的濱江夜生活圈（長堤大馬路的娛樂場所、江南西的飲食） ? 江南西 ——“老廣州 ” 的聚居點 景色： ? 項目擁有最美的濱江夜景 ? 擁有完善的市政江堤 ? 樓下是成熟的江岸榕樹 ? 正望廣州的外灘 ——長堤 合富輝煌 174。房地產 80 最大的差異 長堤對岸的廣州情結 + 歷史文化沉淀 合富輝煌 174。上世紀五六十年代初，愛群大廈既是廣州的特征之一，又是涉外活動的重要場所。 始建于 20世紀初的南方大廈 南方大廈前身是創(chuàng)辦于１９１７－１９１９年的 大新公司 ，當時這里的低層為百貨商店，高層為當時廣州四大酒店之一的亞洲酒店和酒店附屬的國天酒家 ，有 “ 九重天 ” 之稱。 廣東貿易中心舊廣交會 １９５９年到１９７３年春一直是 “ 廣交會 ” 的會址 。 合富輝煌 174。 它們傳承著廣州人潛意識中的繁盛、奢華 …… 留在人們印象中的 關鍵詞： 流金歲月、奢華、名流匯聚、洋化、 廣州的外灘、時代的印記 合富輝煌 174。房地產 84 一股生活潮流撲面而來 …… 復古奢華 潮流指數： Google:459