【正文】 新推 尾貨 濱江東是廣州市中心江景樓盤最集中的區(qū)域 一線江景樓盤分布： 售馨 合富輝煌 174。 中信 君庭 金雅苑 浪琴居 藍(lán)色康園 珠江廣場 麗景灣 江畔華庭 凱旋新世界 南國花園 利雅灣 凱旋會 合富輝煌 174。 市場實效： 當(dāng)南國花園推出市場時，珠江新城仍是一片平整的土地。房地產(chǎn) 5 發(fā) 展 商：中信華南集團(tuán) 項目規(guī)模：總建 9萬㎡ 首推時間： 2022年 9月 策劃要點： 創(chuàng)造了 “ 濱江東中國后別墅 ” 的建筑典范， 用 “ 豎起來的二沙島 ” 拉近了項目與二沙島高端別墅的關(guān)系，令江景豪宅的地位得到提升。房地產(chǎn) 2 目 錄 一、江景樓盤綜述 二、市區(qū)江景樓盤分析 濱江東一線江景項目概況 新濱江板塊項目概況 沿江路段項目概況 三、項目定位 客戶分析及客戶定位 一線江景豪宅的發(fā)展趨勢 自身江景資源分析 社會生活時尚分析 營銷定位 定位支持系統(tǒng) 四、產(chǎn)品調(diào)整建議 五、定價 市場比較定位 非江景單元價值最大化分析 六、年度項目營銷推廣策略 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。 藍(lán)色康園 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 14 江景盤供應(yīng)趨勢 2022年開始，臨江地塊出讓金加收 30％ 按照 《 廣州市珠江管理規(guī)定 》 ，原則上建筑高度沿江一線不得超過 24米，沿江二線不得超過 42米 受以上原因影響：沿江高層住宅供應(yīng)量銳減，成本大幅增加 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 20 個盤點評 ——金海灣 總平面特征： 采用點式建筑臨江布臵，從而充分利用江景資源，并且令住宅具有南北的朝向； 外立面特征： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“ 2022年全國人居經(jīng)典方案建筑金獎” 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 30 個盤點評 —— 華標(biāo)濤景灣二期 發(fā) 展 商：廣州華港房地產(chǎn)有限公司 規(guī)模狀況：占地 5751M178。房地產(chǎn) 34 三期在售產(chǎn)品情況 ： ? 標(biāo)準(zhǔn)層：二梯四戶 ? 71~79m2二房二廳及 111~125m24房 2廳各占 50% ? 售價： 8000(毛坯 )(備注：實際成交均價 ) ? 銷售情況 銷售理想， 望江兩房單位已基本售馨，其次是望江的三房單位 北 79m2 西北向 望江 111m2 東南向 望江 125m2 71m2 朝向好、總價相對較低 江景優(yōu)勢 金碧灣 合富輝煌 174。建筑密度為 35%，綠化及道路占 65%。房地產(chǎn) 41 建筑特色 總平面特征： 通過建筑的錯落布局，為項目創(chuàng)造最大的望江住宅比例，令大部分住宅均能擁有側(cè)望江的優(yōu)勢； 外立面特征： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 通過住宅平面的錯位拼接、建筑退縮，令立面產(chǎn)生退縮變化，令立面更具層次感； 凱萊閣 紫觀閣 君悅閣 朝暉閣 雍景閣 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 47 保利康橋 地理位臵：濱江東路的西段 發(fā)展商：保利地產(chǎn) 規(guī)模：用地面積 10,869平方米，總建筑面積 101,400平方米 產(chǎn)品： 230~300㎡ 大戶型設(shè)計 預(yù)計推出時間： 2022年 10月 合富輝煌 174。而在比例當(dāng)中不可忽視的為珠三角地區(qū)的私企人員，占了整體的 11% 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。其中三房占了 61%的多數(shù)。 合富輝煌 174。其次從地段、私密性、戶型設(shè)計等因素排列較前中可以看到，客戶對核心產(chǎn)品也相當(dāng)重視。房地產(chǎn) 66 ? 祖輩或自己曾經(jīng)有在廣州居住的經(jīng)歷 ? 在廣州地區(qū)從商或仍有直系親屬居住在廣州 ? 對江景項目有極高的認(rèn)同感 ? 年齡在 40～ 60歲 ? 從事商業(yè)活動多年，有較強(qiáng)的事業(yè)基礎(chǔ) ? 家庭成員 3～ 4人，部分為三代同堂 ? 有二次及以上大陸臵業(yè)經(jīng)驗 ﹃客戶特征﹄ 港澳客戶 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 74 濱江中，往西 依然還在賣 “ 江景 ” 華標(biāo) 房地產(chǎn) 81 歷史文化留給了我們什么？ 30年代 —— 愛群大廈的建成 舊時代的 “ 愛群 ” 是顯露權(quán)力和身份的場所 。房地產(chǎn) 82 它們在廣州人心目中代表著廣州一個又一個歷史時期的輝煌。房地產(chǎn) 87 ﹃復(fù)古奢華主義﹄ 色彩對比濃烈，大膽運用古典圖案及造型的餐具，刮起了一股復(fù)古奢華風(fēng)。房地產(chǎn) 91 復(fù)古奢華潮流 復(fù)古奢華正以一種對歷史文化的回歸，帶領(lǐng)著一股勢不可擋的潮流，橫掃各個生活領(lǐng)域。房地產(chǎn) 97 備選案名 哥德堡 長堤世貿(mào) 江岸首府 合富輝煌 174。 法式新古典外立面 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 105 樣板房 充份運用復(fù)古奢華主義的現(xiàn)代家具及家品，感受深厚的歷史文化底蘊(yùn) 合富輝煌 174。 6300 5700 廚房 工人房 主人房 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 118 C棟 312層用途修改方面探討 改為服務(wù)式公寓 – 優(yōu)勢： ? 建筑上調(diào)整簡單 – 問題： ? 非商務(wù)區(qū)，難以吸引客戶，經(jīng)營較困難 ? 未經(jīng)營成熟較難以出售，因此需要在交付后 23年才能出售 ? 提供相關(guān)服務(wù)，需要長期的服務(wù)隊伍 改為酒店 – 優(yōu)勢： ? 由于緊靠解放大橋、濱江西路，具有較強(qiáng)的交通通達(dá)性； ? 不受本區(qū)域周邊的環(huán)境影響； – 問題： ? 經(jīng)營者來源及投資額度 ? 需要補(bǔ)土地出讓金 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 128 常規(guī)方案 vs產(chǎn)權(quán)式酒店方案 常規(guī)方案預(yù)期收益： 6595萬 產(chǎn)權(quán)式酒店方案預(yù)期收益： 8373萬 預(yù)期收益增加： 83736595=1778萬 因此，我司建議采用產(chǎn)權(quán)式酒店方案。 7月 硬件支持： 臨時接待中心投入使用 土建工程達(dá) 10層 銷售中心內(nèi)部設(shè)計完成，進(jìn)入裝修期 項目戶外包裝完成 樣板房、住戶大堂內(nèi)部設(shè)計完成，進(jìn)入裝修期 裙樓 2層泛博物館設(shè)計完成，進(jìn)入裝修 酒店會所內(nèi)部設(shè)計完成，進(jìn)入裝修 銷售手段： 對外接受咨詢，儲蓄客戶 針對合富高端客戶資源展開意向咨詢 硬件支持： 銷售中心投入使用 塹口碼頭及渡輪作項目形象包裝 土建工程達(dá) 15層，安裝樓體霓虹燈 軟文炒作：項目預(yù)熱 《 復(fù)古奢華主義潮流 》 闡述現(xiàn)今國際上流社會的復(fù)古潮流 《 愛群大廈的奢華再現(xiàn) 》 結(jié)合愛群從新投入營運 《 再現(xiàn)流金歲月 》 結(jié)合活動炒作 配合媒體：南都、羊晚、生活元素、周末畫報 活動配合： 承包信息時報號，以珠江夜游的形式，開展復(fù)古奢華珠寶展覽。房地產(chǎn) 138 謝謝聆聽 。 針對客戶：內(nèi)部認(rèn)購客戶；前期積累的意向客戶；合富高端資源客戶 8月 對外咨詢蓄客期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 銷售手段： 開始進(jìn)行內(nèi)部優(yōu)惠登記 建立泛銷售機(jī)制 ：汽車、保險、金 融、地產(chǎn)行業(yè) 銷售手段： 進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購（市場測試 ） 9月底前停止泛銷售 硬件支持： 樣板房、住戶大堂投入使用 泛博物館式投入使用 酒店會所投入使用 軟文炒作：硬件賣點展示 《 流金歲月會所的誕生 》 針對酒店會所闡述 《 文藝復(fù)興風(fēng)格大堂的出現(xiàn) 》 針對住戶大堂 《 尋覓復(fù)興奢華主義的地方 》 針對藝術(shù)博物館 《 值得期待的 30天后 》 告示市場項目即將開盤 配合媒體：南都、羊晚、生活元素、周末畫報 活動配合： 藝術(shù)博物館啟動典禮。房地產(chǎn) 129 價格最終定位建議 引入酒店后，加上主題式項目開發(fā)，都大幅提升自身的附加值。 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 113 C棟面臨的挑戰(zhàn) 12層高 A\B棟 C棟 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 107 營銷目標(biāo) 里程碑式的江景文化復(fù)合地產(chǎn) 主題營銷戰(zhàn)略思路：打造主題純粹的產(chǎn)品作為項目發(fā)展的方向。 流金歲月會所 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 99 長堤當(dāng)年十里洋場，今天溢彩流金 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 88 『 復(fù)古奢華主義 』 在電影內(nèi)，不再是簡單的復(fù)古，而是更多地運用令人眩目的色彩、夸張的服飾，讓人產(chǎn)生一種奢華感。房地產(chǎn) 83 整合資源，抓住趨勢，透視項目的發(fā)展方向！ 地段歷史文化 客戶情感共鳴 自身立面新古典 江景樓盤變化： 江景到生活品位 社會生活時尚 以愛群為代表 30年代 及改革開放初的長堤繁華 合富輝煌 174。中國出口商品交易會，從 1957年起的首屆至第 10屆的開幕、閉幕酒會的接待、服務(wù)，均由 “ 愛群 ” 獨家承擔(dān)。房地產(chǎn) 75 市場產(chǎn)品與客戶需求的變化歷程 …… 江景 江景 +室內(nèi)硬件提升 +社區(qū)環(huán)境改變 提升生活品位，追求奢華 江景 江景 +硬件 高品位江景生活 樓盤變化趨勢 客戶的需求變化 90年代，海珠半島 中海錦苑 海琴灣 麗景灣 匯美景臺 中信君庭 凱旋會 金海灣 由改善居住和景觀進(jìn)而到追求奢華生活與彰顯身份 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 68 “ 老廣州 ” 或深受廣州文化影響的人 對廣州的老城區(qū)特別是珠江有一種 “ 骨子里 ” 的情結(jié) 對稀有資源的擁有及身份的彰顯的心理 怎樣滿足客戶深層次的心理欲求？