【正文】 0%2 3 0 2 8 034%3 0 0 以上5%2 0 0 以下21%主要的選擇面積集中在 200~280平方米這一區(qū)間內(nèi)。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 64 ? 有在 “ 河北 ” 居住的經(jīng)歷，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域熟悉 ? 對(duì)江景項(xiàng)目有極高的認(rèn)同感及心理向往 ? 有著就近換房居住的需要 ? 年齡在 35～ 50歲 ? 從事商業(yè)活動(dòng)多年，有較強(qiáng)的事業(yè)基礎(chǔ) ? 家庭成員 3～ 4人，部分為三代同堂 ? 有二次及以上臵業(yè)經(jīng)驗(yàn) ﹃客戶特征﹄ 海珠區(qū)客戶 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 72 匯美景臺(tái)、金海灣 0405年，戶型、豪華的硬件配套！ ﹃濱江東﹄ 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 79 配套： 周邊有著重點(diǎn)的中、小學(xué)（南武中學(xué)、鎮(zhèn)泰小學(xué)、五中） 便捷的農(nóng)貿(mào)市場 ——塹口市場 良好的交通系統(tǒng)（解放橋、海珠橋、人民橋） 極具濱江特色的交通工具 ——輪渡（塹口碼頭） 產(chǎn)品： 19世紀(jì)的經(jīng)典法式建筑立面 擁有酒店配套 外形與 “ 愛群 ” 相互呼應(yīng)，成為城區(qū)江畔的視覺新焦點(diǎn) 濱江東 VS 濱江西 合富輝煌 174。 沿著海珠橋 人民橋之間的沿江長堤，發(fā)掘沉淀當(dāng)中的歷史。房地產(chǎn) 86 飾品 新款珠寶的流行風(fēng)潮和時(shí)裝一樣 ,充滿了復(fù)古、懷舊和奢華的味道。房地產(chǎn) 90 ﹃復(fù)古奢華主義﹄ 手機(jī) “NOKIA 傾慕”系列對(duì)于奢華的表達(dá)更加 趨向摩登 ，其采用皮質(zhì)感材料的獨(dú)特理念，優(yōu)雅的蝕刻金屬表面和創(chuàng)新的旋轉(zhuǎn)式設(shè)計(jì)，喚醒了時(shí)代對(duì)于奢華沉睡已久的感覺，已經(jīng)完全 將冷冰冰的手機(jī)工業(yè)設(shè)計(jì)和熱情如火的奢華概念合二為一。房地產(chǎn) 95 營銷定位 長堤 〃 盛世 復(fù)古奢華主義 再現(xiàn)流金歲月 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 101 既是對(duì)愛群大廈（愛群象征上世紀(jì)的繁華）的呼應(yīng)。 展示廣州 3040年代奢華生活的歷史文物。房地產(chǎn) 110 項(xiàng)目 戶型 面積 (㎡ ) 客廳開間進(jìn)深 (m) 評(píng)價(jià) 主臥開間進(jìn)深 (m) 評(píng)價(jià) 主衛(wèi)開間進(jìn)深 (m) 評(píng)價(jià) 次臥開間范圍 (m) 中信君庭 245 適中 x 適中 x 偏小 ~ 金海灣 260 x 適中 x 適中 x 適中 ~ 匯美景臺(tái) 330 x 豪華 x 適中 x 適中 ~ 凱旋會(huì) 280290 豪華 x 豪華 x 豪華 ~ 中海觀園國際 244 x 豪華 x 適中 x 適中 ~ 277 x 豪華 x 豪華 x 豪華 ~ 君臨天下 240350 x 適中 x 適中 x 偏小 ~ 凱旋新世界 250 x 適中 x 適中 x 偏小 ~ 星河灣星座 323 x 豪華 x 豪華 x 適中 ~ 豪宅戶型的量化對(duì)比分析 —— 戶型開間對(duì)比分析 ?評(píng)價(jià)，分為豪華、適中、偏小三個(gè)檔次 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 122 非江景單元市場比較（常規(guī)方案） 因素權(quán)重 富基廣場 南華西大廈（二手） 豪豐苑（二手） 羅馬假日（二手） 目前均價(jià) （元 /平方米） 100% 8000 6500 6100 6300 10% 1 1 1 15% 1 1 1 10% 1 12% 13% 15% 20% 1 5% 1 總修正系數(shù) 修正后均價(jià) 平均權(quán)重： 18% 27% 30% 25% 本項(xiàng)目均價(jià) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 127 C棟 312層做產(chǎn)權(quán)式酒店后收益分析 面 積 (平方米） 售價(jià) （元 /m2) 總額（元） 總面積 15442 單層面積 313層北向面積 8500 22630517 312層南向面積 8500 22630517 1229層南向面積 8500（含裝修） 36208824 預(yù)期收益 83732910 按酒店方案， C棟非江景單元預(yù)期收益為 8373萬。 以 《 印象 /長堤 》 為主題，進(jìn)行征文活動(dòng) 以省博物分館將在項(xiàng)目成立的信息作新聞發(fā)布會(huì) 配合媒體：南都、羊晚 活動(dòng)配合： 公開向社會(huì)征集 20 世紀(jì)初能代表廣州的 文物、照片。房地產(chǎn) 137 推貨時(shí)間 推售類型回籠資金預(yù)估（單位：萬元）0 6 年1 0 月~ 0 7 年1 0 月 A 棟、B 棟 302400 7 年5 月~ 0 7 年1 2 月 產(chǎn)權(quán)式酒店 35700 7 年3 月~ 0 7 年1 2 月 C 棟1 2 ~ 2 9 層 927843088合計(jì)項(xiàng)目資金回籠估算 * 31層情況未明，未能列入計(jì)算范圍 06年 10月 ~07年 12月一年內(nèi)回籠資金約 。 針對(duì)客戶：內(nèi)部認(rèn)購客戶；前期積累的意向客戶；合富高端資源客戶 9月 對(duì)外咨詢蓄客期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 硬件支持： 項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件 銷售手段： 根據(jù)市場反饋制定價(jià)格 10月 1日正式公開發(fā)售 針對(duì)秋交會(huì)進(jìn)行直客式推廣 活動(dòng)配合： 開盤當(dāng)天舉辦歷史文物拍賣會(huì)。房地產(chǎn) 130 項(xiàng)目營銷推廣策略 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 126 C棟 312層做產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào) /售價(jià)分析 每平方米售價(jià) （元 /平方米） 每平方米月租金 每平米月租金 年回報(bào)率 7000 50 600 % 7500 50 600 8% 8000 50 600 % 8500 50 600 % 結(jié)論：在目前銀行利率情況下，年回報(bào)率能夠達(dá)到 7%，而且有 10年穩(wěn)定回報(bào)，也是非常吸引的投資，所以每平方米售價(jià)能夠提升到 8500元。房地產(chǎn) 121 江景單元市場比較 因素權(quán) 重 華標(biāo) 房地產(chǎn) 115 C棟建議方案一（常規(guī)方案） :3~12層該一層五戶 由于 C棟下部的住宅受到周邊的影響，從市場的需求考慮建議調(diào)整為一層五戶： 北面三套：兩房兩廳 南面兩套：大三房 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 108 產(chǎn)品調(diào)整建議 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。 今日，以其獨(dú)特的魅力，將重新展現(xiàn)其風(fēng)采。房地產(chǎn) 93 市場突破點(diǎn) 天時(shí)：國際潮流 地利：歷史文化 人和：情感共鳴 自身立面：新古典 復(fù)古奢華 江景樓盤趨勢 營銷戰(zhàn)略方向 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 89 ﹃復(fù)古奢華主義﹄ 明星 趙薇最新的雜志秀，蕾絲衣演繹復(fù)古的奢華 。房地產(chǎn) 85 婚紗 國際頂尖品牌以及中國本土婚紗品牌的潮流： 2022年的婚紗流行奢華復(fù)古的風(fēng)格路線 。 國慶五周年之際，修復(fù)后的原大新公司大樓，以 “ 南方大廈 ” 的新名字 從新營業(yè)，當(dāng)年，囊中稍顯充裕的廣州人都以在南方大廈購物為榮。房地產(chǎn) 77 長堤：承載文化與輝煌 愛 群 大 廈 總 工 會(huì) 廣 交 會(huì) 舊 址 石 室 廣 州 賓 館 東 亞 大 酒 店 南 方 大 廈 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 70 海珠半島 90年代末，開啟了江景，也僅僅有江景！ ﹃濱江東﹄ 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 62 江景客戶是： ? 他們是 30~50歲的中青年； ? 他們主要來源于廣州的老城區(qū)、珠江三角洲、以及港澳臺(tái)等地區(qū)； ? 他們是私企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營主，為自駕車一族； ? 他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)宏厚，見識(shí)多廣 ? 他們會(huì)選擇按揭購買 200~280平方米的三、四房單位； ? 他們對(duì)價(jià)格并太注重，但依然看重產(chǎn)品的性價(jià)比及抗跌能力； ? 他們喜歡江景，希望依水而居 合富輝煌 174。 合富輝煌 174。說明這部份的客戶雖在較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)接受能力，但對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值或性價(jià)比相當(dāng)重視，不會(huì)盲目捧高。因而在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)應(yīng)同時(shí)考慮車位數(shù)量。說明了線下活動(dòng)及現(xiàn)場的包裝廣告對(duì)這些高端的客戶相對(duì)有效。 有效訪問： 271人 合富輝煌 174。的區(qū)間段 漢苑 合富輝煌 174。設(shè)有網(wǎng)球場、乒乓球場、健身室、室內(nèi)外游泳池、會(huì)議室、酒吧、雪茄吧、餐廳等設(shè)施。房地產(chǎn) 37 光大 〃 榕岸 規(guī) 模：占地面積５萬平方米，總建筑面積約 19萬平方米。的區(qū)間段。的區(qū)間段。房地產(chǎn) 23 個(gè)盤點(diǎn)評(píng) ——中信君庭 中信君庭供應(yīng)戶型面積集中在 180~260 M178。房地產(chǎn) 18 個(gè)盤點(diǎn)評(píng) ——金海灣 規(guī)模：總占地 ㎡，建筑面積約 13萬㎡， 1棟 43層和 2棟 42層高層住宅組成，首層架空?qǐng)@林，共 352戶。房地產(chǎn) 11 市區(qū)江景盤分析 合富輝煌 174。項(xiàng)目剛一推出，便引起了全誠話題效應(yīng)，場面轟動(dòng)，南國花園瞬間成為樓市焦點(diǎn)。高度的定位思想，令中信君庭在濱江東脫穎而出， 成為 “ 廣州十大豪宅社區(qū) ” 之一 市場實(shí)效：從開盤至 2022年 6月的幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)成交額高達(dá) 5億元。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 6 利雅灣 發(fā) 展 商：利雅房產(chǎn) 項(xiàng)目規(guī)模：總建 ㎡ 首推時(shí)間： 2022年 5月 1日 （合富從前期策劃開始介入） 銷售均價(jià)： 8500元 /m2(毛坯 )、望江已高達(dá) 13000元 /m2 銷售業(yè)績： 2022年 10月首次開售至 2022年 10月已全部售罄！而全年的推廣費(fèi)用控制在 1%以內(nèi)！ 營銷亮點(diǎn)： 率先提出 “ 一個(gè)讓城市升值的地方 ”的珠江