【正文】 參加工程 竣工驗(yàn)收 與開發(fā)商交 接房屋鑰匙 做好業(yè)主入伙運(yùn)作方 案準(zhǔn)備工作 9 ⑴ 機(jī)構(gòu)名稱、地點(diǎn)。 ⑶設(shè)備容量是否可以滿足要求。 、文化機(jī)構(gòu)情況的了解。對(duì)住宅小區(qū)有服務(wù)關(guān)系的部門有：醫(yī)院、游樂、購(gòu)物場(chǎng)所、郵局、學(xué)校、幼兒園等。 ⑵機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。 ⑷通郵地址。 ⑹學(xué)校 幼兒園 的入學(xué)、入園手續(xù)等。 2． 要求各級(jí)管理人員根據(jù)計(jì)劃和執(zhí)行計(jì)劃的控制標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理工作進(jìn)行實(shí)施、衡量和評(píng)價(jià)。 4． 上述工作計(jì)劃可根據(jù)小區(qū)工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。 ㈠收集政府對(duì)“ XX”項(xiàng)目的審批手續(xù)及文件資料 11 1.《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。 3.《項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告》。 5.《投資許可證》。 7.《商品房銷售（預(yù)售）證》。 9.《建筑開工許可證》等等。 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行后期的物業(yè)管理時(shí)，很可能因前期的設(shè)計(jì)、施工造成管理上的困難。主要收集的資料及需要注意的問題有以下幾個(gè)方面： 、戶內(nèi)裝修、設(shè)施配置情況。主要有： ⑴小區(qū)樓宇的情況（包含：樓宇的平面、立體圖、水、電、燃?xì)狻拵?、電視、電話安裝圖，項(xiàng)目本身配套設(shè)備名錄、產(chǎn)地及造價(jià)）。在設(shè)備出現(xiàn)問題時(shí)供應(yīng)商多長(zhǎng)時(shí)間可以到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)解決問題，今后檢修工作中需常備的備件是什么，需庫(kù)存多少合適等。主要有：綠化的布局及品種是否符合大眾化的生活習(xí)慣，綠化用植物的品種是否有毒，是否會(huì)給業(yè)主帶來人身傷害。綠化種植的植物品種是否符合當(dāng)?shù)氐臍夂?，綠化種植的植物品種養(yǎng)護(hù)要求 12 是什么。 ⑷ 小 區(qū)商業(yè)及辦公用房的面積是否可以滿足需要，與小區(qū)的建筑面積比是否符合國(guó)家規(guī)定。 ⑸ 了解《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》的詳細(xì)內(nèi)容，以分清責(zé)任。 《臨時(shí) 管理規(guī) 約》 。 ，對(duì)售樓工作人員舉辦物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)班，使售樓人員懂得向購(gòu)房者解釋物業(yè)管理方面的基本知識(shí)及物業(yè)養(yǎng)護(hù)和二次裝修應(yīng)注意的事項(xiàng)。在 設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮 提供必要的物業(yè)管理用房應(yīng) 作為物業(yè)管理處辦公 用房 （ 含管理人員生活住房、廚房、衛(wèi)生間等） 。 1 道 路 小區(qū)的道路建設(shè)應(yīng)考慮滿足救護(hù)、消防、運(yùn)貨及搬家具的車輛通行要求，居住生活單元及道路寬度應(yīng) 在 6 M 左右。 ⑵給水 系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：閥門井、水表井、消火栓井、接合井，便于系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)。 ：在燃?xì)夤艿赖闹鞲晒芊种?處應(yīng)配置閥門，以便控制燃?xì)饬髁亢驮谌細(xì)夤苈肪S修時(shí)或突發(fā)性事件時(shí)截?cái)嗳細(xì)饬髁俊? ，不宜一個(gè)開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按每組燈的要求配備開關(guān)。 ㈣安防系統(tǒng) 為營(yíng)造小區(qū)安全、高效、文明、方便、舒適的社區(qū)環(huán)境，建議開發(fā)商把小區(qū)建成智能化社區(qū)，在安全防范配備、防火防災(zāi)應(yīng)急聯(lián) 動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)信息、電視監(jiān)控、停車自動(dòng)收費(fèi)等系統(tǒng)方面上一個(gè)新平臺(tái)。 ㈥ 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)、有限電視系統(tǒng)的維護(hù)由專營(yíng)公司負(fù)責(zé)，應(yīng)設(shè)立系統(tǒng)專用電表。 、指示牌、宣傳欄、牛奶箱、單元報(bào)刊箱、單元公共生活垃圾桶。 、電梯、自來水二次加壓、安防等重點(diǎn)部位的應(yīng)急供 電，建議安裝自備發(fā)電機(jī)系統(tǒng)。 實(shí)行分層加壓 ，對(duì)自來水公司能正常供水的樓層不進(jìn)行二次加壓，以節(jié)約能源。由于涉及到結(jié)構(gòu)、消防、防雷、外立面美觀、管線布置等問題，如小區(qū)開發(fā)商同意給安裝，在設(shè)計(jì)上應(yīng)預(yù)留各種配置。 。住宅窗框的寬度要稍寬于空調(diào)外機(jī)尺寸，易于將空調(diào)外機(jī)挪出去安裝。 ，設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)所有護(hù)坡要加設(shè)護(hù)欄，以保證業(yè)主 /住戶的居住安全。在售房合同中應(yīng)有此項(xiàng)約定。 15 ，隨著大戶型房屋的出現(xiàn)，每戶的用電負(fù)荷增長(zhǎng)很快，有些業(yè)主需要在其套間內(nèi)安裝好幾臺(tái)空調(diào)。所以設(shè)計(jì)時(shí)要盡量 考慮配足用電量 ,以免造成住戶進(jìn)小區(qū)不久，就要申請(qǐng)?jiān)鋈?，否則常常跳閘、停電，甚至還會(huì)引發(fā)火災(zāi)。成立小區(qū)接管驗(yàn)收小組 及管理人員 進(jìn)駐 現(xiàn)場(chǎng)，與開發(fā)建設(shè)單位參與前期物業(yè)管理及小區(qū)竣工收尾監(jiān)理工作。 。 ，可以分期辦理交付使用備案手續(xù)。參與 竣工驗(yàn)收 1 查驗(yàn)內(nèi)容： ⑴主體結(jié)構(gòu) ⑵外墻面 ⑶屋面 ⑷樓地面 ⑸室內(nèi)裝修 ⑹水、電、氣 ⑺通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò) ⑻消防、安防設(shè)施 ⑼附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地 ⑽環(huán)境綠 化 2 參與房屋竣工驗(yàn)收工作，主要是從物業(yè)管理的角度出發(fā)，重點(diǎn)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有不符合實(shí)際或?qū)ξ飿I(yè)使用功能有重大影響的，及時(shí)報(bào)告開發(fā)商。 小區(qū)的預(yù)驗(yàn)收 接到開發(fā)商接管驗(yàn)收的通知后，驗(yàn)收小組核對(duì)所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在 15 天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間 。同時(shí)，還要重點(diǎn)驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠 。 ，提出書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對(duì) 不符合指標(biāo)的，及時(shí)提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。 1. 小區(qū)的 設(shè)備 驗(yàn)收，做到 三符合 ： ⑴ 圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量 相 符合。 ⑶ 設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能 相 符 合。 套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)放在預(yù)檢時(shí)已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。驗(yàn)收小組根據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，做出綜合性驗(yàn)收評(píng)定及意見書，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告送公司總經(jīng)理審批。物業(yè)管理公司會(huì)同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。由物業(yè)公司協(xié)同開發(fā)商共同進(jìn)行，入住以后以管理處和業(yè)主為基本主體，為轉(zhuǎn)入日常 管理做好鋪墊和準(zhǔn)備。 ⑴業(yè)主入伙程序 向業(yè)主發(fā)出入伙通知書（通過快速專遞發(fā)送） 核對(duì)業(yè)主身份，購(gòu)房合同、入伙通知書，填寫“住戶基本情況表” 管理員陪同業(yè)主查驗(yàn)房屋（房屋現(xiàn)場(chǎng)），抄水電表底數(shù)，填“房屋交接單” 業(yè)主交納首期管理費(fèi)、維修資金、水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金 領(lǐng)《住宅使用說明書》《房屋質(zhì)量保證書》《住戶手冊(cè)》，業(yè)主 領(lǐng)鑰匙 簽“物業(yè)服務(wù)協(xié)議”“ 臨時(shí)管理規(guī)約 ”等 重新通知業(yè)主驗(yàn)房（物業(yè)處） 對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行保修、整改（開發(fā)商） “房屋保修單”（業(yè)主填寫） 對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)（管理處報(bào)開發(fā)商） 1 ⑵做好 入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 ： ① 各種管理表格、協(xié)議。 ③ 水、電、氣、電話、電視、智能化系統(tǒng)設(shè)施開通的有關(guān)手續(xù)。 ⑤ 入伙資料及表格如下： 2 序號(hào) 編號(hào) 資 料 名 稱 數(shù)量（份） 紙 型 備 注 1 一、 房屋質(zhì)量保證書 32 開 裝訂成冊(cè) 2 房屋使用說明書 裝訂成冊(cè) 3 二、 住戶手冊(cè) A4 裝訂成冊(cè) 4 1 臨時(shí) 管理規(guī) 約 A4 5 2 臨時(shí) 管理規(guī)約 承諾書 A4 6 三、 前期 物業(yè)管理協(xié)議 A4 7 四、 裝修手冊(cè) 32 開 裝訂成冊(cè) 8 1 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù) 協(xié)議 A4 加印 9 2 住宅室內(nèi)裝飾裝修申請(qǐng)表 A4 加印 10 3 防火責(zé)任書 A4 加印 11 4 裝修施工承諾書 A4 加印 12 5 業(yè)主安裝分體式空調(diào)機(jī)承諾 書 A4 加印 13 6 業(yè)主房屋裝飾裝修承諾書 A4 加印 14 五、 入伙資料 15 1 入伙通知書 A4 16 2 入伙須知 A4 17 3 入伙手續(xù)書 A4 18 4 繳款通知書 A4 19 5 收費(fèi)一覽表 A4 20 6 業(yè)主入伙資料一覽表 A4 21 7 入伙程序示意圖 A4 22 8 房屋交房驗(yàn)收表 A4 23 9 房屋維修整改單 A4 24 10 鑰匙托管協(xié)議 A4 25 11 業(yè)主基本情況綜合登記表 A4 26 六、 與開發(fā)商交接資料表格 27 1 房屋本體接管驗(yàn)收表 A4 28 2 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表 A4 29 3 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表 A4 30 4 鑰匙驗(yàn)收交接表 A4 31 5 資料接管驗(yàn) 收表 A4 32 6 接管驗(yàn)收問題整改表 A4 3 二、成立前期介入工作小組 1．前期介入工作小組成員 組長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 組員： 2．主要分工 組長(zhǎng)：負(fù)責(zé)全面介入的總領(lǐng)導(dǎo)工作。 組員 1：負(fù)責(zé)前期介入工作的跟進(jìn)管理、培訓(xùn)；房屋、設(shè)備的驗(yàn)收、移交；工程資料的交接工作。 組員 3：負(fù)責(zé)隱蔽工程的拍照、業(yè)主資料、物業(yè)管理資料的收集、存檔；驗(yàn)房、辦理入伙手續(xù)等工作。 入伙至業(yè)主委員會(huì)成立前 階段 （ 1） 對(duì) XX 小區(qū)實(shí)施正常的物業(yè)管理服務(wù)。 （ 3） 協(xié)調(diào)業(yè)主和開發(fā)商、建設(shè)單位的關(guān)系，督促或協(xié)調(diào)開發(fā)商和建設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及公共配套設(shè)施方面的問題。 4 （ 1） 協(xié)助有關(guān)部門組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 （ 3） 與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》。 ，每年根據(jù)考評(píng)結(jié)果，決定人員的去留，調(diào)整人員的待遇、職位。對(duì)優(yōu)