【正文】 地管理費。 附屬工程費： 附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變室、鍋爐房、高壓水泵房等。 公共配套工程費： 公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。 政府性收費及 “ 四源 ” 費： “ 四源 ” 費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。 1兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費。 1利潤。 設(shè)計總說明 主要說明工程的概況和總的要還應。 結(jié)構(gòu)施工圖 包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。 設(shè)備施工圖 包括給水排水、采暖通風、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系圖和詳圖。 在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標高符號表示某一部位的高度。 絕對標高 ：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。如室外地面標高 。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字所組成。為了使圖清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。 ? 根據(jù)材料的化學組成不同，可分為無機材料（如：鋼、鐵、沙、石、水泥等）、有機材料（如：木材、塑料、石油瀝青等）、復合材料（如：鋼筋混泥土、瀝青混泥土、纖維板等） 二、建筑材料的基本性質(zhì) 材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)： 密度：材料在絕對密實狀態(tài)（不含孔隙或空隙）下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。 密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。 彈性與塑性：材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力除去后，仍能恢復其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。 韌性與脆性： 脆性：材料在外力作用下未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性，具有此性質(zhì)的材料稱為脆性材料。 硬度與耐磨性 硬度：材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。 三、材料的物理性質(zhì) ： 材料長期在水的作用下保持其原有性質(zhì)的能力稱耐水性。 ： 材料抵抗壓力水或其他液體滲透的能力稱為抗?jié)B性。 4. 吸濕性： 材料在空氣中吸收水分的能力稱為吸濕。 6. 熱容量： 材料吸收熱量和釋放熱量的性質(zhì)稱為熱容量。材料抵抗高熱或火的作用，保持原有性質(zhì)的能力稱為耐火性。阻止聲能穿透材料的性質(zhì)稱為隔聲性。 ? 建筑構(gòu)造是研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學科，是建筑設(shè)計不可分割的一部分。 二、建筑的分類 ? 1）按建筑的使用性質(zhì)分： ? 工業(yè)建筑：指主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑。 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土。 ? 鋼結(jié)構(gòu)建筑： 即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼：如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。這類建筑以大板、框架、盒子建筑為代表。 ? Z裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預制。 ?建筑總高度超過 100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均為超高層建筑。此外，一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。它承受房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層 —— 地基。墻不僅是承重構(gòu)件，它同時也是房屋的圍護結(jié)構(gòu) . 樓地層：是房屋的水平承重和分隔構(gòu)件，包括樓層和首層地面兩部分。樓板支承在墻上，對墻也有水平支撐作用。 ? 樓梯：是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設(shè)施。 ? 屋頂：是房屋頂部的承重和維護部分，屋面的作用意識阻隔雨水、風雪對室內(nèi)的影響、并將雨水排除；二是阻止冬季室內(nèi)熱量散失，夏季防止太陽輻射熱進入室內(nèi)。 ? 門和窗均屬圍護構(gòu)件：門的主要功能是交通出入，分隔和聯(lián)系內(nèi)部與外部或室內(nèi)空間，有的兼起通風和采光作用；窗的主要功能是采光和通風，同時也能起到美化立面的效果。四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛谟纸锌招膴A板門。 ? 平開門 ：主要指柜門，門的開啟方向主要是由柜框，方向旋轉(zhuǎn) 90176。 ? 推拉門 ： 主要用在廚房、衛(wèi)生間房門、部分柜門也可用推拉門，主要用料為細木工板（ 18mm）兩面外貼飾面板，門四邊用貼皮或?qū)嵞臼湛凇? ? 折門 ： 一般酒樓用的較多，門的做法與普通門一致，一般為 4－ 6扇，門扇與門扇用合頁連接，需要時可以拉開房間隔成兩個部分，不需要時可以推至一邊固定。 ? 窗樘 ： 連窗扇帶窗框合在一起叫窗樘。 的水平移動。 水平移動。常見的彈簧門做90176。 第二種：使用的合頁為普通合頁，在門扇的背面上部與門框間用閉門器連接，開啟后門由于閉門器的作用，會慢慢的恢復到原位，不用擔心門關(guān)閉后會彈到人。 水平移動。 ? 預售許可證 ： 按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，經(jīng)審核符合國家標準而頒發(fā)的證明稱之為商品房預售許可證。 ? 立項施工許可證：取得建筑工程規(guī)化后，由建筑工程公司向質(zhì)量監(jiān)理部門申請項目開工的證書。 ? 營業(yè)執(zhí)照 ： 經(jīng)工商局審核后具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，給予相關(guān)的企業(yè)執(zhí)照。 ? 征地：國家為了建設(shè)和公共利益的需要，依照法定秩序，將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋氐拇胧? ? 出讓 ： 國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ? 劃拔： 縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償，安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。 ? 毛地 ：做到 “ 三通一平 ” ，已屬于規(guī)劃中的地皮。 ? 三通一平： 三通指水通、電通、道路通；一平指場地平整。 ? 批租： 即土地使用權(quán)有償出讓的簡稱。 ? 資質(zhì)： 分為一、二、三、四、五個等級，標準均有嚴格規(guī)定，資質(zhì)標準內(nèi)容包括：有流動資金和注冊資本的數(shù)額，專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等。 ? 銷售海報： 在現(xiàn)場供售樓人員給客戶講解，介紹樓盤大致情況，并且給客戶帶回仔細研究的銷售資料。 ? 售后服務(wù)類專有名 ? 售后公房：原來只具有使用權(quán)的居民把房屋產(chǎn)權(quán)從國家或集體那里買來。 ? 存量房：與增量房地產(chǎn)相對應的房地產(chǎn)。企事業(yè)單位和個人購買的商品房（包括自產(chǎn)房屋）合法取得房地產(chǎn)權(quán)證后就是存量房。 ? 經(jīng)濟適用房 ： 針對低于本市現(xiàn)屋人均住房面積或低于本市平均月收入的居民可憑有關(guān)細則配置的房屋。 ? 差價換房：本市公有住房承租人按規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)，用以交換商品住房或其他住房的行為。 ? 外銷房：可以出售給中華人民共和國境外的單位和個人的房屋，其設(shè)計和建造標準高于內(nèi)銷房的商品房。 ? 期房 ： 房屋尚未竣工，但已取得房屋預售許可證，可以出售的商品房。 ? 按揭：凡購買房產(chǎn)開發(fā)商與建設(shè)簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款商品房的本市市民。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的本市職工。 ? 退稅： 凡是個人購買或差價換房所支付的購房款（含貸款擔保本息）經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核實后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。 ? 二級市場： 又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用地單位。 ? 交房條件： 1）經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格，即《 建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書 》 ； 2）辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證； 3）新建住宅交付使用許可證。 ? 房屋保險費：保險是指由保險公司收取保險費建立專門的房地產(chǎn)保險基金，用以在發(fā)生約定的自然災害、意外事故，信用責任造成房地產(chǎn)損失時，對被保險人給予經(jīng)濟補償?shù)幕ブ矟贫?。居民住房保險費率為 %左右。 ? 維修基金： 為了保證房屋正常使用和延長使用年限，對房屋進行合理維修所需的費用。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進行檢驗，認為符合合同約定條件的與開發(fā)商簽訂房屋交接書。 ? 監(jiān)管銀行：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預售款和銷售款，應當委托專門機構(gòu)監(jiān)管使用，先行用于清償該房屋建設(shè)工程的各項貸款，專項用于該建設(shè)工程的建造。 銷控 ： 指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進行控制的一種手段。銷控的唯一目的是為了達成銷售目標：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。 生活機能： 指在個案附近的一些與生活相關(guān)的場所。了解生活機能的主要目的有二：作為 NP稿中 COPY的一部分；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。 足 ：在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源很感興趣時，客戶支付對該房屋進行定購的定金，是為 “ 足 ” （若未經(jīng)過“ 售 ” 的過程，則視作為 “ 售足 ” ）。 退：客戶對其所訂購的房屋不滿意，過來退還訂金，是為 “ 售退 ” （若是已定購（足）或已簽約者，則為 “ 足退 ” 或 “ 簽退 ” ）。 清盤：指當一個個案的銷售進入尾聲時，開發(fā)商同意以一個比以前低的單價來進行銷售。 1動線：行動的最佳路線，它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導動線、交通動線等等。 1去化順序：按照房型或面積或總價或單價或樓層等等，對一個個案進行銷售速度的排序，它是一個純不等式，比如 V3R V2R V復式。 1標的：指業(yè)務(wù)員熟悉周邊環(huán)境的一種手段。它的最終成果是生活機能圖，掃樓標的圖。有望客戶及已購客戶填 A級卡，意愿平平及無望者填 B級卡。派報是指通過人員散發(fā)資料；夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。包括吸煙，飲食，出外，休息，接聽私人電話，撥打私人電話，如廁等。（客戶接待 ——電話追蹤 —— 信件聯(lián)系 —— 節(jié)日問候 —— 告知工程進度 —— 客戶再來現(xiàn)場） 1訂金：房屋訂購金，又稱協(xié)議金、誠意金等等，一般為RMB1000~2022。 2強銷期：大批量的媒體廣告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段期間。比如價格、地段、生活機能等等。 2主力單價：以 100元 /平方米或 200元 /平方米或其他數(shù)量的單價為一檔，將一個個案的單價進行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力單價。 2均價：某一個個案的總銷金額除以總建面得出的單 價。 2開盤 ： 某一個個案取得了預（出）售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知客戶該案開始進行銷售。 ② 垂直動線 ： 指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。 ④ 引導動線：指通過一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導到售樓處的路線安排。 6. 掃樓：指一個業(yè)務(wù)員通過實地勘察對某一區(qū)域內(nèi)所有的樓盤進行登記標注。 8. 市調(diào)：指一個業(yè)務(wù)員對一些有威脅的樓盤進行調(diào)查，并完成市調(diào)表。但強勢未必是機會，弱勢未必是威脅。 ? POP： 戶外造勢用的宣傳平面。 ? NP： 短時間即可找開個案知名度，是最大化的媒體表現(xiàn)形式。寄發(fā)滬上企業(yè)、合資企業(yè)、外地駐滬企業(yè)負責人及各種 DM名單，并于外地展銷會上發(fā)放。 ? MG：各類財經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對客源進行訴求。 ? 戶外據(jù)點：以燈箱，看板等方式在公眾場合及交通動線上表現(xiàn)個案，加強引導，重復加深民眾印象，傳遞個案信息。 ? 裱板：本案擬設(shè)計十二塊裱板存放于接待區(qū)通往樣品屋的游廊兩側(cè)及現(xiàn)場，表現(xiàn)發(fā)展商實力背景，發(fā)展業(yè)績。 ? 建筑結(jié)構(gòu)類專有名詞 ? 磚混結(jié)構(gòu)：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈粱，構(gòu)造柱稱磚混結(jié)構(gòu)。 ? 剪力墻結(jié)構(gòu)：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風、地震的水平荷載。 ? 筒剪結(jié)構(gòu)：用于高層公建，由混凝土筒體和框架柱共同組成受力體系。 ? 鋼混結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件材料由鋼筋混凝土組成，它包括上述框架、剪力墻、框剪、筒剪結(jié)構(gòu)。 ? 箱式變壓器：似應為箱式變電站，是指成套變配電站、出廠時即集中式配套、不需土建另設(shè)房間，體積小，代替當前使用較多的亞型站。 ? 變頻變壓供水：根據(jù)管網(wǎng)內(nèi)水量、水壓的變化調(diào)節(jié)泵出水量和供水壓力（通過調(diào)節(jié)水泵電機、電源的電壓和頻率實現(xiàn)），以滿足用水需要。 ? 承重墻：承受上面?zhèn)飨聛淼呢Q向荷載是受力構(gòu)件，不能隨意敲除。 ? 剪力墻：剪力墻結(jié)構(gòu)中的混凝土墻體，承受風地震作用。 ? 預制板：由預制廠生產(chǎn)好的樓板，施工現(xiàn)場拼裝即可。 房地產(chǎn)中的有關(guān)問題 ? 1）各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少 ? 住宅為 70年，商用 50年，工業(yè)區(qū)為 40年，加油、加氣站為 30年，體育、衛(wèi)生類 50年。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 什么是套內(nèi)房屋使用面積？ ? 套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下規(guī)定計算； （ 1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；