【正文】 .土地規(guī)劃使用性質(zhì) .七通一平現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī) 劃 .項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .購(gòu)物場(chǎng)所 .文化教育 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務(wù) .郵政服務(wù) .娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) .生活服務(wù) .娛樂(lè)休息設(shè)施 .周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 .歷史人文區(qū)位影響 二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 .國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) .國(guó)家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國(guó)及 順義地區(qū) 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 .社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 商品住宅價(jià)格指數(shù) .中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 順義地區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .順義地區(qū) 的 辦公 形態(tài)及比重 .政府對(duì)各類辦公樓、廠房、寫(xiě)字樓等商用物業(yè) 的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .短中期政府在 順義地區(qū) 及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 順義地區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供 求現(xiàn)狀 順義地區(qū)寫(xiě)字樓 市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 順義地區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 寫(xiě)字樓 客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 .各種檔次 寫(xiě)字樓購(gòu)買及租賃 客戶分析 三 、土地 SWOT（深層次）分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 四、區(qū)域市場(chǎng)整體研究 在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)查研究 寫(xiě)字樓購(gòu)買客戶調(diào)查分析 （ 說(shuō)明： 客戶問(wèn)卷樣本采集量應(yīng)不低于 500 份，從而確定目標(biāo)客戶的購(gòu)買意向，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出關(guān)鍵 性定位參考依據(jù)。） 酒店辦公物業(yè)調(diào)查分析及客戶研究 商住樓項(xiàng)目調(diào)查分析及客戶研究 五、市場(chǎng)調(diào)查工作計(jì)劃及時(shí)間安排 由于本次市場(chǎng)調(diào)查將分別針對(duì)項(xiàng)目本身、本區(qū)域整體形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)情況、供求狀況進(jìn)行深入的調(diào)查研究。調(diào)查時(shí)間控制為 4 個(gè)星期，具體工作計(jì)劃安排如下： 工作階段 工作目的 工作內(nèi)容 工作時(shí)間 第一階 段基本研究 深入了解本項(xiàng)目區(qū)域及特征，尋 搜集項(xiàng)目資料 本項(xiàng)目地塊研究 4 個(gè)工作日 順義地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 找機(jī)會(huì)點(diǎn) SWOT 分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀研究 該區(qū)域相關(guān)法律政策 第二階段 區(qū)域市場(chǎng)整體研究 了解本區(qū)域辦公物業(yè)發(fā)展走勢(shì)，及對(duì)本項(xiàng)目影響 調(diào)查區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)總體供應(yīng)狀況 4 個(gè)工作日 區(qū)域市場(chǎng)整體出租狀況及對(duì)本項(xiàng)目影響 調(diào)查辦公物業(yè)總體租金水平 預(yù)測(cè)辦公物業(yè)未來(lái)價(jià)格走勢(shì) 第三階段 在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)查 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究，分析如何提高 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；并了解購(gòu)買客戶的需求特征 調(diào)查市場(chǎng)中需求產(chǎn)品類型及特征 4 個(gè)工作日 調(diào)查市場(chǎng)中滯銷或控制物業(yè)類型 調(diào)查客戶購(gòu)買及租賃因素 調(diào)查購(gòu)買客戶特征 調(diào)查購(gòu)買客戶需求 第四階段 本區(qū)域重點(diǎn)租賃物業(yè)調(diào)查 論證本區(qū)域內(nèi)租賃客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)買客戶的可能性 租賃物業(yè)類型及分布狀況 4 個(gè)工作日 租賃物業(yè)整體租金水平 租賃物業(yè)出租水平 租賃客戶特征 第五階段崇文區(qū)酒 店調(diào)查 調(diào)查周邊區(qū)域酒店被公司租用的狀況，了解此部分客戶是否有購(gòu)買需求 區(qū)域內(nèi)可租賃酒店物業(yè) 統(tǒng)計(jì) 4 個(gè)工作日 酒店物業(yè)出租價(jià)格水平 酒店物業(yè)出租狀況 租賃客戶特征 租賃客戶是否有購(gòu)買需求 工作階段 工作目的 工作內(nèi)容 工作時(shí)間 第六階段崇文區(qū)商住樓調(diào)查 調(diào)查周邊區(qū)域內(nèi)商住項(xiàng)目，了解商住項(xiàng)目對(duì)寫(xiě)字樓中小企業(yè)的分流狀況 周邊區(qū)域商住物業(yè)統(tǒng)計(jì) 4 個(gè)工作日 商住物業(yè)出租出售價(jià)格 商住物業(yè)出租出售率 商住物業(yè)購(gòu)買客戶特征 商住物業(yè)提供產(chǎn)品類型 第七階段提出市場(chǎng)研究結(jié)論 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果得出主要結(jié)論 撰寫(xiě)報(bào)告 8 個(gè)工作日 該項(xiàng)目的 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查工作，以及最后的報(bào)告撰寫(xiě)，我們共需要 32 個(gè)工作日。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建 筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，這就要求發(fā)展商將 以人為本 ，以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn) 的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總 體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，提出基于市場(chǎng)角度的營(yíng)銷建議，并結(jié)合產(chǎn)品進(jìn)行不斷的調(diào)整，并最終實(shí)現(xiàn)以下內(nèi)容 —— 一 、總體規(guī)劃 建議 項(xiàng)目地塊概述 .項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 .項(xiàng)目臨界四周狀況 .項(xiàng)目地貌狀況 項(xiàng)目地塊情況分析 .發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想 .影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 .土地 SWOT 分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避 .項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) 建筑空間布局 .項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明 .項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明 道路系統(tǒng)布局 .地塊周邊交通環(huán)境示意： 地塊周邊基本路網(wǎng) 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r .項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明： 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置 項(xiàng)目主要干道設(shè)置 項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明 項(xiàng)目停車場(chǎng)布置 綠化系統(tǒng)布局 .地塊周邊景觀環(huán)境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向 .項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明： 項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析 項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì) 公建與配套系統(tǒng) .順義地區(qū) 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .項(xiàng)目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示： 會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示 .公共建筑平面設(shè)計(jì)提示： 公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 分期開(kāi)發(fā) .分期開(kāi)發(fā)思路 .首期開(kāi)發(fā)思路