【正文】 滿意。o目前采購商的范圍開始擴(kuò)大，出現(xiàn)部分來自東南亞、阿拉伯的采購商。o招商回報率較高。但周邊京華豪園、司法部、怡景園等建筑均有不同凡響之處，以本案地上 7萬平米的體量和 20多層的高度，要想成為地標(biāo)，樓體的設(shè)計(jì)必須要下一番工夫?？赡軙砑ち业氖袌龈偁?。n 在未來 510年內(nèi)產(chǎn)品不落伍、可改造，管理不斷更新 ,業(yè)為核心，具備完善功能配套的區(qū)域綜合體項(xiàng)目。 由于 ,區(qū)域內(nèi)市場屬性的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ,多年來商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張 ,導(dǎo)致住宅類土地缺乏。n 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)用于銷售的公寓產(chǎn)品已無存量。 多年來在區(qū)域內(nèi)增加的公寓類產(chǎn)品很少，供應(yīng)量也不大，早期推出的公寓項(xiàng)目基本都在短時間內(nèi)售完。 本案公寓只要定位準(zhǔn)確 ,在銷售方面不會存在壓力 。區(qū)域內(nèi)涉外商業(yè)氛圍的加劇，居住環(huán)境發(fā)生了變化。 本案應(yīng)抓住市場客群變化的特點(diǎn)，在功能方面定位投資性強(qiáng)的產(chǎn)品。從市場多年供應(yīng)產(chǎn)品來看，公寓主力面積由最開始的大戶型的 4居 本案如果定位為小戶型公寓必定會受到市場的青睞。區(qū)域市場產(chǎn)品特點(diǎn)n 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品體量偏小，多在 10萬平米左右。 朝外 MEN ： 。 優(yōu)唐：預(yù)計(jì) 6萬平米。n 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)均為 1000元 /平米。n 區(qū)域內(nèi)早期的公寓產(chǎn)品戶型面積偏大，適合自住。 日壇國際出現(xiàn) 30平米小戶型。受到市場的發(fā)展制約及市場屬性的結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品的定位方向與市場的發(fā)展趨勢相違背。區(qū)域公寓商品房價格情況當(dāng)前區(qū)域內(nèi) ,公寓二手房銷售均價在 13500元 /平米。 月 。區(qū)域酒店?duì)顩rn 酒店的租金水平很高，標(biāo)準(zhǔn)間平均都在 750元 /天 。酒店的出租率都能達(dá)到 100%的局面。大量的外籍采購客商進(jìn)入?yún)^(qū)域，使區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館、短期租賃市場持續(xù)火爆。二、公寓、酒店個案分析n開盤時間：公寓部分 2023年 5月n規(guī)模：總建面約 38萬平米，公寓部分 。n物業(yè)費(fèi)： /平方米 n項(xiàng)目特點(diǎn)：大體量的商業(yè)面積規(guī)劃完整合理，形成特色的室內(nèi)步行商業(yè)街。公寓案例分析（ 1） 日壇國際n 開盤時間： 2023年 8月n 規(guī)模：總建面 16萬平米n 均價： 13000元 /平米n 租金： 6575元 /平米 月n 戶型 面積： 114193平米n 周邊配套： 會所、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。自身商業(yè)體量并不大，經(jīng)營范圍也比較凌亂。n 均價： 14000元 /平米 n 銷售狀況：公寓部分已售完n 寫字樓出租。 月n 戶型 面積： 65110平米n 周邊配套：商場、 中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。公寓案例分析（ 3） 昆泰國際中心n 開盤時間： 2023年 9月n 規(guī)模：總建面 ，n 公寓部分 。 月n 戶型面積： 71170平米n 周邊配套：商場、銀行、娛樂場所、政府機(jī)關(guān)等。公寓案例分析（ 4） 朝外 MEN五年內(nèi) ,區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目價格浮動并不明顯。主力戶型也多以 2居， 3居為主。n 區(qū)域內(nèi)公寓普遍檔次不高，價格漲幅平穩(wěn)。n 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對稀缺，有很大發(fā)展空間。n 規(guī)模：建面 n 標(biāo)準(zhǔn)：五星級酒店n 套房數(shù)量： 460套n 標(biāo)準(zhǔn)間價格： 998元 /天n 入住率： 90%n 服務(wù)設(shè)施：健身房、棋牌、桑拿卡拉 ok、美容美發(fā)、夜總會、會議室、宴會廳等。酒店案例分析（ 2） 日壇賓館n 規(guī)模：萬邦大廈 2025層 n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級酒店n 套房數(shù)量： 111套n 標(biāo)準(zhǔn)間價格： 600元 /天n 入住率： 95%n 服務(wù)設(shè)施：餐廳、宴會廳、 美容美發(fā)店、酒吧等。酒店案例分析（ 4） 吉利大廈酒店案例研究小結(jié)n 區(qū)域內(nèi)酒店檔次不低，基本都在三星級以上。n 區(qū)域內(nèi)酒店出租率很高，客群來源主要集中為俄羅斯等國家，涉外性強(qiáng)。通過對區(qū)域酒店市場的觀察，我們可以看出，當(dāng)前市場異?；鸨罅康耐饧蜕滩粩嘤咳?，成為了酒店市場的主要客群。本項(xiàng)目應(yīng)充分利用這種特點(diǎn)，做涉外性強(qiáng)的、高水平物業(yè)服務(wù)的、適合短期居住、投資空間大的物業(yè)產(chǎn)品。區(qū)域酒店租金很高，但出租率很高，適合短期居住。公寓市場定位 n 產(chǎn)品從功能定位 —— 配套全面、服務(wù)性強(qiáng)的公寓類產(chǎn)品。n 產(chǎn)品從品質(zhì)定位 —— 高端的公寓類產(chǎn)品。三、客群分析區(qū)域公寓客群來源 由于區(qū)域內(nèi)特定的商業(yè)屬性，濃郁的涉外貿(mào)易氛圍，必定帶來特定的公寓需求人群。n 外籍客商 他們對區(qū)域的認(rèn)可度高，常年往返于區(qū)域內(nèi)，對酒店和公寓租賃市場的要求度高?？腿簩㈥P(guān)注的因素167。167。167。物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一性、管理性。本案公寓目標(biāo)客群 擬訂本案為 “ 精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” ，針對的主要目標(biāo)客群 ,定位為：個體外貿(mào)商業(yè)戶主和投資客。在具備足夠的品質(zhì)感同時能夠提供高品質(zhì)的酒店式物業(yè)服務(wù)，這也包括戶型、裝修、環(huán)境、配套等，不能隨波逐流 。n 標(biāo)準(zhǔn)化 n 投資性 n 物業(yè)服務(wù) 產(chǎn)品定位建筑單體形象配套系統(tǒng)公共空間裝修智能化電子商務(wù)室內(nèi)精裝修n產(chǎn)品的定位是項(xiàng)目建筑外觀 、 裝修 、 配套設(shè)施 、 智能化 、 商務(wù)辦公等一系列定位的基礎(chǔ)指導(dǎo)，產(chǎn)品定位又是依托于這一系列得出的最終的結(jié)論，其關(guān)系相輔相成，密不可分。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的感覺。 酒店式的家居生活 精裝 價值n 主流客群對應(yīng)投資客。n 產(chǎn)品的整體式精裝便于交房后迅速投入使用實(shí)現(xiàn)利潤回報有利于項(xiàng)目的出售。 n 地面：玻化磚或?；u結(jié)合實(shí)木復(fù)合地板n 墻面：軟包裝飾n 天花：造型吊頂，高檔環(huán)保乳膠漆飾面。 n 淋浴間：地面：高檔石材或地磚n 整體櫥柜：韓國 “ 依耐斯 ” 整體櫥柜或同等級，配 “ 氟蘭卡 ” 水盆、龍頭。n適合 12人且不做長期居住。 標(biāo)準(zhǔn)間n 小空間大功能的巧妙設(shè)計(jì)n 酒店式生活舒適服務(wù)體系n 合理空間尺度體會細(xì)節(jié)生活 品牌選擇上均為市場上信譽(yù)度 、 知名度較高的產(chǎn)品，費(fèi)用可考慮在精裝修費(fèi)用里面，本著保證品質(zhì)的同時，優(yōu)先考慮品牌產(chǎn)品，輔助材料可多樣化選擇，降低成本，真正做到品牌最大化，提高項(xiàng)目檔次的作用，同時交房后業(yè)主方便入住，加快投資回報步伐。 n社區(qū)的房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)。n24小時公共秩序維護(hù) n停車管理。n高壓供水的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修。 日常服務(wù) 物業(yè)服務(wù)建議n 多語種服務(wù) n 外事保安服務(wù) n 大堂助理服務(wù) n 門童服務(wù) n 商務(wù)中心服務(wù)（代寄代領(lǐng)郵件、代訂報刊雜志、臨時代為保管小件物品、代租汽 車、代購車船票、代辦旅游手續(xù)等） n 房間清理服務(wù) 五、價格定位確定定價方法－價格比較法 n 市場導(dǎo)向法是將本項(xiàng)目和周邊其他主要競爭項(xiàng)目的各項(xiàng)同類因素進(jìn)行比較，并設(shè)置相應(yīng)參數(shù)值，定量表達(dá)各因素之間的差異程度來確定價格。 比較項(xiàng)權(quán)重制定n地段價值：城市配套、地段稀缺性等占 30%n建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、裝修檔次等 占 25%n配套系統(tǒng)設(shè)施：智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、科技系統(tǒng)等 占 15%n內(nèi)部配套：會所、商務(wù)中心等 占 15%n物業(yè)服務(wù)：全面增值的物業(yè)管理服務(wù) 占 15%定價調(diào)整后的價格為 :按線性回歸增長率計(jì)算得出的本案到達(dá)實(shí)現(xiàn)平均銷售價格時 ,其他項(xiàng)目同期價格和個別項(xiàng)目特殊原因?qū)崿F(xiàn)估算，漲幅按 20%計(jì)算。字 n 國際市場對我國產(chǎn)品需求增加，我國出口也會相應(yīng)增長。與上季度相比，市場平均空置率也有下降。（二）本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍C述n 本區(qū)域的歷史傳統(tǒng)生活和休閑氛圍及短期土地供應(yīng)短缺的現(xiàn)狀，為寫字樓市場奠定了雄厚的基礎(chǔ)，這些是其他區(qū)域無法比擬的。n 目前朝外大街寫字樓市場結(jié)構(gòu)的缺陷已經(jīng)成為朝外大街從商業(yè)中心區(qū)向商務(wù)中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過渡的一個瓶頸。本區(qū)域在售寫字樓統(tǒng)計(jì)n 優(yōu)唐預(yù)計(jì)在 07年 10月開盤，寫字樓存量為 2萬平方米?；虮婚_發(fā)商自留 ,已由銷售階段轉(zhuǎn)為出租。從出租項(xiàng)目的客群結(jié)構(gòu)看，人壽大廈、豐聯(lián)廣場由于占據(jù)較好的位置，緊鄰朝外大街，加之產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，因此客群層次也比較高，外資和合資公司比較多。各項(xiàng)目購買企業(yè)的行業(yè)分布 n 即使在銷售初期主打展示、廣告公司的朝外 Men，也顯示出了客群的多樣性。在項(xiàng)目銷售過程中，昆泰國際和朝外 Men中整層銷售的均占一半左右，多為內(nèi)資大中型企業(yè) .是本項(xiàng)目主要競爭項(xiàng)目。于 2023年 6月 15日正式開盤，寫字樓出售部分已全部售完，僅剩出租部分。n 日壇國際公寓：共計(jì) 402套寫字樓，現(xiàn)已銷售 380套。n 雅寶大廈：寫字樓部分已全部售完。對將來市場的供應(yīng)量和特殊客戶購買需求而言，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)具有唯一性本區(qū)域?qū)懽謽莻€案分析 （ 1）寫字樓個案 — 日壇國際? 綜述：日壇國際寫字樓部分位于商業(yè)主體建筑西側(cè)，以寬闊的步行街相分隔，動靜相宜。 （ 2） 寫字樓個案 — 朝外 MENn 綜述：作為朝外商圈寫字樓市場的標(biāo)志性建筑，由于項(xiàng)目開發(fā)的局限性造成項(xiàng)目整體經(jīng)營不佳，且租金有下跌趨勢。其配套完備的綜合優(yōu)勢目前已經(jīng)開始吸引國際企業(yè)的視線，使目前 CBD核心區(qū)甲級寫字樓市場的部分公司向朝外大街等周邊區(qū)域分流 1傳統(tǒng)寫字樓定位模式? 地段尋址：繁華的商業(yè)中心? 交通需求：交通狀況良好的區(qū)域? 配套需求：完善的商業(yè)配套? 面向?qū)ο螅褐苯用嫦蚋叨巳巳夯虼笾行凸酒髽I(yè)? 開發(fā)模式：為純粹辦公而建寫字樓的開發(fā)模式伴隨著需求的高漲，傳統(tǒng)寫字樓供應(yīng)量在激增的同時，傳統(tǒng)寫字樓開發(fā)模式的單一性逐漸的顯現(xiàn)出來，隨之而來的是資源的浪費(fèi)和市場的低迷?；貧w到本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰜砜矗緟^(qū)域獨(dú)特的商業(yè)模式，將促使具有特定功能的新型高檔寫字樓必然取代傳統(tǒng)寫字樓市場。1商圈交易模式帶給區(qū)域?qū)懽謽堑膯⑹緉 渠道不暢，反應(yīng)速度慢n 交易成本高，單位利潤高n 信用中介缺乏n 貿(mào)易風(fēng)險高 “民間組織 ”到 “商務(wù)中心”的蛻變，必將引起特殊功能寫字樓的熱銷。n 具有濃厚的涉外氛圍和穩(wěn)定的購買群體等特色的市場態(tài)勢，給寫字樓市場對購買群體的把握奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目根據(jù)本區(qū)域的商業(yè)特點(diǎn)，把寫字樓改裝成大戶室的做法在市場中取得了不同的反響。一方面缺乏專門針對國際大公司的綜合性辦公空間，另一方面缺乏專門針對中小企業(yè)的邊緣產(chǎn)品，造成該區(qū)域目前缺少良性的商務(wù)環(huán)境，傳統(tǒng)寫字樓并不適合本區(qū)域當(dāng)前發(fā)展的階段 .n 由于雅寶路商圈的特有屬性，傳統(tǒng)寫字樓的定位模式不適于本區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展 .n 從市場現(xiàn)狀來看，普通公寓以及寫字樓租售價格，與 CBD商圈同類型項(xiàng)目價格差距明顯 。n 本項(xiàng)目所在商圈的功能和人群特征決定了項(xiàng)目的基本功能及寫字樓部分的功能定位 —— 區(qū)域外貿(mào)商業(yè)的經(jīng)營場所n 所以 ,本項(xiàng)目寫字樓市場定位應(yīng)為 —— 具有特定功能的高檔寫字樓高檔大戶室寫字樓二、市場需求及客群分析（一）區(qū)域客群總體描述n 企業(yè)規(guī)模不大，但公司實(shí)力較強(qiáng)，有一定的資金基礎(chǔ)n 企業(yè)形態(tài)基本定型，有明確的發(fā)展方向，處于穩(wěn)定的實(shí)力擴(kuò)張期n 部分企業(yè)在行業(yè)中具有一定的市場影響力n 投資人群本案客群定位理由：n 本案特色的區(qū)域價值決定了本案的價格，這將在某種程度上限定了客戶的企業(yè)實(shí)力 .n 本區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資公司勢必將成為本案的主力客戶 .n 大型企業(yè)趨向大單購買，本區(qū)域獨(dú)特的商業(yè)模式?jīng)Q定其不太可能成為本案的主力客戶 .n 投資戶及部分國企性質(zhì)下屬公司的投資行為將是一股不能小視的力量 ? 大中型公司企業(yè)：對物業(yè)的整體形象、地理位置以及是否擁有產(chǎn)權(quán)比較關(guān)注? 投資人群：物業(yè)的投資回報率、地理位置以及物業(yè)價格是吸引他們的重點(diǎn)本案客群定位：n 主力客戶群：本區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口快速成長的中型企業(yè)，且第 n 次主力客戶群：首次進(jìn)入商圈內(nèi)的大中型企業(yè)和寫字樓市場的投資人群。三、寫字樓產(chǎn)品策略1 產(chǎn)品定位 財(cái)富 價值 品質(zhì) 產(chǎn)品定位建筑單體形象配套系統(tǒng)公共空間裝修智能化電子商務(wù)n產(chǎn)品的定位是項(xiàng)目建筑外觀，裝修，配套設(shè)施，智能化，商務(wù)辦公等一系列定位的基礎(chǔ)指導(dǎo)，產(chǎn)品定位又是依托于這一系列得出的最終的結(jié)論，其關(guān)系相輔相成，密不可分。n產(chǎn)品外觀形象直接影響客戶對于項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)的判斷。n外觀形象的優(yōu)劣直接影響到城市形象及城市環(huán)境的整體發(fā)展。項(xiàng)目外觀效果圖n項(xiàng)目現(xiàn)有外立面形態(tài)過于保守，缺乏高檔商務(wù)氛圍。n灰白色系石材大面積平鋪運(yùn)用，項(xiàng)目價值與品質(zhì)感難以建立。n 材料上多用金屬質(zhì)感材質(zhì)，配光度較強(qiáng)的鏡面玻璃使建筑更具財(cái)富價值感。 多用高檔石材 , 局部用玻璃幕墻 ,以金屬質(zhì)感提高本案外立面整體品質(zhì)感建議外立面示意圖一 外立面示意圖二外立面示意圖三 外立面示意圖三 外立面示意圖四 外立面示意圖五 優(yōu)秀辦公建筑入口實(shí)例 北京理想大廈入口 尚都國際入口簡潔、內(nèi)斂、具有通透性，各細(xì)部尺度適中某辦公樓入口優(yōu)秀辦公建筑入口實(shí)例 n公共區(qū)域內(nèi)的走廊、電梯間及其他水平交通空間。n 私密空間則是指與共享空間分開的相對獨(dú)立的辦公區(qū)。n是體現(xiàn)項(xiàng)目本身風(fēng)格檔次的重要組成部分。 萬邦科貿(mào)大廈