【正文】 位職責(zé) (18)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé) (19)財(cái)務(wù)出納 崗位職責(zé) (20)財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) (1)物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 (2)物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表 (1)管理規(guī)章制度 (2)物業(yè)檔案建立與管理 (1)公共設(shè)施設(shè)備管理 (2)安全管理 (3)裝修管理 (4)消防管理 (5)車輛管理 (6)清潔管理 電子文檔： GLFA002 前言 一、物業(yè)簡介 （略） 二、服務(wù)宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。 三、追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營為主 導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用 “ 一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施 ”的管理方針。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造 “ 管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意 ” 的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。 管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 二、二項(xiàng)承諾 “ 市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈 ” 的評(píng)比。 三、三個(gè)重點(diǎn) 、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行 “ 以人為本，業(yè)戶至上 ” 的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住 (工作 )環(huán)境，是我們非常重視的問題。 、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全 管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭將損失降至最小程度。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文 明典雅的管理指引。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《 員工手冊(cè) 》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 。 電子文檔： GLFA004 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù) ，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。 (1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備人才。 (3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 (5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。 (7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 (1)負(fù) 責(zé)籌建管理員工餐廳工作。 (3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 (7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。 (9)建立業(yè)戶檔案管理工作。 (11)開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。 (13)總經(jīng)理指派的其他 工作。 (2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 (4)建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。 (8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。 (10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (1)負(fù)責(zé)物 業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 (3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。 (9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 (1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。 (3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。 (5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。 (7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。 (9)總經(jīng)理指派的其他工作。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。 (2)綜合管理部經(jīng)理 名，要求具有多年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 (4)資料管理員 名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 (1)由 1 名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。白班 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適量放低些。 (4)業(yè)戶服務(wù)員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。 (1)由 1 名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成， 24 小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。 (3)文員兼資料員 名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。 (5)監(jiān)控值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。 (7)外圍值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。 (9)停車場值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作。 (1)由 1 名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。 (3)文員兼資料管理員 名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的工作。 (5)空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。 (7)電梯值班 名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。 (2)會(huì)計(jì)由主管兼任。 (4)停車場收費(fèi)員 名 員工招聘 一、高層物業(yè)管理人員 大學(xué)本科以上學(xué)歷 ,持有物業(yè)管理上崗證 ,具有 5 年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn) ,熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作 ,有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤 業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。 高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。對(duì)工作認(rèn)真負(fù) 責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。 三、工程管理部 大學(xué)本科以上學(xué)歷 (工科專業(yè) )，工程師職稱，有 6 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)，計(jì)算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有 3 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 四、安全管理部 大專 (或同等學(xué)歷 )，熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。 高中以上學(xué)歷，男 175 厘米以上 ,女 165 厘米以上 ,身體健康 ,不矯正視力為,品行端正 ,工作認(rèn)真 ,需有本地戶口。對(duì)物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。 電子文檔： GLFA006 物業(yè)管理人員培訓(xùn) 一、新員工上崗培訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì) 新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。 ：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等項(xiàng)內(nèi)容。 2 次公司組織的工作指引培訓(xùn)。 。 (2)在實(shí)踐工作中業(yè)戶投訴率、違 章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作成績的基礎(chǔ)。 (略 )。 二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 內(nèi)容見下表。 物業(yè)管理工作崗位職責(zé) 一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) ，貫徹執(zhí)行 ISO9000 質(zhì)量管理體系及 ISO14000 環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。 ，協(xié)調(diào) 違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 。 。 。 工作范圍內(nèi)的投訴。 。 、監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。 ，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。 ，并控制其合理的使用， 協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。 。 ，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。 ，提高能力，促使各部門工 作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。 ，審批各部門辦公用品的購置。 、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。 。 ，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。 。 、入住、裝修手續(xù)。 及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。 。 。 。 、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。 《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。 、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。 、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)施完善工作。 ，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。 九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) ，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。 合管理處各部門的各項(xiàng)工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。 ，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。 ，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。 。 ，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24 小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在 5 分鐘內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。 ，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。 級(jí)交辦的其他工作。 、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。 。 ，給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴(yán)重 的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。 ，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。 十三、維修工崗位職責(zé) 《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 ，防止發(fā)生安全事故 。 、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé) 、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。 。 、校對(duì)及傳真工作。 辦的其他工作。 、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。 、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。 、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于 1 次）對(duì)各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。 、考核工作。 ，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。 、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。 、法規(guī)，做到依法辦事。 消防有關(guān)器械的使用。 。 。 。 ，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。 ，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。 、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問題，查明原因，及時(shí)解決。 。 。 ，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。啟用會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附 “ 啟用表 ” 。賬簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方 案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字。 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) 、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。 ，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)賬，并 根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。 ，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。 ，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。 。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理。 (1)