【正文】 ，連云港 市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會事業(yè)取得了長足發(fā)展，各方面都發(fā)生了顯著變化，總體上達(dá)到小康水平。 （ 1） 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)速度和效益同步增長 。 2020鷹游項目營銷策劃 報告 12 年全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)成為全市財政收入的主要來源。 多年來連云港市始終堅持?jǐn)U大雙向開放， 2020 年全年實際利用外資 億美元，年末實有三資企業(yè) 715 家 （ 3） 新的經(jīng)濟(jì)增長點不斷壯大 。 連徐、汾灌高速公路 的 建成通車 ， 現(xiàn)在從連云港出發(fā)，至南京需要 3 小時，至上海需 5小時，至北京也只需 7 個小時。 郵電通訊業(yè)快速發(fā)展，已基本形成以光纖為主要傳輸手段的全數(shù)字化通訊網(wǎng)， （ 5） 城鄉(xiāng)居民生活基本實現(xiàn)小康 。城市居民人均居住面積 平方米，小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率 85%以上。 今年上半年的就業(yè)態(tài)勢 隨著改革開放和建設(shè)腳步的不斷發(fā)展， 反映在社會就業(yè)率上同樣也是同步提高，截止到6 月末 ,連云港市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬 人 , 較上年同期增加 萬人 ,增長 %。 國有、集體單位的人員 雖 仍在減少，分別減少 萬人、 萬人， 但 其他單位人員卻 在增加，增加 萬人。 上半年 ,連云港市在崗職工平均工資為 7984 元，較上年同期增長 %。工資增加的主要原因：機(jī)關(guān)、事業(yè)單位兌現(xiàn)的目標(biāo)獎大幅提高；企業(yè)、事業(yè)單位 進(jìn)一步完善工效掛鉤調(diào)控辦法；及時調(diào)整企業(yè)工資指導(dǎo)線，企業(yè)職工收入明顯增加?？鄢齼r格因素，人均可支配收入實際增長 %，工薪收入及養(yǎng)老金離退休金的增長是上升的主要原因。 （ 2） 消費支出 上半年城市居民人均消費支出 4064 元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長%。食品類人均支出 1460 元，同比增長 %，衣著類人均支出 388 元，同比增長 %；家庭設(shè)備用品及服務(wù)類人均支出293 元，同比增長 %；醫(yī)療保健類人均支出 354 元，同比增長 %；交通通訊類人均支出為 571 元，同比增長 %；教育文化娛樂服務(wù)類人均支出 404 元，同比增長 %；雜項商品和服務(wù)類人均支出 171 元，同比增長 %；居住類消費人均支出 422 元，同比鷹游項目營銷策劃 報告 14 下降 %。 17 月份，城市居民人均可支配收入為 元，同比增長 %；人均消費性支出為 元，同比增長 %。 17 月份城市居民收入和支 出主要有以下特點 ： （ 1） 居民收入 ? 人均工薪收入為 元 ,同比增長 %； ? 人均經(jīng)營凈收入為 元，同比增長 %； ? 人均財產(chǎn)性收入為 元，同比增長 倍； ? 人均轉(zhuǎn)移性收入為 元，同比增長 %。 ? 食品類人均消費 元，同比增長 %； ? 衣著類人均消費 元，同比增長 %； ? 家庭設(shè)備用品及服務(wù)類人均消費 元，同比增長 %； ? 醫(yī)療保健類人均消費 元，同比增 長 %； ? 交通和通訊類人均消費 元，同比增長 %； ? 教育文化娛樂服務(wù)類人均消費 元，同比增長 %； ? 雜項商品服務(wù)類人均消費 元，同比增長 %。 ? 單位從業(yè)人員增加，職工工資大幅增長 物價漲幅平穩(wěn)回落，企業(yè)景氣指數(shù)波動 上半年居民消費價格總指數(shù)為 %，比上年同期漲幅回落 個百分點，回落明顯。其中，消費品價格上 漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。反映企業(yè)總體生產(chǎn)經(jīng)營狀況的企業(yè)景氣指數(shù)在景氣區(qū)間小幅上升 ,企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)一步向好。 六、 2020 年以來的土地供應(yīng)狀況 2020 年土地供應(yīng)狀況 （ 1） 居住用地 序號 上市時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。名都 海寧路南， 新孔路東 19 興業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 興業(yè)小區(qū)二期 沿街 綜合樓 海昌路西， 海寧路南 20 連云港蒼梧房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 新區(qū) 26號中標(biāo)地塊 建設(shè)路北，科苑路 東，中央大道西 21 江蘇萬潤 房地產(chǎn)有限公司 木材公司地塊 （ A 區(qū)） 凌州路南， 隴海路西 22 江蘇萬潤， 連云港通泰 木材公司地塊 （ B 區(qū)） 凌州路南，隴海路 西。 具體位臵 1 連云港市東港房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 中華東路掛鉤地塊 棲霞路南、排洪溝 北、西苑路兩側(cè) 2 連云港順安房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 順安青島花園二期 海寧西路北、建設(shè)西路南、振海路東 3 連云港香豪房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 香溢三期 朝陽東路南、 巨龍南路西 合計 鷹游項目營銷策劃 報告 18 （ 3） 工業(yè)用地 序號 上市時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 具體位臵 1 中華人民共和國 連云港海事局 連島無人雷 達(dá)站 公用設(shè)施 東西連島南山坡 2 交通部東海救助局 東海救助局連云港基地工程 公用設(shè)施 東西連島 航修廠東側(cè) 鷹游項目營銷策劃 報告 21 3 中茂資源控股 有限公司 中茂資源辦公研發(fā)中心 公用設(shè)施 中茂資源 辦公研發(fā)中心 4 連云港八佰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 八佰購物中 心 公共設(shè)施 蒼梧路南、 巨龍南路西 5 連云港中山房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 臨洪社區(qū)服 務(wù)綜合樓 公共設(shè)施 新孔北路東、 民主西路北 6 連云港市花果山 風(fēng)景區(qū)管理處 南天門茶藝 展示館 公共設(shè)施 花果山風(fēng)景區(qū) 南天門茶廠 7 連云港市資產(chǎn) 經(jīng)營有限公司 連云港軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部 培訓(xùn)中心 教育科研設(shè)計 黑森林財政 培訓(xùn)中心東 8 高公島鄉(xiāng) 柳河 儲運有限公司 高公島鄉(xiāng) 柳河貨場 臨時倉儲 高公島鄉(xiāng)柳河村 9 連云港振興汽車城 臵業(yè)有限公司 振興汽車城 市場用地 解放東路東、 徐連公路南 10 連云區(qū)墟溝拆遷 指揮部 為規(guī)劃項目 土地儲備 市政公用設(shè)施 大港路北側(cè)、堿廠生活區(qū)東側(cè)、水產(chǎn)學(xué)校以西用地 11 中石化股份有限公 司連云港分公司 新光路 加油站 市政設(shè)施 新光路東、 排淡河南 12 連云港市委 黨史辦公室 市革命 紀(jì)念館 圖書展覽 朝陽東路南、 市博物 館東 13 連云港市資產(chǎn)公司、 市總工會 資產(chǎn)大廈 行政辦公 朝陽東路南側(cè)、 運河西路西側(cè) 14 連云港市海州區(qū) 人民法院 海州區(qū) 法院遷建 行政辦公 新建東路北、海州 新行政中心內(nèi) 15 連云港市行政中心建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 辦公室 市機(jī)關(guān)生活服務(wù)中心 行政辦公 公園南路南，學(xué)院路西，規(guī)劃路東，市府大樓北 16 市第一人民醫(yī)院 新區(qū)醫(yī)院 醫(yī)療衛(wèi)生 新區(qū)公園南路南 合計 鷹游項目營銷策劃 報告 22 （ 5） 05 年土地供應(yīng)綜述 從上述 4 類用地的列表來 看，我們分析認(rèn)為，主要有這樣幾個方面： ? 純居住用地 批準(zhǔn) 23 宗、 萬平米，若以平均容積率 計，在 05 底至 06 年初的時間段內(nèi)，將會轉(zhuǎn)化為近 300 萬平米的可售房源，這一方面說明了城市發(fā)展的步伐和市民改善居住條件的愿望，另一方面在特定的短時期內(nèi)也增加了后市的消化壓力； ? 商業(yè)、居住類 混合 用地 僅批準(zhǔn) 3 宗、 萬平米，說明在 05 年的時代背景下，政府的主要精力還是放在改善和提高居住條件方面，商業(yè)配套并不在政府的主要議程之內(nèi)，或者換言之，商業(yè)發(fā)展計劃還是在未來的時間段內(nèi)； ? 工業(yè)用地批準(zhǔn) 35 宗、 萬平米， 連云港市歷史上是個工業(yè)并不發(fā)達(dá)的城市，而城市要取得發(fā)展，必然離不開工業(yè)，只有工業(yè)發(fā)展了，才會提供更多的就業(yè)機(jī)會，而社會就業(yè)基數(shù)大了，自然就會推動和促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性、健康發(fā)展的軌道，因此 05 年的這些工業(yè)用地，說明和證實了連云港立足于夯實基礎(chǔ)，走循環(huán)經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略發(fā)展之路； ? 16 宗、 萬平米的其他用地，這其中絕大部分為公用事業(yè)性用地，說明了連云港政府不僅要提供百姓就業(yè)機(jī)會、改善居住條件，更要提高百姓的生活環(huán)境和生活質(zhì)量，未來的連云港一定是個適宜于居住、生活，更適宜于投資的安居樂業(yè)的一 片凈土。 具體位臵 1 連云港大眾興房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 眾興公寓樓 通灌路東， 光輝路南 2 三禾臵業(yè)有限公司 通灌北路掛鉤地塊 II“天時苑” 通灌北路西， 市民路東 3 連云港安達(dá)臵業(yè) 有限公司 安達(dá) .海寧之都 海寧路南， 南極路東 4 連云港祥源房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 錦繡苑小區(qū) 建設(shè)西路北、 富強(qiáng)路西 5 連云港鼎基房地產(chǎn)、錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文彥山莊 沿河南路西、 建設(shè)西路南 6 連云港市德升房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 德升花園 人民路北、 大浦河西 7 連云港市沈圩經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 連云港鼎升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金鼎公寓 人民路北側(cè)、 大浦河?xùn)|側(cè) 8 恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 原玻璃二廠 宿舍地塊改造 解放東路西、 原玻璃二廠宿舍區(qū) 9 連云 港萬山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 萬山時代花園 規(guī)劃建國東 路以西、規(guī)劃 2 號路以南 10 海州區(qū)人民政府 香江花園居住小區(qū) 振海路以東、 濱河路以北、 海寧路以南 合計 鷹游項目營銷策劃 報告 24 （ 2） 商業(yè)、居住用地 序號 時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 具體位臵 1 連云港東速 電子 有限公司 電子傳感器項目 海州開發(fā)區(qū)經(jīng)一路、緯一路交叉口東南角 2 連云港市棉麻 有限公司 棉麻有限公司 軋花廠 普山西路北， 經(jīng)一路東 3 連云港寧通 工貿(mào)有限公司 電子板卡項目 海州開發(fā)區(qū)南朐路 北、經(jīng)一路東 4 連云港賢哲 電子有限公司 電子集線器 海州開發(fā)區(qū)經(jīng)一路東、寧通工貿(mào)以北 5 江蘇天明機(jī)械 集團(tuán)有限公司 自走式特種車 及半掛車生產(chǎn)線 南朐路北、 郁州南路東 6 連云港裕豐科技 發(fā)展有限公司 GPS 定位系統(tǒng) 海州開發(fā)區(qū)：南朐路北、青島遠(yuǎn)洋公司西 合計 鷹游項目營銷策劃 報告 25 （ 4） 其他用地 序號 上市時間 用地單位 項目名稱 用地 性質(zhì) 基地面積 萬 m178。 鷹游項目營銷策劃 報告 26 2020 年 9 月份即將推出 土地狀況 地塊編號 地塊座落 土地面積 萬 m178。 七、 連云港市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 今年以來房地產(chǎn)開發(fā)走勢 連云港的房地產(chǎn) 起步 于 1993 年，隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范化、市場化、商品化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已呈現(xiàn)出投資穩(wěn)步上升、市場供需兩旺、開發(fā)后 勁較足的特征。 到 今年 5 月底全市共有開發(fā)量的房地產(chǎn)企業(yè) 89 家，同比增加 22 家。全市施工面積 萬平方米，同比鷹游項目營銷策劃 報告 28 增長 %。全市商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 四縣商品房竣工面積 萬平方米，增長 %。市區(qū)商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 15 月份，全市商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。商品房銷售額 117736 萬元，同比增長 %。商品房住宅均價 2293 元，同比增長 %。 目前，新浦東區(qū)建設(shè)和舊城改造已經(jīng)拉開序幕 ，房地產(chǎn)業(yè) 必 將呈現(xiàn)出更加良好的發(fā)展勢頭。 （ 2） 3 月到 7 月呈現(xiàn)出 波浪型走勢 由于在 3 月份之前，房源和客源形成了部對稱，造成了供不應(yīng)求的市場局面，而到了 4月份，由于在 05 年國土部門批出的近 210 萬平米的純居住用地 （ 這些土地若以各自不同的批準(zhǔn)容積率計，則可達(dá)到 300 萬平米的體量） 陸續(xù)上市銷售， 這樣就大大緩解了原本供不應(yīng)求的市場壓力，于是就出現(xiàn)了波浪型的價格走勢。 （ 4） 今年的 1 月份和 9 月份房價相差無幾 進(jìn)入到 8 月，隨著配套安臵房的建成，大量的動遷客源有了政府的安臵房源，使得原本靠租賃來進(jìn)行梯度購房的客源產(chǎn)生了一定的心理危機(jī)，紛紛推遲了購房計劃；而接連推出的一系列宏觀調(diào)控政策，更對消費者產(chǎn)生了推波助瀾的觀望心理；同時，越來越多的上市體量，更是加劇了樓市供過于求的局面，除了真正意義的剛性需求客源外，很少再有其他目的的客源，因此，在售樓盤相繼采取了打折促 銷的策略，因此，在 9 月份的房價方面，相比 7鷹游項目營銷策劃 報告