【正文】 權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。 第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政 主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。 11 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占 用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。 第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。 第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務 12 院財政部門制定。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維 修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 第五十八條 違反本條例的規(guī)定 ，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以 13 上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5 萬元以上 20萬 元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限 14 期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 10 萬元以上 50 萬元以下的罰款。 第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。 第六十七條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受 他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究 刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。 『學習改變?nèi)松? 第二條 單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作貫徹預防為主、單位負責、突出重點、保障安全的 方針。 第三條 國務院公安部門指導、監(jiān)督全國的單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作，對行業(yè)、系統(tǒng)有監(jiān)管職責的國務院有關部門指導、檢查本行業(yè)、本系統(tǒng)的單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作；縣級以上地方各級人民政府公安機關指導、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作，對行業(yè)、系統(tǒng)有監(jiān)管職責的縣級以上地方各級人民政府有關部門指導、檢查本行政區(qū)域內(nèi)的本行業(yè)、本系統(tǒng)的單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作，及時解決單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作中的突出問題。 第五條 單位的主要負責人對本單位的內(nèi)部治安保衛(wèi)工作負責。 治安保衛(wèi)重點單位應當設置與治安保衛(wèi)任務相適應的治安保衛(wèi)機構，配備專職治安保衛(wèi)人員，并將治安保衛(wèi)機構的設置和人員的配備情況報主管公安機關備案。 第八條 單位制定的內(nèi)部治安保衛(wèi)制度應當包括下列內(nèi)容： （一）門衛(wèi)、值班、巡查制度； （二）工作、生產(chǎn)、經(jīng)營、教學、科研等場所的安全管理制度； （三）現(xiàn)金、票據(jù)、印鑒、有價證券等重要物品使用、保管、儲存、運輸?shù)陌踩芾碇贫龋? （四）單位內(nèi)部的消防 、交通安全管理制度； （五）治安防范教育培訓制度； （六）單位內(nèi)部發(fā)生治安案件、涉嫌刑事犯罪案件的報告制度； （七）治安保衛(wèi)工作檢查、考核及獎懲制度； 18 （八）存放有爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、傳染性、腐蝕性等危險物品和傳染性菌種、毒種以及武器彈藥的單位，還應當有相應的安全管理制度； （九）其他有關的治安保衛(wèi)制度。 第九條 單位內(nèi)部治安保衛(wèi)人員應當接受有關法律知識和治安保衛(wèi)業(yè)務、技能以及相關專業(yè)知識的培訓、考核。治安保衛(wèi)人員依法履行職責的行為受法律保護。 第十二條 在單位管理范圍內(nèi)的人員，應當遵守單位的內(nèi)部治安保衛(wèi)制度。治安保衛(wèi)重點單位由縣級以上地方各級人民政府公安機關按 19 照下列范圍提出，報本級人民政府確定： （一）廣播電臺、電視臺、通訊社等重要新聞單位； （二）機場、港口、大型車站等重要交通樞紐； （三）國防科技工業(yè)重要產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)單位； （四）電信、郵政、金融單位； （五）大型能源動力設施、水利設施和城市水、電、燃氣、熱力供應設施； （六）大型物資儲備單位和大型商貿(mào)中心； （七）教育、科研、醫(yī)療單位和大型文化、體育場所； （八）博物館、檔案館和重點文物保護單位； （九）研制、生產(chǎn)、銷售、儲存危險物品或者實驗、保藏傳染性菌種、毒種的單位； （十）國家重點建設工程單位； （十一）其他需要列為治安保衛(wèi)重點的單位。 第十四條 治安保衛(wèi)重點單 位應當確定本單位的治安保衛(wèi)重要部位，按照有關國家標準對重要部位設置必要的技術防范設施，并實施重點保護。 第十六條 公安機關對本行政區(qū)域內(nèi)的單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作履行下列職責： 20 （一）指導單位制定、完善內(nèi)部治安保衛(wèi)制度，落實治安防范措施，指導治安保衛(wèi)人員隊伍建設和治安保衛(wèi)重點單位的治安保衛(wèi)機構建設； （二）檢查、指導單位的內(nèi)部治安保衛(wèi)工作，發(fā)現(xiàn)單位有違反本條例規(guī)定的行為或者治安隱患，及時下達整改通知書，責令限期 整改； （三）接到單位內(nèi)部發(fā)生治安案件、涉嫌刑事犯罪案件的報警，及時出警，依法處置。 第十八條 單位治安保衛(wèi)人員因履行治安保衛(wèi)職責傷殘或者死亡的，依照國家有關工傷保險、評定傷殘、批準烈士的規(guī)定給予相應的待遇。 第二十條 單位治安保衛(wèi)人員在履行職責時侵害他人合法權益的，應當賠禮道歉，給他人造成損害的，單位應當承擔賠償責任。治安保衛(wèi)人員 21 侵害他人合法權益的行為屬于受單位負責人指使、脅迫的，對單位負責人依法給予處分，并由其承擔賠償責任；情節(jié)嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任。 對行業(yè)、系統(tǒng)有監(jiān)管職責的人民政府有關部門在指導、檢查本行業(yè)、本系統(tǒng)的單位內(nèi)部治安保衛(wèi)工作過程中有玩忽職守、濫 用職權行為的，參照前款規(guī)定處罰。 高等學校治安保衛(wèi)工作的具體規(guī)定由國務院另行制定。 『學習改變?nèi)松? 第二條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務（包括按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務），應當按照本規(guī)定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。 第四條 政府價格主管部門應當會同同級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務收費明碼標價進行管理。 第五條 物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價應當做到價目齊全，內(nèi)容真 實，標示醒目，字跡清晰。 23 實行政府指導價的物業(yè)服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。 第八條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電 視等有關費用的，也應當依照本規(guī)定第六條、第七條的有關內(nèi)容和方式實行明碼標價。 第十條 實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開始實行的日期。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。 第十三條 本規(guī)定自 2020年 10 月 1 日起施行。 做成功物業(yè)管理人！』 24 國家發(fā)改委、建設部《 關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知 》 關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知 發(fā)改價格 [2020]1864 號 各省、自治區(qū)、直轄市計委（發(fā)展改革委）、物價局、建設廳、房地局： 為規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合 法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，我們制定了《物業(yè)服務收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請執(zhí)照執(zhí)行。 第二條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行 維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 第四條 國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。 第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。 第八條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 第十條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。 第十三條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。 第十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。 28 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā) 建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。 第二十三條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設部負責解釋。 『學習改變?nèi)松? 中華人民共和國建設部 二○○四年九月六日 業(yè)主臨時公約 (示范文本 ) 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)、政策，建設單位在銷售物業(yè)之前，制定本臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時對本臨時公約予以的書面承諾， 31 表示對本臨時公約內(nèi)容的認可。 第四條 建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應與本臨時公約一致。 物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 。 第七條 在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣合同，以下部位和設施設備為建設單位所有：