【正文】 出之日起至投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20日，招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交文件截止時(shí)間至少 15日前，以書面形式通知所有投標(biāo)人。 (6)接受投標(biāo)文件 (7)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為 5人以上，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面 專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的 2/3。 評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在 嚴(yán)格保密 的情況下進(jìn)行。完成評(píng)標(biāo)后，推薦 不超過 3名（ 13）名有排序 的合格中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定 中標(biāo)人之日起 15日內(nèi) ，向主管部門 備案 。 2物業(yè)管理投標(biāo)的程序 ★★★ ? 獲取招 標(biāo)信息（一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息；二 是來自招標(biāo)方的邀請(qǐng)） ? 項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施：①嚴(yán)格按照法律、法規(guī)要求參與投標(biāo)活動(dòng)；②對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析、評(píng)估；③選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完善盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；④充分考慮企業(yè)的承受能力；⑤慎重對(duì)待合同的附件條款。 常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類： ①商務(wù)文件 （ 公司簡介 、 公司法人地位及法定代表人證明 、 投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他材料 ）； ②技術(shù)文件 （主要是 物業(yè)管理方案 和 招標(biāo)要求提供的其他技術(shù)資料 ）。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 6 2制訂物業(yè)管理方案的一般程序：（要點(diǎn)） (1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù) 、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂； (2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析、收集相關(guān)信息及資料； (3)根據(jù)招標(biāo)文件的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作； (4)確定組織架構(gòu)和人員配置； (5)詳細(xì)測算物業(yè)管理成本； (6)制定詳細(xì)的操作方案； (7)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置等測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)） (8)對(duì)擬定的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整； (9)排版、印制、裝訂。 2 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容： （要點(diǎn)） (1)關(guān)鍵性內(nèi)容 （體現(xiàn)企業(yè)理念優(yōu)勢(shì)實(shí)力）： ①整體設(shè)想與構(gòu)思； ②組織架構(gòu)與人員配置； ③費(fèi)用測算與成本控制； ④管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 2參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件 (要點(diǎn) ) ① 法律法規(guī)規(guī)定的要求：必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》； ②招標(biāo)方規(guī)定要求。 1)投標(biāo)文件編寫的基本要求 ①使用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂； ②使用統(tǒng)一的貨幣； ③標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范統(tǒng)一； 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 7 ④使用準(zhǔn)確的表述方式； ⑤確保資料的真實(shí)性。 (4)投標(biāo)報(bào)價(jià) 策略與 技巧 投標(biāo)報(bào)價(jià)策略主要有： ①對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤空間，在基礎(chǔ)上預(yù)測標(biāo)底和競爭對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍； ②密切關(guān)注、正確分析競爭對(duì)手的報(bào)價(jià)； ③補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。 (5)現(xiàn)場答辯的技巧 (6)簽約談判技巧 物業(yè)管理成本主要包括： (1)人工費(fèi)用 (2)行政辦公費(fèi)用 (3)公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (4)機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (5)環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 (6)安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (7)公用水電費(fèi)用 (8)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) (9)不可預(yù)見費(fèi) (10)保險(xiǎn)費(fèi) (11)法定稅費(fèi) (12)管理傭金（合理利潤） 第三章 物 業(yè) 管 理 合 同 3合同的訂立要必須經(jīng)過 要約 和 承諾 兩個(gè)階段。 3 合同的承諾 ★ 是指要約人按 照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。 承諾是對(duì)要約的同意 。 合格的訂立基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思的表示 3合同訂立應(yīng)遵循的基本原則 ★ ①主體平等；②合同自由；③權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等；④誠實(shí)信用；⑤守法和維護(hù)社會(huì)公益。 3合同要約 的 構(gòu)成 要件 (1)必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖； (2)必須包括和合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定； (3)必須傳達(dá)到受要約才能生效，要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。 3合同承諾的構(gòu)成要件 ★ (1)承諾必須由受要約人或其代理人作出； (2)承諾必須在有效時(shí)間內(nèi)作出； (3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致； (4)承諾必須傳達(dá)給要約人。 承諾可以撤回 ， 撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者 承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。其他形式主要是指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實(shí)合同。 4物業(yè)服務(wù)合同 (要點(diǎn) ) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主 (或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員 會(huì) )就物業(yè)服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 (2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ：前期物業(yè)服務(wù)涉及費(fèi)用種類多 ，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆 ，必須在合同中列明。 4 物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別 ★★★ P58 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要區(qū)別在于： (1)訂立合同的當(dāng)事人不同 前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）與物業(yè)服務(wù) 企業(yè) (2)合同期限不同 前期物業(yè)服務(wù)合同的期限： 雖然 可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。 與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。 (2)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 。 (4)對(duì)免責(zé)條款的約定。 (6)合同簽訂要實(shí)事求是。 4物業(yè)服務(wù)合同的成立 ： 是指合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，且采用書面的形式訂立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。 50、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn) ： ① 主體的特殊性； ② 政府監(jiān)管性； ③服務(wù)有償性；④個(gè)體規(guī)一性。 5 管理規(guī)約和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的制訂 與宣傳 ★★ （ 1)物業(yè)銷售之前 ： 由建設(shè)單位制訂臨時(shí)管理規(guī)約。 (3)物業(yè)入住階段 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳。 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 5早期介入 (要點(diǎn) )： 是指新建物業(yè) 竣工前 ， 建設(shè)單位 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要， 引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。 5 前期物業(yè)管理 (要點(diǎn) )：是指從物業(yè)承接 驗(yàn)收開始至業(yè)主大會(huì)選聘 完成 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間 的物業(yè)管理階段。 5早期介入與前期物業(yè) 管理的區(qū)別 ★★★ (1)內(nèi)容作用不同 ：早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理 專業(yè)技術(shù)支持 ； 前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè) 對(duì)新項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù) 。 前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是 全體業(yè)主 ， 并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 (2)在開發(fā)初期把不利于物業(yè)管理、 損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少 ，使物業(yè)投入使用后， 物業(yè)管理順利開展， 業(yè)主利益得到保障 。 （ 3）建設(shè)階段 ① 與建設(shè)單位、 施工 單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。 （ 5）竣工驗(yàn)收階段 ： ① 參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收； ②分期竣工驗(yàn)收；③ 綜合竣工驗(yàn)收 。 (2)過渡性 ： 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間，因此，其在時(shí)間和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期 和過程。前期物業(yè)管根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 11 理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。 6物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作內(nèi)容 (要點(diǎn) ) (1)管理資源的完善與優(yōu)化 ①管理用房到位； ②物資配備到位； ③物業(yè)管理人員到位。 應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況制度管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。 可以根據(jù)企業(yè)自身的情況和需要來確定是否將部分單項(xiàng) 服務(wù)分包各社會(huì)專項(xiàng)服務(wù)公司。 6物業(yè)項(xiàng)目 工程的質(zhì)量保修 (要點(diǎn) ) 物業(yè)竣工驗(yàn)收后，工程進(jìn)入質(zhì)量保修期，物業(yè)工程保修期分為兩個(gè)部分： 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，并跟蹤督促完成。 6 前期物業(yè)管理的溝通協(xié)調(diào) (要點(diǎn) ) 物業(yè)管理是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè)， 物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的單位、部門也較多。 相關(guān)的有 城市的供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位；有市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、 工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。 通過溝通協(xié)調(diào)建立良好的合作支持關(guān)系，不僅有利于前期管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好基礎(chǔ)。分為 新建物業(yè)的承接查驗(yàn) 和 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 。 6物業(yè)承接查驗(yàn)的法律依據(jù)：《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。 (2)物業(yè)共用部位 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 12 ①主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； ②共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、 天花、門窗； ③ 公共衛(wèi)生間、陽臺(tái)； ④公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 (4)園林綠化工程 ①園林植物：一般有花卉、樹木、草坪、 綠籬、花壇等； ②園林建筑： 主要有小品、花架、園廊等 (5)其他公共配套設(shè)施 ①物業(yè)大門、值班崗?fù)ぃ? ②圍墻、道路、廣場； ③ 社區(qū)活動(dòng)中心、停車場（蓬、庫）； ④游泳池、運(yùn)動(dòng)場地、休閑娛樂設(shè)施； ⑤物業(yè)標(biāo)志、信報(bào)箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等。 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 ①建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； ②供配電、給水排水 、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備； ③保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施； ④ 清潔衛(wèi)生設(shè)施； ⑤ 綠化及設(shè)施； ⑥停車場、門崗、道閘設(shè)施； ⑦室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； ⑧公共活動(dòng)場所及娛樂設(shè)施； ⑨其他需要了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。 (4)物業(yè)管理用房、市政管理合同等 其他內(nèi)容 ①物業(yè)管理用 房； ②產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料； ③與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。 (如通 水、閉水 ，測試性格設(shè)備設(shè)施的性能 ) 6 新建物業(yè)承接查驗(yàn) 與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的區(qū)別 ★★★ (1)條件不同： ①新建：建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。 (2)主體條件不同： ①新建：發(fā)生在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。 (3)承接查驗(yàn)內(nèi)容重點(diǎn)不同： ①新建：側(cè)重設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)。 (4)遺留問題及解決方法不同： ①新建：主要是工程質(zhì)量問題，更多的是與建設(shè)單位協(xié)商解決。 70、 新建物業(yè)移交的主要內(nèi)容 ★★ (1)物業(yè)資料 ：產(chǎn)權(quán) 資料 、竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料 ，物業(yè)保修和物業(yè)說明資料，業(yè)主資料 。 7 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交的主要內(nèi)容 ★★ 一是 物業(yè)資料 ；二是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交 接 ；三是人、財(cái)、物的移交或交接。 ② 業(yè)主資料 ：入住通知書、登記表、復(fù)印件等。 ④ 財(cái)務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、水電資料等 。 ⑥ 人事檔案資料： ⑦ 其 他需要移交的資料。 (3)人、財(cái)、物的移交或接接 ①人 員 (原有項(xiàng)目 )； ②財(cái)務(wù) (物業(yè)費(fèi)、維修資金、各類押金等 )； ③物資財(cái)產(chǎn) (辦公設(shè)備、 各種 工具、 器材等 )。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 14 7承接查驗(yàn)發(fā)生各類工程質(zhì)量問題的原因主要有 ： ①設(shè)計(jì)不合理；②施工偷工減料；③驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)；④建筑質(zhì)量不合格；⑤ 管理不善；⑥氣候、環(huán)境原因。 7 物業(yè)管理工作的移交 ★★ 物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗(yàn)的前提下，在不同主體之間 進(jìn)行。 (2)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的移 交 ： ① 原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 ；② 業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 。 ； (3)部分物業(yè)保修期內(nèi)，與建設(shè)單位、移交單位簽訂移交協(xié)議； (4)存在不易發(fā)現(xiàn)的問題，注意作出相關(guān)安排。 (2)計(jì)劃準(zhǔn)備 ：確定查驗(yàn)日期、進(jìn)度安排；提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料及現(xiàn)場了解情況。 78物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 ★ (1)符合承接查驗(yàn)條件 ：一是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；二是 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。 (3)準(zhǔn)備資料和工具 ：物業(yè)的承接驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接觸，洽談?dòng)嘘P(guān)移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。 80、物業(yè)承接驗(yàn)收應(yīng)具備的條件 (1)新建物