【正文】 （ 3）消防系統(tǒng) 日常運行要求 每天對消防系統(tǒng)主機及消防控制中心進行巡視，嚴格按照消防系統(tǒng)操作規(guī)程進行操作，發(fā)生故障及其隱性故障能及時處理，機房環(huán)境衛(wèi)生進行檢測，確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運行 項目 時間 次數(shù) 內(nèi) 容 系統(tǒng)主機副機 每日 一 對主機進行探測、查詢，了解系統(tǒng)運行情況，遇系統(tǒng)故障、警告、火災(zāi)報警及時處理。 每月 一 檢查其運行情況，對消防聯(lián)動柜按鈕進行檢查，若有故障及時做好記錄 報告 。 每半年 一 消防演習(xí)時能正?？刂葡涝O(shè)備的動作，并能準確檢測有關(guān)信息。 對存在的故障予以處理。 軟件數(shù)據(jù)備份。 測試系統(tǒng)接地電阻。 報警裝置系統(tǒng) 每周 一 檢查外觀是否完好，運行 是否正常，并清潔衛(wèi)生。 煙霧溫度等探測系統(tǒng) 每日 一 檢查外觀是否完好，檢測是否有誤報、解除報警，查出故障及時處理。 消防廣播和背景音樂 每周 一 利用用實況廣播檢測每層消防廣播喇叭是否完好 每季 一 清潔設(shè)備。 消防栓系統(tǒng) 每月 一 清潔衛(wèi)生。 檢查配件是否齊全。 消防栓系統(tǒng) 每半年 一 消防演習(xí)（水槍水柱射程大于 30 米，能實現(xiàn)聯(lián)動）。 噴淋消 每周 一 檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。 室外管道清銹刷漆，并標注水流方向及水系統(tǒng) 循環(huán) 。 閥門絲桿加注黃油并加裝防護套。 檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象。 每半年 一 手動試運行，檢查風(fēng)機有無異?，F(xiàn)象，并做好記錄。 檢查防排煙閥動作情況。 每年 一 清洗風(fēng)機軸承，檢測接地電阻。 更換各類標示。 檢查外觀是否完好，有無泄露氣體現(xiàn)象。 每半年 一 檢查氣瓶壓力。 模擬測試氣體消防滅火系統(tǒng)的動作情況。 門關(guān)閉密封情況，閉門器靈活，有無漏油現(xiàn)象。 （ 4）中央空調(diào)系統(tǒng)日常運行、保養(yǎng)計劃 日常運行要求 嚴格按照開、關(guān)機程序進行檢查，開機前日常檢查項目為：冷凍冷卻進出水閥門、冷卻塔、旁通閥、壓力表、溫度 計 、主機設(shè)定參數(shù)、油溫、油壓、冷凝壓力、蒸發(fā)壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)溫度、冷凍冷卻進出水溫度。環(huán)境溫度要求： 夏季環(huán)境溫度： 24— 28℃ 、相對濕度 40— 65% 冬季環(huán)境溫度： 18— 22℃ 、相對濕度 40— 60% 項目 時間 次數(shù) 內(nèi) 容 VRV 空 調(diào) 系 統(tǒng) 每年供冷季節(jié)機組啟動前 一 檢查制冷劑液和油面 檢查加熱器和變頻壓縮機 檢查和測試所有運行控制和安全控制功能 檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值 啟動機組，檢查整個系統(tǒng)的運行情況，記錄機組運行參數(shù) 根據(jù)運行記錄，分析處理機組問題 運行期間 一 檢查機組各項運行參數(shù)的工況，調(diào)整安全控制裝置 檢查控制裝置的運行 檢查制冷劑液位和油位 檢查潤滑系統(tǒng) 的運行 檢查回油系統(tǒng) 檢查電機和啟動器的運行 記錄運行狀態(tài)，分析確認機組運行是否正常，必要時進行機組檢修 每月進行一次泄露檢查 記錄和報告有需要更換的零配件 冷卻電機軸承打油 /更換軸承 1高 /低壓控制檢測 /修理 /更換 1空調(diào)機組檢測 /修理 /更換零配件 1冷凝器清理沉積物質(zhì) 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 16 1電器裝置有否接駁松脫 /觸點氧化 /外來物質(zhì) /修理 /更換 1控制和保護裝置調(diào)整設(shè)定值檢測 /修理 /更換 每年制冷期結(jié)束停機期間 一 檢查壓縮電機組件的各項環(huán)節(jié) 檢查壓縮機潤滑油系統(tǒng) 執(zhí)行各項正確操作程序，檢查電機啟動器 檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正常 檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗 檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法 冷 卻 冷 凍 泵 每天 一 檢查電機電流、電壓、溫度，觀察有無異?，F(xiàn)象 泵體盤根處滴水是否符合要求 每季 一 檢查運行記錄；檢查連軸器及盤根的使用情況 轉(zhuǎn)動閥門，檢查閥門能否靈活 開啟、關(guān)閉 每年 一 清洗水泵及電機軸承并加潤滑油 檢測電機接地電阻，并記錄 檢測冷 凍 、冷卻泵電機絕緣電阻值 更換水泵軸襯套，重新加裝填料 泵殼、泵體清銹刷漆 冷 卻 塔 每天 一 檢查水閥、浮球閥是否正常 觀察電流、電壓及布水器的運行情況 每季 一 重復(fù)上述檢查 進行水處理 檢查電機皮帶是否正常 清洗冷卻塔塔體 每年 一 清洗填料，更換脫落布水器 更換磨損嚴重的皮帶 檢測電機接地電阻、電機絕緣電阻，并做好記錄 更換或清洗電機及風(fēng)葉軸承，并加注黃油 更換各類標示 新風(fēng)機組 每天 一 機組外部清潔 檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤排水是否暢通 每季 一 重復(fù)上述檢查 清洗風(fēng)機過濾網(wǎng) 風(fēng)機軸承加注黃油 每年 一 清洗風(fēng)機及管道過濾網(wǎng)，清洗公共場所風(fēng)機出風(fēng)口 更換或清洗電機及風(fēng)機軸承，并加注黃油 風(fēng)機外殼清銹刷漆 測試控制部分工作性能 風(fēng)機盤管 每周 一 觀察風(fēng)機是否正常運行，有無異常聲響 空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常 每季 一 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水 保溫要求達到的標準是否良好，自動排氣閥工作是否正常 每年 一 檢測電機接地電阻及電機絕緣電阻值 清洗接水盤 清洗回風(fēng)口、出風(fēng)口、過濾網(wǎng) 盤管風(fēng)機軸承加注黃油 自控箱及控制器 每天 一 清潔衛(wèi)生，觀察電流、電壓是否正常 每季 一 檢查線路有無過熱現(xiàn)象 檢查進出線路接線裝置是否完好 每年 一 檢測箱體的接地電阻 更換接觸不良的部件 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 17 （ 5）電梯系統(tǒng) 一、日常運行檢查 機 房 部 分 1 轎廂照明，通風(fēng)設(shè)施的檢查 2 操縱指令情況檢查 3 開、關(guān)門狀態(tài)檢查 4 開、關(guān)門延時時間檢查 5 按安全觸板（電子光幕）檢查重開門狀態(tài) 6 轎廂起動檢查（震動情況） 7 電梯加速、減速過程及彈性震動檢查 8 電梯運行震動及異常噪聲檢查 9 電梯停止震動檢查 10 電梯平層檢查 11 電梯運行檢查（返基站及待機） 轎廂部分 12 檢查是否響應(yīng)最高 停門呼喚后運行檢查 二、周檢項目 轎 廂 部 分 1 限速器動作?？繖z查、潤滑檢查 2 曳引機組油位檢查 3 滑動導(dǎo)靴（轎廂、對重）的檢查 4 導(dǎo)向輪及轎頂及繩輪、對重反繩輪軸承檢查 5 門及自動開關(guān)門機構(gòu)的各軸承檢查 6 清掃各活動機件、電控柜內(nèi)的灰塵 層 門 部 分 7 踏板槽的清潔、門靴磨損程度檢查 8 門橡膠緩沖器固定檢查 9 各層指層顯示及層站按鈕功能檢查 10 各層門油漆及開關(guān)門閉合情況檢查 三、季度檢查項目 機 房 1 機房溫度，清潔及有無異味 2 活動鐵芯行程測量 3 各轉(zhuǎn)軸部件的潤滑檢查 4 檢查充電裝置是否正常 5 重新對停電柜各項標準進行確認 轎 廂 1 轎門開關(guān)檢查 2 滿載及超載裝置檢查 3 安全觸板開關(guān)（電子光幕）功能檢查 4 門系合裝置的潤滑及清潔 5 門導(dǎo)軌滾輪和偏心滾輪的潤滑檢查、清潔 廳 門 口 1 層門開關(guān)動作檢查 2 門鎖機構(gòu)的校檢 3 關(guān)門機構(gòu)、層門連桿機構(gòu)潤滑檢查及清潔 4 層門內(nèi)外門鎖開鎖檢查 轎 頂 和 井 道 1 轎頂清潔和檢查 2 門機驅(qū)動鏈、傳動皮帶檢查及門機 動作檢查 3 門機連桿機構(gòu)檢查及潤滑、清潔 4 給轎廂和對重架的潤滑裝置加油 5 換速開關(guān)、極限開關(guān)、終端限位開關(guān)的動作檢查 6 安全鉗楔塊的動作檢查及潤滑 7 補償鏈及其導(dǎo)向裝置檢查 8 隨機電纜和曳引繩的檢查 底 坑 1 底坑的清潔和檢查 2 緩沖器情況及銹蝕情況檢查 3 張緊輪軸承的潤滑檢查 4 底坑開關(guān)檢查 四、年度檢查項目 1 曳引機、電動機滾珠軸承運行情況檢查及潤滑 2 導(dǎo)向輪軸承的潤滑檢查 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 18 3 曳引鋼絲繩和限速器鋼絲繩的張力檢查及磨損檢查 4 制 動器剎車片剩余厚度、間隙測量是否符合要求 5 層門鋼絲繩和驅(qū)動鏈張力檢查并潤滑 6 層門導(dǎo)軌、滾輪和偏心輪的間隙檢查并清潔潤滑 7 井道設(shè)備的清潔和檢查 8 門電動機及碳刷磨損、壓力檢查 9 控制裝置檢查、緊固電阻調(diào)整環(huán)螺栓 10 門和門電動機軸承檢查及潤滑 11 中間連線箱端子緊固檢查 12 平層裝置相互位置檢查 13 曳引機齒輪油檢查 （ 6）鍋爐采暖系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)管理 智能化系統(tǒng)日常運行要求 ： 每天對設(shè)備機房進行巡視；嚴格按照智能化系統(tǒng)操作規(guī)程進行操作；發(fā)現(xiàn)故障及隱性故障能及時處理；對機房環(huán)境、衛(wèi)生進行檢測；確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運行。 2．記錄蒸氣 /熱水運行壓力。 4．通過鍋爐檢查口，觀察鍋爐管壁運行情況。 6．觀察鍋爐壁情況。 8．檢查及測試燃料緊急停止閥。 2．測試鍋爐燃燒噴咀控制。 4．檢查燃燒儲存量。 每 月 一 1．測試鍋爐安全放壓閥。 3．放走鍋爐管內(nèi)空氣。 5．檢查鍋爐管壁固化物及水處理系統(tǒng)。 2．清理及檢查鍋爐管內(nèi)壁。 4．檢查所有液壓及氣壓閥。 6．清理鍋爐進水系統(tǒng)。 8．清理及從新測試所有低水位緊 急停止運行控制。 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 19 （一）樓宇自控系統(tǒng)管理要求 項目 時間 次數(shù) 內(nèi)容 計算機 每季 一 主機、顯示器及打印機清潔除塵。 檢測系統(tǒng)接口性能。 集中控制箱 每周 一 檢查各連接線路的牢固程度，是否有氧 化腐蝕現(xiàn)象。 傳感器 每年 一 測試溫度、液位、流量、壓力傳感器的靈敏程度。 （二）保安自動化系統(tǒng)管理要求 項目 時間 次數(shù) 內(nèi)容 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 攝像機 每周 一 清潔除塵。 每季 一 線路整理。 每年 一 檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。 檢查云臺機械機構(gòu)和電動元器件的工 作情況。 檢測 UPS 工作情況是否正常。 每半年 一 清潔主機內(nèi)部灰塵。 計算機數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測試。 檢查外觀是否完好。 測試各功能鍵的工作情況。 畫面分割器、切換器和 AD 主機 每周 一 清潔除塵。 檢查連接線路的牢固程度。 每年 一 線路整理，功能測試。 測試紅外線探測器的工作情況。 警笛和警燈 每季 一 檢查報警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。 每季 一 清潔除塵。 停車場管理系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng)計算機 每季 一 主機、顯示器及打印機清潔除求。 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。 讀卡器固定螺絲牢固。 檢查電氣元件工作情況。 （三）要求達到的標準 零修合格率達 100% 智能化系統(tǒng)控制協(xié)調(diào)，設(shè)備 運轉(zhuǎn)良好。 經(jīng)考察江西移動通訊樞紐大樓清潔現(xiàn)場后，人員配置如下： 日常清潔項目 清潔人數(shù) 備 注 公共區(qū)域 1 人 人均最大保潔面積約 3000 ㎡ 大廳、 1 樓 裙樓 1 人 人均最大保潔面積約 2020 ㎡ 2－ 3 樓 1 人 人均最大保潔面積約 600 ㎡ 5－ 8 樓 1 人 人均最大保潔面積約 3000 ㎡ 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 21 地下停車場 1 人 人均最 大保潔面積約 4000 ㎡ 8－ 12 樓 1 人 人均最大保潔面積約 3000 ㎡ 12－ 15 樓 1 人 人均最大保潔面積約 3000 ㎡ 16 樓以上 1 人 人均最大保潔面積約 3000 ㎡ 大樓會議室 1 人 人均最大保潔面積約 3000 ㎡ 領(lǐng)導(dǎo)辦公室 1 人 人均最大保潔面積約 3000 ㎡ 機動 1 人 電梯、玻璃、頂班等清潔 主管 1 人 現(xiàn)場管理 合計 12 人