【正文】 況 轉(zhuǎn)動(dòng)閥門，檢查閥門能否靈活 開啟、關(guān)閉 每年 一 清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤滑油 檢測(cè)電機(jī)接地電阻，并記錄 檢測(cè)冷 凍 、冷卻泵電機(jī)絕緣電阻值 更換水泵軸襯套，重新加裝填料 泵殼、泵體清銹刷漆 冷 卻 塔 每天 一 檢查水閥、浮球閥是否正常 觀察電流、電壓及布水器的運(yùn)行情況 每季 一 重復(fù)上述檢查 進(jìn)行水處理 檢查電機(jī)皮帶是否正常 清洗冷卻塔塔體 每年 一 清洗填料，更換脫落布水器 更換磨損嚴(yán)重的皮帶 檢測(cè)電機(jī)接地電阻、電機(jī)絕緣電阻，并做好記錄 更換或清洗電機(jī)及風(fēng)葉軸承，并加注黃油 更換各類標(biāo)示 新風(fēng)機(jī)組 每天 一 機(jī)組外部清潔 檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤排水是否暢通 每季 一 重復(fù)上述檢查 清洗風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng) 風(fēng)機(jī)軸承加注黃油 每年 一 清洗風(fēng)機(jī)及管道過濾網(wǎng)，清洗公共場(chǎng)所風(fēng)機(jī)出風(fēng)口 更換或清洗電機(jī)及風(fēng)機(jī)軸承，并加注黃油 風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆 測(cè)試控制部分工作性能 風(fēng)機(jī)盤管 每周 一 觀察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行，有無異常聲響 空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常 每季 一 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水 保溫要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動(dòng)排氣閥工作是否正常 每年 一 檢測(cè)電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣電阻值 清洗接水盤 清洗回風(fēng)口、出風(fēng)口、過濾網(wǎng) 盤管風(fēng)機(jī)軸承加注黃油 自控箱及控制器 每天 一 清潔衛(wèi)生，觀察電流、電壓是否正常 每季 一 檢查線路有無過熱現(xiàn)象 檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好 每年 一 檢測(cè)箱體的接地電阻 更換接觸不良的部件 江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 17 （ 5）電梯系統(tǒng) 一、日常運(yùn)行檢查 機(jī) 房 部 分 1 轎廂照明，通風(fēng)設(shè)施的檢查 2 操縱指令情況檢查 3 開、關(guān)門狀態(tài)檢查 4 開、關(guān)門延時(shí)時(shí)間檢查 5 按安全觸板（電子光幕）檢查重開門狀態(tài) 6 轎廂起動(dòng)檢查（震動(dòng)情況） 7 電梯加速、減速過程及彈性震動(dòng)檢查 8 電梯運(yùn)行震動(dòng)及異常噪聲檢查 9 電梯停止震動(dòng)檢查 10 電梯平層檢查 11 電梯運(yùn)行檢查（返基站及待機(jī)） 轎廂部分 12 檢查是否響應(yīng)最高 停門呼喚后運(yùn)行檢查 二、周檢項(xiàng)目 轎 廂 部 分 1 限速器動(dòng)作停靠檢查、潤滑檢查 2 曳引機(jī)組油位檢查 3 滑動(dòng)導(dǎo)靴（轎廂、對(duì)重）的檢查 4 導(dǎo)向輪及轎頂及繩輪、對(duì)重反繩輪軸承檢查 5 門及自動(dòng)開關(guān)門機(jī)構(gòu)的各軸承檢查 6 清掃各活動(dòng)機(jī)件、電控柜內(nèi)的灰塵 層 門 部 分 7 踏板槽的清潔、門靴磨損程度檢查 8 門橡膠緩沖器固定檢查 9 各層指層顯示及層站按鈕功能檢查 10 各層門油漆及開關(guān)門閉合情況檢查 三、季度檢查項(xiàng)目 機(jī) 房 1 機(jī)房溫度，清潔及有無異味 2 活動(dòng)鐵芯行程測(cè)量 3 各轉(zhuǎn)軸部件的潤滑檢查 4 檢查充電裝置是否正常 5 重新對(duì)停電柜各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn) 轎 廂 1 轎門開關(guān)檢查 2 滿載及超載裝置檢查 3 安全觸板開關(guān)（電子光幕）功能檢查 4 門系合裝置的潤滑及清潔 5 門導(dǎo)軌滾輪和偏心滾輪的潤滑檢查、清潔 廳 門 口 1 層門開關(guān)動(dòng)作檢查 2 門鎖機(jī)構(gòu)的校檢 3 關(guān)門機(jī)構(gòu)、層門連桿機(jī)構(gòu)潤滑檢查及清潔 4 層門內(nèi)外門鎖開鎖檢查 轎 頂 和 井 道 1 轎頂清潔和檢查 2 門機(jī)驅(qū)動(dòng)鏈、傳動(dòng)皮帶檢查及門機(jī) 動(dòng)作檢查 3 門機(jī)連桿機(jī)構(gòu)檢查及潤滑、清潔 4 給轎廂和對(duì)重架的潤滑裝置加油 5 換速開關(guān)、極限開關(guān)、終端限位開關(guān)的動(dòng)作檢查 6 安全鉗楔塊的動(dòng)作檢查及潤滑 7 補(bǔ)償鏈及其導(dǎo)向裝置檢查 8 隨機(jī)電纜和曳引繩的檢查 底 坑 1 底坑的清潔和檢查 2 緩沖器情況及銹蝕情況檢查 3 張緊輪軸承的潤滑檢查 4 底坑開關(guān)檢查 四、年度檢查項(xiàng)目 1 曳引機(jī)、電動(dòng)機(jī)滾珠軸承運(yùn)行情況檢查及潤滑 2 導(dǎo)向輪軸承的潤滑檢查 江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 18 3 曳引鋼絲繩和限速器鋼絲繩的張力檢查及磨損檢查 4 制 動(dòng)器剎車片剩余厚度、間隙測(cè)量是否符合要求 5 層門鋼絲繩和驅(qū)動(dòng)鏈張力檢查并潤滑 6 層門導(dǎo)軌、滾輪和偏心輪的間隙檢查并清潔潤滑 7 井道設(shè)備的清潔和檢查 8 門電動(dòng)機(jī)及碳刷磨損、壓力檢查 9 控制裝置檢查、緊固電阻調(diào)整環(huán)螺栓 10 門和門電動(dòng)機(jī)軸承檢查及潤滑 11 中間連線箱端子緊固檢查 12 平層裝置相互位置檢查 13 曳引機(jī)齒輪油檢查 （ 6）鍋爐采暖系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)管理 智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行要求 ： 每天對(duì)設(shè)備機(jī)房進(jìn)行巡視；嚴(yán)格按照智能化系統(tǒng)操作規(guī)程進(jìn)行操作；發(fā)現(xiàn)故障及隱性故障能及時(shí)處理；對(duì)機(jī)房環(huán)境、衛(wèi)生進(jìn)行檢測(cè)；確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運(yùn)行。 3．放走鍋爐管內(nèi)空氣。 集中控制箱 每周 一 檢查各連接線路的牢固程度，是否有氧 化腐蝕現(xiàn)象。 計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測(cè)試。 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。 （ 2）綠地道路衛(wèi)生管理：移動(dòng)樞紐大樓是 辦公大樓， 為展現(xiàn)移動(dòng)樞紐大樓高檔次的形象，在綠地道路衛(wèi)生管理上按照 “ 五 不 ” 、 “ 六凈 ” 、“ 三化 ” 、 “ 三優(yōu) ” 工作要求實(shí)施管理。 與業(yè)主 (或客人 )說話時(shí)，應(yīng)盡量使用業(yè)主能聽懂的語言 (通常用普通話 )。 (5) 管理人員上崗時(shí)必須穿皮鞋。 (13) 上崗時(shí)要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后 靠 ，不得伸懶腰、駝背、聳肩。 (2) 時(shí)刻注意維護(hù)公司的形象和利益，不得做有損公司形 象 及利益的事情。 詢問來電人的目的：確定來電人的身份及要求，可說：“ 請(qǐng) 問您是哪 里？／有什么可以幫您的嗎？ ” 應(yīng)答： (1) 如來電人找某人，應(yīng)說： “ 請(qǐng)稍等 ” 然后叫被找人前 來 接聽。 業(yè)主 (或客人 )說明來意： (1) 如業(yè)主沒有先開口說話，應(yīng)主動(dòng)問： “ 請(qǐng)問有什么可以幫你的嗎？／請(qǐng)問您有什么事？／請(qǐng)問您找哪位？ ” (2) 如手頭有重要工作一時(shí)無法完成，應(yīng)說： “ 對(duì)不起，請(qǐng)稍等。 江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 34 (四 ) 接待業(yè)主 (或客人 )來訪規(guī)范 業(yè)主 (或客人 )上門： (1) 業(yè)主 (或客人 )進(jìn)門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向其打招呼，開門時(shí)先問候說：“ 您好／早上好／新年好。 (三 ) 接聽電話規(guī)范 拿 起 電話聽筒：電話鈴響三聲內(nèi)接聽，但不要匆忙。 (4) 與會(huì)人員應(yīng)保持會(huì)場(chǎng)的肅靜。 (9) 咳 嗽 、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對(duì)不起。 (二 ) 日常行為規(guī)范 儀 表 方面的行為規(guī)范如下： (1) 各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈 、 整齊、筆挺。 三、 職責(zé) (一 ) 部門主管負(fù)責(zé)對(duì)直屬下屬的培訓(xùn)及監(jiān)管工作。 （三）要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn) 零修合格率達(dá) 100% 智能化系統(tǒng)控制協(xié)調(diào)，設(shè)備 運(yùn)轉(zhuǎn)良好。 測(cè)試紅外線探測(cè)器的工作情況。 檢測(cè) UPS 工作情況是否正常。 江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 19 （一）樓宇自控系統(tǒng)管理要求 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi)容 計(jì)算機(jī) 每季 一 主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。 4．檢查燃燒儲(chǔ)存量。 門關(guān)閉密封情況，閉門器靈活，有無漏油現(xiàn)象。 檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象。 煙霧溫度等探測(cè)系統(tǒng) 每日 一 檢查外觀是否完好，檢測(cè)是否有誤報(bào)、解除報(bào)警，查出故障及時(shí)處理。 更換各類閥門標(biāo)示，并標(biāo)注管內(nèi)水流方向。 給水井、雨水井、 污水井 每周 一 檢查井蓋是否蓋好、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 注意水壓表 是否在檢驗(yàn)合格后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用。 供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。 檢查無功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求。 清理外部灰塵。 4) 熟記常用電話號(hào)碼及集 團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、 VIP客戶、物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)電話。 3) 不能當(dāng)場(chǎng)處理的有效投 訴， 2 小時(shí)內(nèi)回復(fù)業(yè)戶，并約定下次回復(fù)時(shí)間。 17 消防宣傳 1次 每季度不少于 1 次開展消防知識(shí)宣傳 . 18 車輛管理 隨時(shí) 、辨認(rèn)業(yè)戶車輛。 11) 負(fù)責(zé)公司、管理處安排的其他工作。 8) 負(fù)責(zé)每月第一周內(nèi)會(huì)同工程主管對(duì)安全系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行一次全面檢測(cè)。 二、 .服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 安全管理 由于移動(dòng)樞紐大樓 進(jìn)出的人員流動(dòng)大，作息時(shí)間不集中的特點(diǎn) (白天和晚上都可能存在上班或加班 )，治安工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。 ● 溝通。通過科學(xué)的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，全面提升移動(dòng)樞紐大樓的物業(yè)管理水平，營造一個(gè)優(yōu)美的自然環(huán)境及和諧的人文環(huán)境， 為了 力爭(zhēng)榮獲南昌市“ 優(yōu)秀 ”、“ 示范 ” 高檔寫字樓，提升移動(dòng)樞紐大樓企業(yè)的整體形象。因此 ，在我們即將實(shí)施的物業(yè)管理方案中，首先將引入的是 “ 以人為本 ”的管理思想，把對(duì)人（也即業(yè)主）的服務(wù)管理作為物業(yè)管理工作的核心。保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問候服務(wù)對(duì)象，并向其征求咨詢江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 4 服務(wù)感受。 （ 3）從本質(zhì)看，保安工作也是一種服務(wù)工作，因此堅(jiān)持服務(wù)原則，體現(xiàn)親切感和人性化。 13) 完成上級(jí)交派的其他任務(wù)。 。 ，經(jīng)管理處或業(yè)戶許可后進(jìn)入。 3) 每月發(fā)放問卷調(diào)查，發(fā)放率是 100%，集團(tuán)及子公司以部門為單位。 9) 上班時(shí)間不接打私人電話。 變 壓 器 每 周 一 檢查外觀是否完好，有無異常響聲。 檢測(cè)接地電阻。 檢測(cè)線路絕緣電阻。 更換磨損的水泵軸襯套。 供 水 、 排 污 每周 一 檢查外觀是否完好，應(yīng)無滴、漏現(xiàn)象。 每季 一 對(duì)主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，若有故障及時(shí)維修處理，并做好記錄。 檢查外觀是否完好。 對(duì)排煙閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)加潤滑油脂。 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 鍋 爐 系 統(tǒng) 每 日 一 1． 檢查鍋爐動(dòng)作水量。 4．檢查鍋爐管壁漏水情況。 檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況。 錄像機(jī) 每周 一 清潔除塵。 檢查門摯動(dòng)作是否靈活。 五 不：不見積水、不見積土、不見雜物、不 亂 收堆、不亂倒垃圾； 六凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈； 三化：凈化、綠化、美化； 三優(yōu)：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 不 準(zhǔn) 模仿業(yè)主 (或客人 )的語言語調(diào)和談話。員工不得穿涼鞋、拖鞋 或 赤腳上班。 工 作 紀(jì)律： (1) 各位員工必須按規(guī)定的時(shí)間上下班，不得遲到或早退。 (3) 上班時(shí)間內(nèi)不準(zhǔn)干與工作無關(guān)的事情，如看報(bào)紙、看 雜 志、串崗閑聊、睡覺、下棋、嘻戲、炒股票等。 (2) 如來電人所找的人不在，應(yīng)說： “ 對(duì)不起，他 (她 )現(xiàn) 在 不在這里，有什么事可以幫您嗎？ ” (3) 如為查詢，應(yīng)詳細(xì)給予解答，對(duì)待業(yè)主要耐心，言語 要 客氣文明。 ”然后迅速處理手頭上事務(wù)后接待業(yè)主 (或客人 )。 (4) 對(duì)話要求按 “ 投訴處理技巧 ” 、 “ 文明用語規(guī)范 ” 規(guī)定執(zhí)行。 (12) 經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資 料 ，每位員工負(fù)有為公司保密的義務(wù)。主持人應(yīng)盡量避免討論脫離會(huì)議主題。 (8) 上班時(shí)間不得大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品 ， 以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。 1 遇到外來單位前來參觀或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)前來檢查時(shí)，應(yīng)江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 28 說 “ 歡迎光臨／歡迎指導(dǎo) ” ，并熱情接待。 二、 適用范圍 本規(guī)范適用于 省移動(dòng)樞紐大樓物業(yè) 服務(wù)中心全體員工。 地感裝置 每季 一 測(cè)試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測(cè)試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。 防盜報(bào)警系統(tǒng) 控制器及紅外線探測(cè)器 每月 一 控制器清潔除塵。 計(jì)算機(jī)和監(jiān)視器