【正文】 況 轉動閥門，檢查閥門能否靈活 開啟、關閉 每年 一 清洗水泵及電機軸承并加潤滑油 檢測電機接地電阻，并記錄 檢測冷 凍 、冷卻泵電機絕緣電阻值 更換水泵軸襯套，重新加裝填料 泵殼、泵體清銹刷漆 冷 卻 塔 每天 一 檢查水閥、浮球閥是否正常 觀察電流、電壓及布水器的運行情況 每季 一 重復上述檢查 進行水處理 檢查電機皮帶是否正常 清洗冷卻塔塔體 每年 一 清洗填料，更換脫落布水器 更換磨損嚴重的皮帶 檢測電機接地電阻、電機絕緣電阻，并做好記錄 更換或清洗電機及風葉軸承，并加注黃油 更換各類標示 新風機組 每天 一 機組外部清潔 檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤排水是否暢通 每季 一 重復上述檢查 清洗風機過濾網 風機軸承加注黃油 每年 一 清洗風機及管道過濾網，清洗公共場所風機出風口 更換或清洗電機及風機軸承，并加注黃油 風機外殼清銹刷漆 測試控制部分工作性能 風機盤管 每周 一 觀察風機是否正常運行，有無異常聲響 空調開關及電磁閥工作是否正常 每季 一 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水 保溫要求達到的標準是否良好，自動排氣閥工作是否正常 每年 一 檢測電機接地電阻及電機絕緣電阻值 清洗接水盤 清洗回風口、出風口、過濾網 盤管風機軸承加注黃油 自控箱及控制器 每天 一 清潔衛(wèi)生，觀察電流、電壓是否正常 每季 一 檢查線路有無過熱現象 檢查進出線路接線裝置是否完好 每年 一 檢測箱體的接地電阻 更換接觸不良的部件 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 17 （ 5）電梯系統(tǒng) 一、日常運行檢查 機 房 部 分 1 轎廂照明，通風設施的檢查 2 操縱指令情況檢查 3 開、關門狀態(tài)檢查 4 開、關門延時時間檢查 5 按安全觸板（電子光幕）檢查重開門狀態(tài) 6 轎廂起動檢查（震動情況） 7 電梯加速、減速過程及彈性震動檢查 8 電梯運行震動及異常噪聲檢查 9 電梯停止震動檢查 10 電梯平層檢查 11 電梯運行檢查（返基站及待機） 轎廂部分 12 檢查是否響應最高 停門呼喚后運行檢查 二、周檢項目 轎 廂 部 分 1 限速器動作?？繖z查、潤滑檢查 2 曳引機組油位檢查 3 滑動導靴（轎廂、對重）的檢查 4 導向輪及轎頂及繩輪、對重反繩輪軸承檢查 5 門及自動開關門機構的各軸承檢查 6 清掃各活動機件、電控柜內的灰塵 層 門 部 分 7 踏板槽的清潔、門靴磨損程度檢查 8 門橡膠緩沖器固定檢查 9 各層指層顯示及層站按鈕功能檢查 10 各層門油漆及開關門閉合情況檢查 三、季度檢查項目 機 房 1 機房溫度，清潔及有無異味 2 活動鐵芯行程測量 3 各轉軸部件的潤滑檢查 4 檢查充電裝置是否正常 5 重新對停電柜各項標準進行確認 轎 廂 1 轎門開關檢查 2 滿載及超載裝置檢查 3 安全觸板開關（電子光幕）功能檢查 4 門系合裝置的潤滑及清潔 5 門導軌滾輪和偏心滾輪的潤滑檢查、清潔 廳 門 口 1 層門開關動作檢查 2 門鎖機構的校檢 3 關門機構、層門連桿機構潤滑檢查及清潔 4 層門內外門鎖開鎖檢查 轎 頂 和 井 道 1 轎頂清潔和檢查 2 門機驅動鏈、傳動皮帶檢查及門機 動作檢查 3 門機連桿機構檢查及潤滑、清潔 4 給轎廂和對重架的潤滑裝置加油 5 換速開關、極限開關、終端限位開關的動作檢查 6 安全鉗楔塊的動作檢查及潤滑 7 補償鏈及其導向裝置檢查 8 隨機電纜和曳引繩的檢查 底 坑 1 底坑的清潔和檢查 2 緩沖器情況及銹蝕情況檢查 3 張緊輪軸承的潤滑檢查 4 底坑開關檢查 四、年度檢查項目 1 曳引機、電動機滾珠軸承運行情況檢查及潤滑 2 導向輪軸承的潤滑檢查 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 18 3 曳引鋼絲繩和限速器鋼絲繩的張力檢查及磨損檢查 4 制 動器剎車片剩余厚度、間隙測量是否符合要求 5 層門鋼絲繩和驅動鏈張力檢查并潤滑 6 層門導軌、滾輪和偏心輪的間隙檢查并清潔潤滑 7 井道設備的清潔和檢查 8 門電動機及碳刷磨損、壓力檢查 9 控制裝置檢查、緊固電阻調整環(huán)螺栓 10 門和門電動機軸承檢查及潤滑 11 中間連線箱端子緊固檢查 12 平層裝置相互位置檢查 13 曳引機齒輪油檢查 （ 6）鍋爐采暖系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)管理 智能化系統(tǒng)日常運行要求 ： 每天對設備機房進行巡視；嚴格按照智能化系統(tǒng)操作規(guī)程進行操作；發(fā)現故障及隱性故障能及時處理；對機房環(huán)境、衛(wèi)生進行檢測；確保其設備、設施能正常運行。 3．放走鍋爐管內空氣。 集中控制箱 每周 一 檢查各連接線路的牢固程度，是否有氧 化腐蝕現象。 計算機數據整理、內部測試。 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。 （ 2）綠地道路衛(wèi)生管理：移動樞紐大樓是 辦公大樓， 為展現移動樞紐大樓高檔次的形象，在綠地道路衛(wèi)生管理上按照 “ 五 不 ” 、 “ 六凈 ” 、“ 三化 ” 、 “ 三優(yōu) ” 工作要求實施管理。 與業(yè)主 (或客人 )說話時，應盡量使用業(yè)主能聽懂的語言 (通常用普通話 )。 (5) 管理人員上崗時必須穿皮鞋。 (13) 上崗時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后 靠 ，不得伸懶腰、駝背、聳肩。 (2) 時刻注意維護公司的形象和利益，不得做有損公司形 象 及利益的事情。 詢問來電人的目的：確定來電人的身份及要求，可說：“ 請 問您是哪 里？／有什么可以幫您的嗎？ ” 應答： (1) 如來電人找某人，應說： “ 請稍等 ” 然后叫被找人前 來 接聽。 業(yè)主 (或客人 )說明來意： (1) 如業(yè)主沒有先開口說話，應主動問： “ 請問有什么可以幫你的嗎？／請問您有什么事？／請問您找哪位？ ” (2) 如手頭有重要工作一時無法完成，應說： “ 對不起，請稍等。 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 34 (四 ) 接待業(yè)主 (或客人 )來訪規(guī)范 業(yè)主 (或客人 )上門： (1) 業(yè)主 (或客人 )進門時應主動向其打招呼，開門時先問候說：“ 您好／早上好／新年好。 (三 ) 接聽電話規(guī)范 拿 起 電話聽筒：電話鈴響三聲內接聽，但不要匆忙。 (4) 與會人員應保持會場的肅靜。 (9) 咳 嗽 、打噴嚏時應轉身向后，并說對不起。 (二 ) 日常行為規(guī)范 儀 表 方面的行為規(guī)范如下： (1) 各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服應干凈 、 整齊、筆挺。 三、 職責 (一 ) 部門主管負責對直屬下屬的培訓及監(jiān)管工作。 （三）要求達到的標準 零修合格率達 100% 智能化系統(tǒng)控制協(xié)調，設備 運轉良好。 測試紅外線探測器的工作情況。 檢測 UPS 工作情況是否正常。 江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 19 （一）樓宇自控系統(tǒng)管理要求 項目 時間 次數 內容 計算機 每季 一 主機、顯示器及打印機清潔除塵。 4．檢查燃燒儲存量。 門關閉密封情況，閉門器靈活，有無漏油現象。 檢查外觀是否良好，風葉有無擦殼現象。 煙霧溫度等探測系統(tǒng) 每日 一 檢查外觀是否完好，檢測是否有誤報、解除報警，查出故障及時處理。 更換各類閥門標示，并標注管內水流方向。 給水井、雨水井、 污水井 每周 一 檢查井蓋是否蓋好、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 注意水壓表 是否在檢驗合格后的規(guī)定時間內使用。 供電電纜標示是否清晰、脫落。 檢查無功補償設備工作是否正常，功率因數是否達到要求。 清理外部灰塵。 4) 熟記常用電話號碼及集 團領導、 VIP客戶、物業(yè)領導電話。 3) 不能當場處理的有效投 訴， 2 小時內回復業(yè)戶，并約定下次回復時間。 17 消防宣傳 1次 每季度不少于 1 次開展消防知識宣傳 . 18 車輛管理 隨時 、辨認業(yè)戶車輛。 11) 負責公司、管理處安排的其他工作。 8) 負責每月第一周內會同工程主管對安全系統(tǒng)設備進行一次全面檢測。 二、 .服務標準 安全管理 由于移動樞紐大樓 進出的人員流動大，作息時間不集中的特點 (白天和晚上都可能存在上班或加班 )，治安工作是物業(yè)管理的重點之一。 ● 溝通。通過科學的管理，優(yōu)質的服務，全面提升移動樞紐大樓的物業(yè)管理水平，營造一個優(yōu)美的自然環(huán)境及和諧的人文環(huán)境， 為了 力爭榮獲南昌市“ 優(yōu)秀 ”、“ 示范 ” 高檔寫字樓，提升移動樞紐大樓企業(yè)的整體形象。因此 ，在我們即將實施的物業(yè)管理方案中，首先將引入的是 “ 以人為本 ”的管理思想，把對人（也即業(yè)主）的服務管理作為物業(yè)管理工作的核心。保持職業(yè)禮貌，主動問候服務對象，并向其征求咨詢江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 4 服務感受。 （ 3）從本質看，保安工作也是一種服務工作，因此堅持服務原則，體現親切感和人性化。 13) 完成上級交派的其他任務。 。 ，經管理處或業(yè)戶許可后進入。 3) 每月發(fā)放問卷調查，發(fā)放率是 100%，集團及子公司以部門為單位。 9) 上班時間不接打私人電話。 變 壓 器 每 周 一 檢查外觀是否完好，有無異常響聲。 檢測接地電阻。 檢測線路絕緣電阻。 更換磨損的水泵軸襯套。 供 水 、 排 污 每周 一 檢查外觀是否完好，應無滴、漏現象。 每季 一 對主機、聯(lián)動柜按鈕進行檢查測試，若有故障及時維修處理，并做好記錄。 檢查外觀是否完好。 對排煙閥傳動機構加潤滑油脂。 項目 時間 次數 內 容 鍋 爐 系 統(tǒng) 每 日 一 1． 檢查鍋爐動作水量。 4．檢查鍋爐管壁漏水情況。 檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況。 錄像機 每周 一 清潔除塵。 檢查門摯動作是否靈活。 五 不：不見積水、不見積土、不見雜物、不 亂 收堆、不亂倒垃圾； 六凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈； 三化：凈化、綠化、美化； 三優(yōu)：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質的服務。 不 準 模仿業(yè)主 (或客人 )的語言語調和談話。員工不得穿涼鞋、拖鞋 或 赤腳上班。 工 作 紀律： (1) 各位員工必須按規(guī)定的時間上下班，不得遲到或早退。 (3) 上班時間內不準干與工作無關的事情，如看報紙、看 雜 志、串崗閑聊、睡覺、下棋、嘻戲、炒股票等。 (2) 如來電人所找的人不在，應說： “ 對不起，他 (她 )現 在 不在這里，有什么事可以幫您嗎？ ” (3) 如為查詢，應詳細給予解答，對待業(yè)主要耐心，言語 要 客氣文明。 ”然后迅速處理手頭上事務后接待業(yè)主 (或客人 )。 (4) 對話要求按 “ 投訴處理技巧 ” 、 “ 文明用語規(guī)范 ” 規(guī)定執(zhí)行。 (12) 經批準，員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資 料 ，每位員工負有為公司保密的義務。主持人應盡量避免討論脫離會議主題。 (8) 上班時間不得大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品 ， 以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。 1 遇到外來單位前來參觀或上級領導前來檢查時，應江西移動辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 28 說 “ 歡迎光臨／歡迎指導 ” ，并熱情接待。 二、 適用范圍 本規(guī)范適用于 省移動樞紐大樓物業(yè) 服務中心全體員工。 地感裝置 每季 一 測試地感裝置的靈敏程度并根據測試結果靈活調節(jié)。 防盜報警系統(tǒng) 控制器及紅外線探測器 每月 一 控制器清潔除塵。 計算機和監(jiān)視器