【正文】 為保障 項目 的正常運作，方便往來的人員，我司安防人員將通過嚴密的監(jiān)控措施和積極有效的處理方案，來保障上述目標的實現。 安防人員負責大樓的安全防范工作，各崗位人員在崗的每時每刻都應保 持高度的警惕性，對于準備進入大樓的各類人員都應保持密切關注。安防人員在保持高度警惕性的同時，將以微笑的表情、禮貌的稱呼、親切的態(tài)度與來訪人員進行溝通，收集信息，通過良好的禮儀風貌來化解因詢問給來訪者帶來不便而引起的不愉快，實現安全服務便民、利民的目標。將提供高素質保安人員，為項目安全防范工作做到萬無一失。 門衛(wèi) 各出入口全日制有人值班看守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未領導 批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。 車輛安全管理 車輛管理主要包括交通管理和車輛的防盜安全管理，根據項目外來人員和外來車輛居多這一特殊情況，我們在車輛管理中主要從以下幾方面來開展工作。 一卡 即每輛出入項目停車場之車輛應持有一張卡。 車輛進、出場時，大門崗保安員都應先敬禮，并微笑問好，收、發(fā)卡后，做標準手勢放行。 車輛進出場，應保證“車”、“卡”相符；如遇車卡遺失，應迅速查明，并將車主的身份證、駕駛證、車輛行駛證等登記在相應記錄上，同時交由領班或主管處理。 消防安全管理 執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責任制；定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 各類案件、緊急意外事件 的 處理 （附流程圖） 安保人員 應做到能隨時處理項目發(fā)生的各類緊急意外事件， 在面臨各類突發(fā)事件時，管理處將著手按以下程序進行妥善處理。 三、各類突發(fā)事件應急預案 、停水處理方案 (1)接供水、供水部門關于停電、停水通知，及時通知業(yè) 主各部門，并在公告欄張貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的注意事項和備用電源的供電范圍； (2)根據停水時間由管理處負責做好蓄水工作； (3)在停電 24 小時前認真檢查備用變壓器的運行情況是否良好等。 (4)大樓各用電設施、設備提前做好應對措施，包括大門崗伸縮門打開，部分電梯關閉等。 、停水處理 方案 (1)及時向業(yè)主通報停電、停水的原因； (2)設備管理人員檢查備用變壓器運行和蓄水情況，派專職人員 24 小時值班守護，確保供電和供水； 項目經理 保安 隊長 保安 員為 核心應急隊員 設備管理員 為 核心應急隊員 其他管理人員 管理處其他員工為普通應急隊員 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 (3)設備管理人員第一時間檢查電梯是否關人，如有關人情況，采取緊急救人措施，具體見“電梯困人時的緊急救援程序”； (4)應急小組非工作時間 20 分鐘內內趕到現場； (5)大樓內因線路或管道原因造成停電、停水，查明原因，組織設備人員及時搶修，做好相關事件記錄報業(yè)主和管理處經理。 (1)關注天氣預報，臺風 暴雨來臨前 24 小時： 貼出警示通告，提醒單位進出員工做好防范工作； 通知食堂等用水部門做好蓄水工作； 維修班組檢查各天臺、樓頂、地面排水溝，發(fā)現堵塞，及時予以疏通； 對瀕危建筑、不牢固道路標識牌、樹木等及時予以加固； 檢查樓宇立面，通知聯絡各部門關好窗戶，搬離放在陽臺上的花盆、雜物； 搬離或固定地面、天臺、樓頂易被臺風吹走的、吹倒的物品； 檢查各類應急物資配備是否到位，抽水泵是否正常； 試運行備用變壓器是否正常，切換開關是否靈活分合； 配備雨具、雨衣、雨鞋及戶外設備防水物資； 對一些可能會掉落的不安全物品， 必要時用繩子拉開警戒線； 對戶外垃圾池進行清理； 安排管理處所有人員臺風來臨當天待命，直至臺風結束。 (3)臺風暴雨來臨： 提醒過往的人員注意安全，勿在戶外及樓宇下逗留； 組織搶險突擊隊，負責裝填運送沙包、堵水、掃水 在地庫出 入口、開口處堵道沙包墻并派人看護； 保護一切因水浸后易遭破壞的重要公共設施，如電梯等電力系統發(fā)現有水浸入電梯井、 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 強弱電井 ,應及時通知電梯工和電工關閉電梯、切斷電源，將電梯井中的水抽干； 嚴密監(jiān)視，嚴防不法分子趁火打劫； 隨時觀察路面、天臺、地下車庫是否有排水口被異物所堵塞； 安排專人巡視是否有滲水之處，一經發(fā)現及時安排人員蹲點處理，對嚴重滲水之處要用沙包進行圍堵。 (1)物業(yè)、設備、秩序管理巡視人員在日常大樓巡視中時刻警惕和觀察是否有跑水現象； (2)夜間巡視 安保人員 對跑水現象的巡視除觀察外，還要注意“聽”，一經發(fā)現有跑水現象，要及時通知隊長、主管、經理； 通知應急小組就位； 利用沙袋圍堵，以防積水面積擴大； 關閉水閥，尋找跑水處，如跑水周邊有電器設施、設備需立 即停電； 檢查電梯井、強電、弱電井等是否進水，如發(fā)現進水應立即停電，并將水抽干； 維修人員及時進行維修； 確認維修合格后，打開水閥，觀察是否還有跑水現象； 如一切正常，安排人員對現場進行清理。 (4)做好事件處理記錄，有條件還需保存相關錄像，報管理處經理及業(yè)主單位。 (2)安慰被困人員救援工作正在進行。轎廂移至就近電梯門口上下不超過 時，停止盤車，然后按上述中的細節(jié)完成救援工作。 (1)消防控制中心接到火警信號 接收到火警信號，利用對講機通知巡邏 安保人員 立刻前往現場。 火警誤報通知中心消除火警信號。向管理處經理、秩序管理隊長報告。 立即打“ 119”火警電話報警，啟用報警設施通知相關人員到現場施救，利用消防疏散廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散。 (3)消防安全責任人到現場指揮滅火 一查火場是否有人被困，二查燃燒什么物質，三查從哪里到火場最近。 (4)組織力量撲救火災 組織義務消防隊，按消防組織的分工任務，進行滅火活動。關閉防火分區(qū)的防火門。 噴射干粉，對準燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區(qū)火焰面積較大，可將干粉停在距火源 3 米距離的上風或側上風的位置，操 縱干粉向左右兩側稍微平行擺動，使滅火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。 噴射水流，應把水流噴射到火焰根部，即把水流射到燃燒物體上，不要噴射到火焰上，看不見火焰的情況下，不要盲目射水，要根據火場燃燒情況，及時變換射流。 帶電滅火，電氣發(fā)生火災時，在一般情況下應切斷電源后才能進行撲救，但是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進行撲救，就會失 去戰(zhàn)機，為了奪取滅火戰(zhàn)斗的主動權，爭取時間，應果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時應有安全防護措施，絕對保證人身安全，并且由專業(yè) 技術人員或專職消防員操作。當有人員受到火勢威脅時，應根據救人任務的大小和現有的滅火力量，首先組織參戰(zhàn)人員救人，同時部署一定力量撲救火災，在力量不足的情況下，應將主要力量投入救人工作。 (7)搶救疏散被困火場人員 采用緩和救人術 ，當樓層火災面積大，受困人員較多時，可先引導、疏散受困人員到安全地帶，然后再設法轉移到地面。拉網救人術。 當火場被困人員在暫時無法進行施救時，利用消防廣播引導火場人員進行自救：如樓梯、走廊著火，則引導被困人員用被條連結成繩吊落到下一層的方法；或密閉門窗、堵塞孔洞、防煙竄入房間，用水淋濕門窗降溫、清除這些部位的易燃物品，防止火勢 蔓延過來以待營救的方法；或有救生器材，則指引他們使用這些器材，如救生繩、緩降器、救生袋、跳救生墊等進行自救。義務消防員行動時，應隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒面具、安全繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。不準使用載客電梯疏散人員。在疏散路線口設立哨位向住 戶指定方向，保持通道暢通無阻。 (8)疏散與保護物資 疏散和保護物資，對重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護時，要進行疏散，特別是貴重的和不能用火撲救的物資，必須立即疏散。 當物資妨礙戰(zhàn)斗員接近水源而影響滅火行動時，要盡快搬移。 (9)安全警戒 為保證撲救火災疏散與搶救人員 的工作有秩序地順利進行，必須對大樓內外采取安全警戒措施。 在大樓外圍警戒任務是，消除路障，指導一切無關車輛離開現場，勸導過路行人撤離現場，維持好大樓外圍的秩序，迎接消防隊，為消防員到場滅火開創(chuàng)有利條件。著火層下一層的警戒任務是：不準住戶進入或再登上著火樓層，防止壞人打劫、混水摸魚或乘機制造混亂 ，保護好消防裝備器材，指導疏散人流向下一層有秩序地撤離。因此，現代意義上的保潔服務已不再是簡單的掃掃地、收倒垃圾，更多的是通過專業(yè)的人才和技術對建材進行科學的養(yǎng)護和打理，保潔服務已成為物業(yè)管理不可或缺的重要組成部分。 員工形象、禮儀禮貌 在對現場員工的形象要求中，我司將通過嚴格的管理和各項新穎的禮儀禮節(jié)的培訓來保證現場作業(yè)員工的形象達到標準，并有統一規(guī)范化的服務模式。 二、隱性服務管理模式 為了給客戶創(chuàng)造一個安靜舒適的居住環(huán)境，現場在作業(yè)中將結合大樓的實 際情況以及客戶的習慣制定相應的隱性服務模式，對此我們擬定了如下管理措施： 日常作業(yè)避開高峰期 上午 7： 30 和下午 5:30 是上下班進出大樓的高峰期，為避免對租戶的出入造成影響，對此，我們安排員工在這兩個時間段前將各樓層、電梯、大堂、外圍區(qū)域全面保潔一遍，基本將各區(qū)域明顯污漬、垃圾全面處理一遍，以避免在租戶出門時感覺保潔不及時。如電梯的拋光、大堂晶面的處理等，都把時間安排在雙休日進行作業(yè)，以避免因作業(yè)給業(yè)主和客戶帶來不便。對此我們把垃圾全面清理的時間安排在租戶上班后及下班前完成。 作業(yè)質量控制 我司的品質控制主要由外部監(jiān)控與內部監(jiān)控來完成，通過日檢、周檢、 月檢、季檢、與客戶聯檢等方式來嚴格的保障現場的作業(yè)質量。 建材維護 建材的維護是保潔作業(yè)中的一個重點。來延長石材的使用壽命，并保持建材的長用長新。 PCO 蟲控強調預防為主，“消殺”則強調出現“四害”后的補救性消滅。 第 三節(jié) 設施設備運行及維護 倡導科學管理是我們在 徐公橋人才公寓 設備設施管理中的重要理念之一。 徐公橋人才公寓 物業(yè)的科學性集中體現在其配套的設備設施方面，其特點是：設備涉及面廣、專業(yè)性強等，為此我們針對 徐公橋人才公寓 的設備特點，提出了 “合理運行、降低消耗、保障安全” 的設備管理基本要求。所以對其設備設施的日常運行和維護進行有效的管理，最大限度的發(fā)揮其應有的作用，能集中代表我們管理科學的能力，更是我們擴大服務范圍、提高服務水準的前提。設備的正確使用和維修保養(yǎng)是保證其完好運行的兩個密不可分的環(huán)節(jié)，也就是說要做到對 徐公橋人才公寓 設備的科學管理，僅僅靠被動的檢修和保養(yǎng)是不夠的，還必須為正確使用這些設備，制定相應的操作規(guī)程和管理制度，并輔之以 針對工程維修人員的技能培訓。 設備預防式管理 貫徹以“維護保養(yǎng)為主，計劃維修為輔”的原則。預防式管理不是在設備發(fā)生故障或事故后去“救火” ,而是要提前發(fā)現設備中可能存在的隱患 ,并將其消除于萌芽狀態(tài) ,以確保設備的運行質量。這四個環(huán)節(jié)在保障設備的正常運行上是相互影響，密切相關的，任何一個環(huán)節(jié)工作不到位都將影響到設備的運行質量。設備預防式管理內容分類圖如下： 設備預防式管理 維護保養(yǎng) 設備點檢 運行巡 視 日常維護保養(yǎng) 日常巡視檢查記錄 重點設備、重點部位巡視記錄 定期維護保養(yǎng) 日常點檢 計劃點檢 計劃檢修 根據設備運行狀態(tài)及參數，做深入、透徹的分析，及時發(fā)現設備故障的潛在因素，及早采取有效措施改善。 對設備有針對性的檢查，可以掌握設備的性能、精確度等情況，及時清除隱患，防止突發(fā)事故，同時為計劃檢修提供正確的信息依據。 除包括小修內容外，對設備的主要零部件進行局部的修復和更換。也可對設備進行技術改造，恢復其原有的技術特性。數據庫內容將包括設備臺帳、檔案資料、備品配件、設備狀況、各種報表信息以及設備維修保養(yǎng)計劃和編制等的設備管理電子版，通過數據的統計和高速傳遞能夠及時、直觀地了解設備運行狀況，強化設備管理能力，為設備管理提供對策與方案。 能否減少設 備故障率，確保設備安全運行，不僅取決于我們平時的管理質量，而且與設備的選型、安裝及更新改造都有直接關系。 倡導全員管理 在 徐公橋人才公寓 的設備管理中 ,我們將倡導全員管理的模式 ,從管理處經理到一線的 安保人員 和清潔工 ,每個人的日常工作都與各類設備設施有著直接或間接的聯系 ,如 安保人員 的值班要用智能化監(jiān)控設備 ,清潔工更是要負責設備的保 潔工作等。同時，我們認為在設備管理中，人是最關鍵的因素，只有通過人的主觀能動性和責任心的有機結合才能使已經有序的管理更加出色，使管理中的失誤及時得到緩解和彌補，才能使設備更好地為 徐公橋人才公寓 顧客服務。 設備管理的市場化 徐公橋人才公寓 的設備涉及面比較 廣 ,因此，我們將在管理過程中引入市場機制 ,將部分管理項目分包給優(yōu)秀的專業(yè)化公司 ,如電梯、消防控制設備等。 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 理。三是考慮在部分項目上引進市場化管理后，可