【正文】 是根據(jù)臨安錦匯房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司【錦匯華庭】前期物業(yè)管理邀標(biāo)獲取信息，并通過貴公司總經(jīng)理、辦 公室、銷售部、工程技術(shù)人員帶領(lǐng)現(xiàn)場勘察，了解了物業(yè)概況。 本投標(biāo)文件根據(jù)我公司高檔樓盤管理的成功經(jīng)驗(yàn)，從整體設(shè)想、管理模式、組織架構(gòu)、管理制度、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃及實(shí)施、社區(qū)文化、管理費(fèi)用收支預(yù)算等多方面作出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標(biāo)和承諾指標(biāo)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 7 頁 共 92 頁 二 . 綜合說明 1. 公司概況 杭州禾和物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事各種類型的物業(yè)管理服務(wù)工作的企業(yè)，注冊(cè)資金 100 萬元。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用直線職能制管理運(yùn)作模式。 公司 對(duì)各類 綜合型智能化辦公樓宇、商場、賓館、 學(xué)校、 高科技工業(yè)園區(qū)、高檔智能化 住宅 小區(qū) 等 所具有 成熟的、先進(jìn) 的物業(yè)管理 服務(wù) 經(jīng)驗(yàn)， 并 嚴(yán)格 參 照 ISO14000、ISO9000 環(huán)境 /質(zhì)量管理體系，致力于推廣符合國際慣例的物業(yè)酒店管理模式， 同時(shí)與國家一級(jí) 物業(yè)管理 資質(zhì) 的“ 上海新金橋物業(yè)管理有限公司 ”緊密合作，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)信息、技術(shù)資源、人力資源的共享 ， 并 將 以 酒店式管理服務(wù) 的模式延伸在“錦匯華庭” 推廣。星河商務(wù) 大廈”（前期介入管理）與建筑面積 20 萬平方米的臨安“玲瓏花園”大型生態(tài)園區(qū)，便 是我們 在杭州及周邊地區(qū)的成功 管理 例子。 在立足已有物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，以符合國際化慣例的酒店式物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)運(yùn)作機(jī)制，精心打造企業(yè)品牌，同時(shí)竭力拓展業(yè)務(wù)范圍，將先進(jìn)的企業(yè)管理服務(wù)理念推向社會(huì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè) 可持續(xù)發(fā)展。 杭州“武林大廈” 是地處市中心的寫字樓，寫字樓內(nèi)聚集大批專家、教授及科技人員從事科研工作，業(yè)主單位對(duì)物業(yè)環(huán)境提出較高要求。 在杭州“遠(yuǎn)洋大廈”顧問管理中，我們堅(jiān)持“業(yè)務(wù)上指導(dǎo)、管理上參與、服務(wù)上到位”理念，及時(shí)為開發(fā)商提供各項(xiàng)服務(wù)和建議；為遠(yuǎn)洋大廈運(yùn)作規(guī)范、操作規(guī)范培訓(xùn)了一批基層、管理層實(shí)用人才；制定了物業(yè)管理運(yùn)行規(guī)范、操作性規(guī)范文件，并堅(jiān)持現(xiàn)場指導(dǎo)工作。 臨安“玲瓏花園”是我公司管理高檔生態(tài)生活園區(qū)之一，為了體現(xiàn)發(fā)展商“真生態(tài)住宅”的理念，公司精心組織了管理隊(duì)伍，并聘請(qǐng)“物管” 專家為管理人員上課，同時(shí)組織員工赴上海市優(yōu)秀生活園區(qū)實(shí)地考察學(xué)習(xí)。 2020 年我公司參加大華說明我公司先進(jìn)、科學(xué)規(guī)范的管理手段和誠信、竭力為業(yè)主、住戶服務(wù)的企業(yè)精神得到政府相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、發(fā)展商認(rèn)可。作為物業(yè)管理業(yè)內(nèi)同仁要身先垂范，規(guī)范自生和企業(yè)的行為。 公司具有豐富的管理信息資源和人力資源。 在長期市場競爭中鍛煉和物業(yè)管理服務(wù)中，公司已經(jīng)培育出一支高素質(zhì)的管理和服務(wù)隊(duì)伍，建立了“把你的物業(yè)當(dāng)作我的家業(yè)，以我的精心換的你的稱心”、“您的好保姆、好管家、好朋友”的管理服務(wù)理念，建立了全面有效的管理體制和方便、便利、全方位為業(yè)主服務(wù)的運(yùn)作模式，形成了專業(yè)化、市場化、及靈活的管理機(jī)制。 具有舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)。我公司在所管理轄區(qū)，每年都多次適時(shí)舉辦豐富多彩的活動(dòng)，如家庭才藝大賽、中秋節(jié)猜謎晚會(huì)、元旦、慶新年房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 10 頁 共 92 頁 活動(dòng)等，同時(shí)設(shè)立閱覽室、健身活動(dòng)場所等，提高業(yè)主、用戶的文化生活水平。 積極拓展個(gè)性化有償服務(wù)項(xiàng)目，使業(yè)主、用戶不出家門便享受到特約服務(wù)帶來的種種便利。 測算成本 我公司依靠長期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，建立了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)計(jì)算方法和相關(guān)數(shù)據(jù)庫，在物業(yè)建筑和設(shè)備基本確定后，便可較為準(zhǔn)確地作出管理成本測算，從而為物業(yè)管 理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。 延伸服務(wù) 我公司根據(jù)業(yè)主實(shí)際需求，適時(shí)、積極拓展個(gè)性化有償服務(wù)項(xiàng)目，使業(yè)主、客戶不出大廈便享受到特約服務(wù)帶來的種種便利。 一站式服務(wù) 業(yè)主、客戶只需將他的需求告訴我公司任何一位員工，都將迅速、進(jìn)入一套嚴(yán)密、高效的處理程序，以其為業(yè) 主、客戶提供最為便捷之服務(wù)。 秘書式服務(wù) 我公司配有高素質(zhì)的專業(yè)人員，隨時(shí)為本物業(yè)的業(yè)主、客戶提供代購、 代繳、代辦和策劃、組織服務(wù)。 氛圍管理服務(wù) 針對(duì)該物業(yè)室外場地的特點(diǎn)，我公司擬從外圍入手，有外及里，開展“氛圍營造”工程。 5. 管理特點(diǎn) 我公司通過在上海、杭州、臨安 8 年多的物業(yè)管理服務(wù)過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也形成具有自身特色的管理模式和管理手段，形成了人性化管理特色：即100%業(yè)主、用戶第一。 不論是誰，一旦接到 客戶的求助，一定要及時(shí)應(yīng)答，能處理的馬上解決，專業(yè)問題移交相關(guān)部門，并負(fù)責(zé)對(duì)該問題的全過程的跟蹤監(jiān)督執(zhí)行。傾聽業(yè)主、用戶的心聲，時(shí)刻觀察和分析業(yè)主、用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求和欲望，不斷超越業(yè)主、用戶日益增長的服務(wù)需求，及時(shí)做好延伸服務(wù)的策劃，一旦時(shí)機(jī)成熟，適時(shí)推出。以專業(yè)為基礎(chǔ)，提供個(gè)性化服務(wù)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 12 頁 共 92 頁 6. 公司組織架構(gòu)圖 按統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則，公司內(nèi)部管理架構(gòu)如下圖所示： 董事會(huì) 財(cái)務(wù)部 市場發(fā)展部 武林大廈管理處 市場發(fā)展部 行政人事部 管理部 工程部 遠(yuǎn)洋大廈顧問組 遠(yuǎn)洋大廈 顧問管理 遠(yuǎn)洋大廈 顧問管理 臨安分公司 總經(jīng)理 大華職務(wù)：錦匯華庭服務(wù)中心經(jīng)理 姓名： 徐來群 性別：男 年齡： 51 基本情況：黨員、大專、從事物業(yè)管理 8 年 工作經(jīng)歷：從原單位擔(dān)任車間主任、生產(chǎn)科長、技術(shù)科長、到上海禾和物業(yè)管理有限公司管理部經(jīng)理、辦公室主任及目前杭州禾和物業(yè)管理有限公司管理部經(jīng)理、市場部經(jīng)理、遠(yuǎn)洋小區(qū)顧問組長、杭州禾和物業(yè)管理有限公司臨安分公司經(jīng)理。職務(wù)：服務(wù)中心副主 任兼業(yè)戶部主管，從事物業(yè)管理 4 年 姓名： 王菲 性別： 女 年齡： 23 基本情況： 大專、從事物業(yè)管理 4 年，市物業(yè)管理管理員培訓(xùn)。 工作經(jīng)歷：歷任保安員、領(lǐng)班、保安主管。職務(wù)：服務(wù)中心工程部主管，從事物業(yè)管理 5 年 姓名： 紀(jì)金兔 性別：男 年齡： 40 基本情況：大專、從事強(qiáng)弱電技術(shù)工作 21 年。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 14 頁 共 92 頁 工作經(jīng)歷：歷任保潔員、領(lǐng)班、主管。 2. 水箱 只， t，（各 只） 3. 集水井泵 臺(tái)。消防水泵： 4 臺(tái) 5. 正壓風(fēng)機(jī)： 3 臺(tái) /11KW、排煙風(fēng)機(jī)： 5 臺(tái) /。 7. 設(shè)備用房 間，其中：變電 間，消火栓 間，智能化 間，有線電視 間，電信 間，水泵房： 1 間。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 15 頁 共 92 頁 8. 消火栓 9. 17 臺(tái)西子 OTS 電梯。 11. 自噴給水裝置 臺(tái)，消火栓給水裝置 臺(tái)，辦公室生活給水裝置 臺(tái)， 1樓生活給水裝置 臺(tái)， 2樓生活給水裝置 臺(tái)， 3樓生活給水裝置 臺(tái) 。 14. 自行車庫車位： 個(gè)。 16. 污水井 個(gè)，雨水井 個(gè)。 18. 垃圾房 1 間。 戶內(nèi)配套設(shè)施 有線電視系統(tǒng) 點(diǎn) /戶 寬帶上網(wǎng)（網(wǎng)通、電信） 2 點(diǎn) /戶 預(yù)留手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、瓦斯報(bào)警系統(tǒng)接口 綜合布線系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng) 1 只 /戶 一戶一表（水、電、管道煤氣、雙路供電） 鋼質(zhì)防盜防撬窗 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 16 頁 共 92 頁 2. 物業(yè)特點(diǎn) 【錦匯華庭】是臨安市內(nèi)區(qū)內(nèi)綜合型的高檔小區(qū)， 69672 平方米的建筑， 315 戶家庭， 3 層 13070 平方米商場、樓宇構(gòu)成了一個(gè)集辦公、購物、居住復(fù)合性社區(qū)。 【錦匯華庭】周邊的商業(yè)、文娛設(shè)施發(fā)達(dá)，使小區(qū)內(nèi)商鋪具有具大的商機(jī)。 【錦匯華庭】建成竣工交付使用后，商場及運(yùn)貨車輛的噪聲、人員的繁雜對(duì)業(yè)主生活、辦公會(huì)產(chǎn)生一定的影響。全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)； 政府批準(zhǔn)的【錦匯華庭】規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 杭州市及臨安市有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)文件； 臨安錦匯房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司關(guān)于《錦匯華庭》物業(yè)管理招投標(biāo)答疑。 我公司將以國家物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以業(yè)主用戶需求為導(dǎo)向，結(jié)合【錦匯華庭】自身的特點(diǎn)，全心全意為業(yè)主用戶創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、溫馨的生活、工作、購物環(huán)境，將【錦匯華庭】打造成為臨安的標(biāo)志性建筑之一， 我們更將不辱“臨安錦匯”之品牌，為“臨安錦匯房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司”增光添彩！ 管理的難點(diǎn)及措施 錦匯華庭 其超前的設(shè)計(jì)思維、新經(jīng)濟(jì)時(shí)代置業(yè)的新理念，為城市的精英人士提供更完善的生活、休閑、辦公平臺(tái)，并以大臨安為概念，依托杭州為背景的交通便捷、人氣旺盛、智能化、功能化的花園式小區(qū)，必成為臨安市一顆璀璨的明珠。 第二、 根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃，小區(qū)全面交付使用后將有 315 戶住家，將有 1600 人左右入住，小區(qū)商場 13070 平方米，地處市中心的人民廣場，是休閑、購物旅游的好去處。 第三、 公寓樓、商場的治安、廣告宣傳管理 。同時(shí)，亂停亂放的車輛也容易引起丟失。 針對(duì)這些難點(diǎn)，我們進(jìn)行了仔細(xì)的研討，并以此確立管理的設(shè)想和策劃： 我們將利用多種綜合型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以及公司在臨安 \上海 \杭州的綜合資源，針對(duì)【錦匯華庭】諸多特點(diǎn)以及難點(diǎn)，對(duì)小區(qū)采取量身定制的管理方法。在治安防范及消防管理上與施工單位簽訂消防、治安責(zé)任書，加強(qiáng)安全防范及巡視力度，檢查監(jiān)督落實(shí)情況，對(duì)違章作業(yè)的當(dāng)場糾正，并采取相應(yīng)的管理措施，同時(shí)上報(bào)相關(guān)政府部門處理。加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理， 對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行消防安全宣傳、教育，憑臨時(shí)出入證進(jìn)出小區(qū)。 三、在商場治安管理上，首先加強(qiáng)治安防盜宣傳，提醒顧客照看好自己的錢包和物品，其次根據(jù)偷盜者的職業(yè)特點(diǎn)，采取保安協(xié)同作戰(zhàn)全面防范重點(diǎn)監(jiān)視措施，加強(qiáng)巡邏力度，并協(xié)同商家處理好與顧客的 關(guān)系，把不安全因素消除在萌芽之中。嚴(yán)格按照工商管理部門要求做好商場廣告宣傳的管理工作，制訂商場管理制度，對(duì)不按規(guī)定要求的或有損小區(qū)整體環(huán)境的，堅(jiān)決要求整改，對(duì)不聽勸告的報(bào)工商部門處理。對(duì)來訪的客人，經(jīng)被訪人同意后辦理登記手續(xù)后予以進(jìn)入；未經(jīng)被訪人員同意，一律謝絕進(jìn)入。 五、加強(qiáng)小區(qū)的治安巡邏，文明禮貌、外松里緊、嚴(yán)密注視進(jìn)出顧客，發(fā)現(xiàn)可疑人員，立即組織跟蹤；對(duì)衣冠不整、小商小販、無理取鬧 者勸其離開。要以業(yè)主為中心，以業(yè)主的利益為半徑，以業(yè)主滿意為管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。 2. 實(shí)現(xiàn)兩個(gè)雙贏的管理目標(biāo) 通過對(duì)錦匯華庭的物業(yè)管理，我公司將努力實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)： 1. 管理目標(biāo) 2. 品牌目標(biāo) 通過科學(xué)的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使錦匯華庭成為環(huán)境道路優(yōu)美、綠樹成蔭、安全有序、社區(qū)服務(wù)配套齊全、文化建設(shè)好戲連臺(tái)的文明