【正文】 鐵五號(hào)線將橫貫東圃，連接市區(qū)中心，按照現(xiàn)有的規(guī)劃， 5號(hào)地鐵線在地塊附近設(shè)立站點(diǎn)的可能性極大。 本項(xiàng)目所處位置不利之處在于，目前由黃埔大道連接黃埔區(qū)不夠順暢，由黃埔港向東黃埔大道的改造工程暫時(shí)擱淺，使由此向東的交通狀況十分擁擠，嚴(yán)重制約了車輛的往 來(lái)。 明年的東圃，將不再滿足于只作為天河體育中心商業(yè)區(qū)與黃埔區(qū)之間的一個(gè)過(guò)渡地帶這種角色，它將會(huì)把自己提升到一個(gè)更高層次，那就是成為一個(gè)新天河，一個(gè)廣州新城區(qū)的中心。未來(lái)的東圃將不會(huì)出現(xiàn)如天河中心區(qū)那樣的高密度住宅建筑群，而是以密度較低的大型住宅區(qū)為主 。明年這里將在現(xiàn)有的 10 多個(gè)大盤的基礎(chǔ)上，再出現(xiàn)3 個(gè)大盤，而且商業(yè)配套也陸續(xù)上馬，所以明年該區(qū)域的熱度將進(jìn)一步上升。駿景花園和東圃廣場(chǎng)等也會(huì)在明年有寫字樓項(xiàng)目推出。 上述各樓盤的訴求雖然各有特色，但是它 們的目標(biāo)消費(fèi)群體的定位幾乎如出一轍，即將目標(biāo)鎖定為以在天河與黃埔兩區(qū)工作的“白領(lǐng)”為主，此類業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主的主要特征分析如下： ? 共通點(diǎn)： ? 目前居住在天河區(qū)、黃埔區(qū)為主，延伸至東山等其他區(qū)域 ? 家庭積蓄在 8 萬(wàn)元以上 ? 家庭月收入在 5000 元以上 ? 年齡層次為 25～ 45 歲的中青年為主 ? 自住為主、投資為輔 ? 特征： ? 事業(yè)正在起步階段，但是有較穩(wěn)定的生活狀態(tài) ? 個(gè)性較獨(dú)立、容易接受新鮮事物 ? 工作忙碌、對(duì)住宅的產(chǎn)品品牌、地理位置及自然環(huán)境較重視 ? 看重產(chǎn)品本身是否適合自己 ? 對(duì)物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 ? 心理特點(diǎn)： ? 接受新鮮 事物，追求個(gè)性化生活 ? 注重健康生活享受的需要 ? 注重生活空間的私密性 ? 注重小區(qū)的自身配套設(shè)施，面積、平面布局的實(shí)用性 ? 對(duì)物業(yè)管理有較高要求 ? 生活習(xí)性： 大多分布在天河等區(qū)域，年輕，工作壓力較大，業(yè)余時(shí)間喜歡參加度假休閑，有一定的文化素養(yǎng)，有進(jìn)取心，追求心靈的自由空間。而每條道路的商業(yè)定位也不盡相同。其中，科韻路、車陂路和中山大道、黃埔大道之間所形成的“井字形”地塊內(nèi)，所有用地都已被征下，將成為這個(gè)新商業(yè)區(qū)內(nèi)最先發(fā)展起來(lái)的一個(gè)區(qū)域。 黃埔大道在經(jīng)歷了多年的發(fā)展后，最早形成 的是建材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)、家居市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)，如南興、喜龍、億寶等建材市場(chǎng)及百安居和好美家 建材超市；魚珠木材市場(chǎng)；天馬、美居中心、靚家居、金海馬等家居市場(chǎng)。 在黃埔大道被陸續(xù)開發(fā)的同時(shí)，各個(gè)市場(chǎng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)理念都在不斷發(fā)生變化，市場(chǎng)在追求個(gè)性化、現(xiàn)代感及服務(wù)配套等方面不斷完善，特別是近期建成的專業(yè) 市場(chǎng)更是在這些方面進(jìn)行了不同的嘗試，并在一定程度上取得了成功。 值得注意的是，就在 AEC 汽車城建成后不久，魚珠木材市場(chǎng)也開始對(duì)商鋪進(jìn)行裝扮，并在臨街的商鋪上繪制了大型的廣告畫，以圖經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的裝 飾改變市場(chǎng)的面貌，重新樹立市場(chǎng)形象，避免與新建的頗具現(xiàn)代風(fēng)格的汽車專賣店形成強(qiáng)烈的反差，確保市場(chǎng)能夠獲取穩(wěn)定的效益。同時(shí)市場(chǎng)的專業(yè)性越來(lái)越清晰，特色更加顯著，在各自特有的市場(chǎng)領(lǐng)域中。 廣州 就有大、中型建材市場(chǎng) 40 多個(gè)，銷售攤位超過(guò) 7 萬(wàn)個(gè)，加上 500 多家各種小型建材市場(chǎng)、經(jīng)銷商、專賣店，總攤位數(shù)不下 20 萬(wàn)個(gè)。 我國(guó)加入 WTO 后，越來(lái)越多的海外建材商將繼續(xù)不斷地涌入我國(guó)搶占市場(chǎng)，現(xiàn)在的形勢(shì)是要么吃掉別人，要么被 別人吃掉。 建材市場(chǎng)的發(fā)展與廣州城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分 廣州市近幾年的城市無(wú)論是城市中軸線的改變，還是城市“一 年一小變，三年一中變，十年一大變”的政策，構(gòu)筑一張高質(zhì)量的“交易交通網(wǎng)。從政府政策、人們觀念等城市綜 合環(huán)境來(lái)看，廣州是一個(gè)充滿活力的市場(chǎng) .廣州居民的消費(fèi)觀念 —— 先消費(fèi)、后花錢，所以，對(duì)于動(dòng)則幾十萬(wàn)的購(gòu)房消費(fèi)，他們會(huì)選擇 銀行按揭的付款方式，也就是說(shuō)，購(gòu)房者只要有１０萬(wàn)元甚至更少的存款，就會(huì)考慮先按揭購(gòu)房，再每月償還貸款供樓。其次，廣州是一個(gè)具有高包容性的城市，廣州以及廣州人能容納各方人士在此工作、發(fā)展，并在此融入社會(huì)、落地生根，天河區(qū)更可以說(shuō)是外地人的聚居地。房 地產(chǎn)的發(fā)展是建材家居市場(chǎng)的直接影響者 — 業(yè)態(tài)的形成與分布與發(fā)展的規(guī)模與樓盤的發(fā)展保持著高度的默契性 . 二、細(xì)分市場(chǎng)分析 相關(guān)家居建材市場(chǎng)的分析 11 廣州郊區(qū)相關(guān)商業(yè)城 商場(chǎng)名稱 粵景商業(yè)城 南天商業(yè)城 恒生商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) 五洲裝飾世界 商場(chǎng)規(guī)模 占地約 8 萬(wàn)㎡，擁有約 500 間商鋪，主要經(jīng)營(yíng)五金、瓷磚、機(jī)電、水暖器材等 占地 萬(wàn)㎡，約有 1200 間鋪，擁有大型貨倉(cāng)，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、五金交電等 占地 25 萬(wàn)㎡，約有 1000 間鋪，擁有 15萬(wàn)㎡大型貨倉(cāng)，主要經(jīng)營(yíng)批發(fā)五金、交電、百貨、陶瓷、水暖器材等 占地 20 萬(wàn) ㎡，第一期開發(fā)占地 ㎡約有 1000 個(gè)，倉(cāng)庫(kù)可使用面積為 6 萬(wàn)㎡主要經(jīng)營(yíng)建筑陶瓷、潔具、櫥具、木板材、五金交電等 商場(chǎng)位置 洛溪橋腳、比鄰南洲路、工業(yè)大道北有環(huán)城高速公路立交上落，南靠振興大街船運(yùn)碼頭， 洛溪橋腳、比鄰南洲路、工業(yè)大道北有環(huán)城高速公路立交上落，南靠振興大街船運(yùn)碼頭 位于番禺區(qū)大石迎賓路沙溪麗江明珠酒店以東，番禺大橋東側(cè)，緊靠華南快速干線，處于較偏僻的地方 位于番禺區(qū)大石橋東側(cè)，緊鄰迎賓路靠近地鐵三號(hào)線洛溪新城出入口， 105 國(guó)道交匯處 交 通 駕車可從廣州大道進(jìn)入，但是出去時(shí)需要 繞道行駛回河南，無(wú)公交車直達(dá) 駕車可從廣州大道進(jìn)入，但是出去時(shí)需要繞道行駛回河南，無(wú)公交車直達(dá) 交通較方便，但是回廣州時(shí)需要到較遠(yuǎn)的地方掉頭，缺乏人氣無(wú)公交車直達(dá) 鄰近迎賓路，交通方便，但是位于郊區(qū)地方，缺乏人氣，無(wú)公交車直達(dá) 租金價(jià)格 均價(jià) 60 元 /㎡ 建設(shè)費(fèi)用 萬(wàn) /間 (每間約 20 ㎡） 1000 元 /間（每間約 22 ㎡）免建設(shè)費(fèi)用 商鋪每間 80 ㎡，分上下兩層計(jì)算， 20元 /㎡。 占地 萬(wàn)㎡，約有 250 間，主要經(jīng)營(yíng)裝飾材料、五金行業(yè)及家居裝飾用品 占地 1 萬(wàn)㎡，約有 200 間鋪，主要經(jīng)營(yíng)五金、瓷磚、水暖器材等 占地 2 萬(wàn)㎡，約有 400 間鋪，主要經(jīng)營(yíng)五金、瓷磚、水暖器材、玻璃等 商場(chǎng)位置 位于廣州近郊，扼守 105 國(guó)道進(jìn)出市區(qū)必經(jīng)之地，距環(huán)城高速沙河出入口，僅有兩公 里。 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) 廣東天健實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 廣州天州商貿(mào)有限公司 出租情況 出租率 70%，營(yíng)業(yè)率 52% 出租率 30%營(yíng)業(yè)率 50% 出租率 99%，營(yíng)業(yè)率 100% 出租率 100%，經(jīng)營(yíng)率為 99% 廣 告 沒有 沒有 沒有 沒有 商場(chǎng)內(nèi)的交通情況 停車場(chǎng)的面積約有 3000 ㎡，主通道寬為 10M，副通道寬 8M， 停車場(chǎng)面積 約有 1000 ㎡，主通道寬為8M，副通道 6M 沒有停車場(chǎng)，通道較窄，車不可進(jìn)入場(chǎng)內(nèi) 沒有停車場(chǎng)，通道較窄，車不可進(jìn)入場(chǎng)內(nèi) 14 南岸相關(guān)商業(yè)城 商場(chǎng)名稱 廣州裝飾材料城 廣東裝飾材料城 羊城裝飾材料城 商場(chǎng)規(guī)模 占地 萬(wàn)㎡，約有 250 間，主要經(jīng)營(yíng)裝飾材料、五金行業(yè)、板材、木料等有約 5000 ㎡的倉(cāng)庫(kù) 占地 2 萬(wàn)㎡，約有 300 間，主要經(jīng)營(yíng)裝飾材料、五金行業(yè)等有 6000 ㎡倉(cāng)庫(kù) 占地 2 萬(wàn)㎡，約有 500 間，主要經(jīng)營(yíng)裝飾材料、五金行業(yè)等有 5000 ㎡倉(cāng)庫(kù) 商場(chǎng)位置 位于廣州市南岸路 30 號(hào) 位于廣州市南岸路 30 號(hào) 位于廣州 市南岸路 31 號(hào) 交 通 交通方便，位于廣州市的繁華地段，有公交車直達(dá) 交通方便，位于廣州市的繁華地段，有公交車直達(dá) 交通方便，位于廣州市的繁華地段，有公交車直達(dá) 租金價(jià)格 均價(jià) 200 元 /㎡（包括了管理費(fèi)、水費(fèi)等） 均價(jià) 220 元 /㎡ 均價(jià) 230 元 /㎡ 物業(yè)管理 簡(jiǎn)單的保安系統(tǒng)，定時(shí)倒垃圾 簡(jiǎn)單的保安系統(tǒng)，定時(shí)倒垃圾 付款方式 押金三個(gè)月租金，預(yù)交一個(gè)月租金 押金三個(gè)月租金，預(yù)交一個(gè)月租金 押金三個(gè)月租金，預(yù)交一個(gè)月租金 綠 化 沒有 沒有 沒有 建筑質(zhì)量 有較舊的由廠房、倉(cāng)庫(kù)組成的簡(jiǎn)陋建筑 ，也有新建的二層建筑 有較舊的由廠房、倉(cāng)庫(kù)組成的簡(jiǎn)陋建筑，也有新建的二 層建筑 有較舊的由廠房、倉(cāng)庫(kù)組成的簡(jiǎn)陋建筑 外 觀 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，較雜亂 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，較雜亂 沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，較雜亂 裝 修 沒有，一般由租戶自行處理 沒有，一般由租戶自行處理 沒有，一般由租戶自行處理 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) 廣州市施樂置業(yè)有限公司 出租情況 出租率 99%，營(yíng)業(yè)率 99% 出租率 99%，營(yíng)業(yè)率 100% 出租率 99%，營(yíng)業(yè)率 100% 廣 告 沒有 沒有 沒有 商場(chǎng)內(nèi)的交通情況 沒有固定的停車場(chǎng)位置， 車輛可以進(jìn)入商城，主通道寬 10M，部分副通道較窄 沒有固定的停車場(chǎng)位置，車輛可以進(jìn)入商城，主通道寬12M，部分副通道較窄 沒有固定的停車場(chǎng)位置，車輛可以進(jìn)入商城，主通道寬 14M，部分副通道較窄 15 廣州主題式建材商場(chǎng) 商場(chǎng)名稱 美居中心 B、 C 座 百 康 居 商場(chǎng)規(guī)模 兩層，首層 15000 平方米，二層 15000 平方米，內(nèi)有商鋪 230 家 三層，經(jīng)營(yíng)面積 9000 平方米 商場(chǎng)位置 花城大道與冼村交界北面 寶崗大道東側(cè) 交 通 主要由黃埔大道轉(zhuǎn)中軸線或冼村路進(jìn)入 由寶崗大道進(jìn)入 租金價(jià)格 租金 50150/平方米，最高 180/平方米 /月，管理費(fèi) 43 元 /店 /月 一樓 180 元 /平方米，二樓 98 元 /平方米，三樓 50 元 /平方米 物業(yè)管理 全方位物業(yè)管理 全方位物業(yè)管理 付款方式 3 按一租 3 按一租， 30 萬(wàn)元頂手費(fèi) 綠 化 較大面積內(nèi)外綠化 較少 建筑質(zhì)量 中央空調(diào)、扶手電梯、星級(jí)大堂裝修 商住樓裙樓改造，中央空調(diào)，扶手電梯 外 觀 條形磚加戶外廣告，略顯低檔 一般，無(wú)特色 裝 修 公共裝修，室內(nèi)無(wú)裝修交樓 公共裝修，無(wú)裝修交付 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) 出租情況 98%，專業(yè)店 98% 98% 廣 告 系統(tǒng)廣告 系統(tǒng)廣告 商場(chǎng)內(nèi)的交通情況 主通道 10 米，副通道 4 米 主通道 4 米，無(wú)明顯副通道 16 A 傳統(tǒng)建材市場(chǎng) B 建材超市 C 主題式商場(chǎng) 開業(yè)經(jīng)營(yíng)最久、人氣最旺的是傳統(tǒng)建材市場(chǎng)，普遍處在城市發(fā)展中心或臨近地帶，但大部分都為簡(jiǎn)易建筑，一般都存在購(gòu)物環(huán)境差（雜、亂、差）、公共設(shè)施落后、停車場(chǎng)面積小、管理混亂的情況。 建材超市 因裝修的簡(jiǎn)單而帶來(lái)的產(chǎn)品銷售價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。尤其是對(duì)生活日益匆忙的現(xiàn)代都市人，一萬(wàn)平方米的超市逛下來(lái)，所見產(chǎn)品基本不重復(fù)，還是十分令人向往的 ，充分滿足了小區(qū)域消費(fèi)的直接需要 。在建材市場(chǎng)方面，廣州美居中心 BC 座主要以高檔建材為主，正所謂“物以稀為貴”，高檔的建材在建材市場(chǎng)中的占有率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中低檔的建材的市場(chǎng)占有率，所以美居中心在建材市場(chǎng)上的占有率以及 17 影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及現(xiàn)在一些位于黃埔大道的建材商業(yè)城，但建材城的購(gòu)物環(huán)境與商品誠(chéng)信度又不斷降低，那么 —— 龐大中檔的建材市場(chǎng)將是市場(chǎng)開發(fā)商發(fā)展的的龐大空間。畢竟 財(cái)富積累的金字塔顯示，中、高消費(fèi)的人群只是約占人群的 30%，所以其他 70%的龐大消費(fèi)人群將選擇適合其收入的市場(chǎng)。超市門口主要擺放涂料、潔具、節(jié)能燈、小五金等 植 物 50 % 日用雜品 200 % 地 板 700 % 漆 500 % 磚 1500 % 天 花 150 % 土建配件 150 % 板材及木材 1500 % 電動(dòng)工具 450 % 小家電 450 % 五 金 1000 % 門 1000 % 裝修配飾 30 % 裝飾花 100 % 床上用品 180 % 地 毯 300 % 櫥 柜 1000 % 洗物盆 130 % 電 器 350 % 爐 罩 650 % 熱水器 300 % 洗手間配件 400 % 衛(wèi)浴器皿 1200 % 燈 飾 800 % 壁 紙 50 % 布 藝 600 % 家居雜品 750 % 飾 畫 80 % 家 具 2250 % 接待洽談室 200 % 合 計(jì) % (2)百安居海珠店 項(xiàng) 目 面積 所占比例 備 注 入墻柜 150 % 家居雜 品 200 % 飾 品 100 % 休閑椅 120 % 裝飾公司 300 % 潔 具 1800 % 廚 柜 1500 % 廚房電器 300 % 衛(wèi)浴配件 400 % 家 具 1500 % 燈 飾 1000 % 布 藝 150 % 床上用品 150 % 飾 畫 50 % 地 毯 50 % 椅 子 80 % 板