【正文】 遮頂，有品牌鋪位與普通鋪位的區(qū)分 裝 修 簡單的外墻貼瓷磚，每戶配一卷閘門，獨立的電表，一個月的裝修期，免租金和管理費 簡單的外墻乳膠漆，每戶配一卷閘門， 獨立的電表，一個月的裝修期，免租金和管理費 簡單的外墻貼瓷磚，每戶配一卷閘門，獨立的電表，一個月的裝修期，免租金和管理費 簡單的外墻刷乳膠漆，每戶配一卷閘門，獨立的電表，一個月的裝修期，免租金和管理費 發(fā)展商實力及信譽 廣州市恒生集團有限公司 廣州市番禺區(qū)五洲科技發(fā)展有限公司 出租情況 出租率超過 95%，營業(yè)率 99% 出租率超過 90%，營業(yè)率 95% 一期出租率約 60%營業(yè) 80%二期出租率約為 20%正在建設 一期已出租完畢 廣 告 并沒有系統(tǒng)的廣告投入 沒有 沒有 沒有 商場內的 交通情況 停車場的面積約有 2020 ㎡，主通道寬為 10M，副通道寬 6M，沒有完善的交通管理 停車場的面積約有 5000 ㎡，主通道寬 12M，副通道寬 8M，沒有進行人車分流 停車場面積約有 1000 ㎡，主通道 8M，副通道 6M 停車場的面積為 1000 ㎡主通道寬 10M，副通道 6M， 12 黃埔大道一線商業(yè)城 商場名稱 億寶裝飾材料城 天馬裝飾 材料廣場 南興裝飾材料城 喜龍裝飾材料城 商場規(guī)模 占地面積 2 萬㎡，約有 500 間鋪，主要經(jīng)營布藝、櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃 、五金、門窗、油漆等 占地面積約為 4 萬㎡，約有 350 間鋪，主要經(jīng)營櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門窗、油漆等 占地 3 萬㎡，約有 500 間商鋪，主要經(jīng)營櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門窗、油漆等 占地 萬㎡，約有 250 間商鋪，主要經(jīng)營櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門窗、油漆等 商場位置 位于馬場路與黃埔大道，交通便利， 位于黃埔大道，交通便利 位黃埔大道石牌，交通便利， 位于員村二橫路與黃埔大道交會處 交 通 交通便利，有多路的公交車直達 交通便利，有多路的公交車直達 交通便利 ，有多路的公交車直達，經(jīng)營時間最長，人氣旺 交通便利，有多路的公交車直達 租金價格 二期不分位置 76 元 /㎡（每間 33 ㎡，實用率為 8 成），建設費用為 4 萬元 /間 租金 115/㎡（每間鋪面積 ㎡，實用率 成） 120 元 /㎡，早期建設費用 5 萬 /間（每間 30 ㎡）每年遞增 10% 首層 115/㎡二層 15 元 /㎡（每間 64 ㎡） 物業(yè)管理 8 元 /㎡ 24 小時保安 管理費 4 元 /㎡，廣告 3 元 /㎡ 管理費 5 元 /㎡，有較多的保安人員和管理人員 管理費 5 元 /㎡ 付款方式 保證金為兩個月的租金和管理費，預交一個月的租金和管理 費 保證金為兩個月的租金、管理費和廣告費，并預交一個月的租金、管理費和廣告費 管理處現(xiàn)在暫時沒有鋪位出租，與在場經(jīng)營的商鋪聯(lián)系，轉租 30 ㎡ /月 6000元，一個月押金，預交一個月的租金 兩個月租金和管理費為押金，預付一個月的管理費和租金 綠 化 在正門對開有少量的綠化帶 沒有 有少量的綠化帶 沒有 建筑質量 簡單的混凝土框架結構，客戶可搭建閣樓，首層不低于 米，鋪內沒有裝修 簡單的混凝土框架結構，客戶可搭建閣樓 簡單的混凝土框架結構，客戶可搭建閣樓 簡單的混凝土框架結構，已建二層建筑 外 觀 中 檔外觀，通道之間有塑料蓬遮頂，統(tǒng)一招牌、廣告牌大小 屬于中低檔外觀，缺乏整體的規(guī)劃，通道之間有塑料蓬遮頂 屬于中低檔外觀，缺乏整體的規(guī)劃，通道之間有塑料蓬遮頂 屬于中低檔外觀，沒有連通的塑料蓬遮頂，有統(tǒng)一的塑料蓬 裝 修 簡單的外墻貼瓷磚，每戶配一卷閘門，獨立的電水表，一個月的裝修期，免租金和管理費 用綠色鐵皮包裝門框以上的外墻，其他外墻刷乳膠漆，每戶配一卷閘門，獨立的電水表，一個月的裝修期，免租金和管理費 簡單的外墻刷乳膠漆，每戶配一卷閘門，獨立的電水表， 沒有統(tǒng)一的外立面，客戶自行處理，獨立的電表 發(fā)展商實力及信譽 出租情況 一期已出租完畢，二期的出租率為95%，整體的營業(yè)率為 90% 出租率為 95%，營業(yè)率為 90% 出租率為 100%，營業(yè)率為 99% 出租率為 100%，營業(yè)率 99% 廣 告 沒有 沒有 沒有 沒有 商場內的交通情況 停車場的面積總共為 2020 ㎡，主通道約 8M，副通道為 7M 停車場的面積為 3000 ㎡，主通道約為 7M，副通道約 5M 停車場的面積為 2500 ㎡，主通道寬約為 8M，副通道約為 6M 沒有停車場，汽車停放在路邊，主通道 6M 13 相關商業(yè)城 商場名稱 天健商貿 廣場 天州數(shù)碼家居裝飾博覽中心 泰康裝飾材料城 新泰康裝飾材料城 商場規(guī)模 占地 35 萬㎡，號稱華南地區(qū)最大的國際家居裝飾商貿批發(fā)基地，年貿易額超百億，共有約 2020 間鋪主要經(jīng)營五金、瓷磚、板材、水暖器材等、擁有大型的倉庫。開放的消費觀念為廣州房地產(chǎn)市場提供了龐大的買家群。 在這樣的情況下，在建材市場開發(fā)這塊大蛋糕上，應在原有的基礎上，積極爭取更大的市場份額，憑借一定的品牌效應，以及完善的物業(yè)管理及系統(tǒng)的廣告投入等的優(yōu)勢，進占廣州市的建材裝飾市場。 市場篇 一、 大市場情況分析 名 稱 面 積 百安居東圃店 經(jīng)營面積約 20200 ㎡ 百安居海珠店 經(jīng)營面積約 15000 ㎡ 好美家 經(jīng)營面積約 12020 ㎡ 靚家居江南店 經(jīng)營面積約 4000 ㎡ (4 層 ,每層約 1000 ㎡ ) 美居中心 B 座 經(jīng)營面積約 15000 ㎡ 美居中心 C 座 經(jīng)營面積約 16000 ㎡ 百康居 經(jīng)營面積約 9000 ㎡ 瀛富五金裝飾材料商貿廣場 約 30000 ㎡ ,停車場 3000 ㎡ 天隆建材廣場 約 8000 ㎡ 廣州市車陂裝飾材料城 約 12020 ㎡ 粵景商業(yè)城 占地約 80000 ㎡ 南天商業(yè)城 占地約 238000 ㎡ 恒生商貿批發(fā)市場 占地約 250000 ㎡ 五洲裝飾世界 占地約 202000 ㎡ 億寶裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 天馬裝 飾材料廣場 占地約 40000 ㎡ 南興裝飾材料城 占地約 30000 ㎡ 喜龍裝飾材料城 占地約 25000 ㎡ 天健商貿廣場 占地約 350000 ㎡ 天州數(shù)碼家居裝飾博覽中心 占地約 15000 ㎡ 泰康裝飾材料城 占地約 10000 ㎡ 新泰康裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 廣州裝飾材料城 占地約 15000 ㎡ 廣東裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 羊城裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 總面積 萬㎡ 建材市場發(fā)展規(guī)模以及主要業(yè)態(tài) 我國建材流通業(yè)經(jīng)過 10 多年的發(fā)展，無 論 其規(guī)模數(shù)量、經(jīng)營方式都獲得 了長足發(fā)展，目前已形成了 5 種市場業(yè)態(tài)模式，主要有 建材連鎖自選 超市 、建材綜合商城、建材直銷商場、建材 — 條街和地攤式市場 。 從本項目周邊商業(yè)特征看，首先是這里集中了兩家大型的專業(yè)市場，一個是以經(jīng)營木材為主，一個是以經(jīng)營汽車為主，在它們的帶動下，早期是衍生出了多家木材市場，本項目現(xiàn)有市場就是在這種情況下形成的；在AEC 汽車城建成并投入使用后，在 AEC 汽車城的附近連續(xù)建成了兩家汽車專賣店，預計還會有其他的汽車專賣店將陸續(xù)選擇在附近區(qū)域內修建。這里的商業(yè)定位是以連鎖零售業(yè)、批發(fā)市場、建材市場、商場等為主要內容，除了現(xiàn)在已經(jīng)進駐的英國百安居外，在科韻路還將出現(xiàn)新商業(yè)中心，而從 A EC 汽車城到美林海岸花園這部分的路程內，也將陸續(xù)啟動商業(yè)配套。 市場環(huán)境形成分析 天河新商業(yè)區(qū)的定位與天河城周邊不同，它是一個休閑型、觀光型、生態(tài)型的世界名牌集中的新區(qū)，也將是珠三角商家進入廣州地區(qū)的橋頭堡地帶。 在商業(yè)方面，明年占地 8 萬平方米的駿景商城開始動工，而規(guī)模龐大的超級購物中心花花世界也將動工。東圃以后的發(fā)展將以體育、文化、旅游、休閑四大功能為主，現(xiàn)在東圃除了新建大量的體育運動設施外，更側重于營造環(huán)保、休閑、文化氣息濃郁的區(qū)域環(huán)境。 綜上所述，該地塊無論是水路、鐵路、公路還是地鐵，都是廣州其他 大型專業(yè)市場無法比擬的，為專業(yè)市場將來暢旺的物流及人流提供了可靠的保證，同時也將為專業(yè)市場帶來無限商機。 本項目地塊緊鄰黃埔大道，向東 1 公里為黃埔港碼頭，碼頭內設有專用的鐵路線；向西不足 1 公里就是廣州環(huán)城高速公路東圃出入口，可以順利連接廣州市內及周邊的多個城市；更有華南快速干線連接番禺等地；另有多條公交車線路途徑此地。因此，可以預言，未來幾年內，本項目地塊周邊的外部環(huán)境在不斷的改進的同時，商業(yè)開發(fā)的前景將十分廣闊。 在廣州市政府“ 南拓、北優(yōu)、東進、西連”整體規(guī)劃部署確定后，本項目所處的地理位置成為廣州“東進”途中一個關鍵的環(huán)節(jié)，黃埔大道的拓寬工程早在幾年前就告完成，并成為廣州市區(qū)連接黃埔區(qū)的重要通道，環(huán)城高速公路出入口就在本項目地塊附近；北面的中山大道更是廣州市區(qū)連接黃埔乃至東莞的交通要道。 地塊西面是廣州早年的工廠區(qū)，目前多數(shù)工廠的經(jīng)濟效益不佳，隨時都有進行商業(yè)開發(fā)的可能，近期已經(jīng)完成的商業(yè)項目有：六家汽車專賣店和百安居建材超市，即將開業(yè)的有靚家居建材超市；地塊東面是以經(jīng)營木材聞名全國的漁珠木材市場，更有黃埔港成就物流中心；向北則是廣州多家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司爭相進軍的黃金地段，多個樓盤已經(jīng)拔地而起，并以優(yōu)良的性價比贏得了天河區(qū)和黃埔區(qū)白領的青睞，更有奧林匹克體育中心和科學城兩個大型的文體設施增添本區(qū)域的 文化氛圍；地塊南面是廣州目前汽車專賣店最集中的 AEC 汽車城。在廣州市區(qū)內，這樣優(yōu)良的自然資源確屬罕有，吸引了多家房地產(chǎn)開發(fā)商在附近開發(fā)樓盤，目前已經(jīng)成 功開發(fā)的有 羊城花園、遠洋明苑、盈彩美居、美林湖畔花園等，預計將來還會有房地產(chǎn)開發(fā)商選擇在此開發(fā)樓盤，近期內本項目地塊周邊的新入住人口將超過 5 萬人，未來還將不斷增加。在這三橫三 縱的路網(wǎng)之內及周邊的范圍，將成為一個新的商業(yè)旺地。 另外，地鐵五號線將橫貫東圃，連接市區(qū)中心，按照現(xiàn)有的規(guī)劃， 5號地鐵線在地塊附近設立站點的可能性極大。 明年的東圃，將不再滿足于只作為天河體育中心商業(yè)區(qū)與黃埔區(qū)之間的一個過渡地帶這種角色，它將會把自己提升到一個更高層次，那就是成為一個新天河，一個廣州新城區(qū)的中心。明年這里將在現(xiàn)有的 10 多個大盤的基礎上，再出現(xiàn)3 個大盤，而且商業(yè)配套也陸續(xù)上馬，所以明年該區(qū)域的熱度將進一步上升。 上述各樓盤的訴求雖然各有特色，但是它 們的目標消費群體的定位幾乎如出一轍，即將目標鎖定為以在天河與黃埔兩區(qū)工作的“白領”為主，此類業(yè)主或準業(yè)主的主要特征分析如下： ? 共通點： ? 目前居住在天河區(qū)、黃埔區(qū)為主，延伸至東山等其他區(qū)域 ? 家庭積蓄在 8 萬元以上 ? 家庭月收入在 5000 元以上 ? 年齡層次為 25～ 45 歲的中青年為主 ? 自住為主、投資為輔 ? 特征： ? 事業(yè)正在起步階段，但是有較穩(wěn)定的生活狀態(tài) ? 個性較獨立、容易接受新鮮事物 ? 工作忙碌、對住宅的產(chǎn)品品牌、地理位置及自然環(huán)境較重視 ? 看重產(chǎn)品本身是否適合自己 ? 對物業(yè)的軟硬件配套質素有較高要求 ? 心理特點： ? 接受新鮮 事物，追求個性化生活 ? 注重健康生活享受的需要 ? 注重生活空間的私密性 ? 注重小區(qū)的自身配套設施，面積、平面布局的實用性 ? 對物業(yè)管理有較高要求 ? 生活習性： 大多分布在天河等區(qū)域，年輕，工作壓力較大，業(yè)余時間喜歡參加度假休閑，有一定的文化素養(yǎng)，有進取心，追求心靈的自由空間。其中，科韻路、車陂路和中山大道、黃埔大道之間所形成的“井字形”地塊內，所有用地都已被征下，將成為這個新商業(yè)區(qū)內最先發(fā)展起來的一個區(qū)域。 在黃埔大道被陸續(xù)開發(fā)的同時，各個市場的規(guī)劃、設計與經(jīng)營理念都在不斷發(fā)生變化，市場在追求個性化、現(xiàn)代感及服務配套等方面不斷完善，特別是近期建成的專業(yè) 市場更是在這些方面進行了不同的嘗試，并在一定程度上取得了成功。同時市場的專業(yè)性越來越清晰，特色更加顯著，在各自特有的市場領域中。 我國加入 WTO 后，越來越多的海外建材商將繼續(xù)不斷地涌入我國搶占市場，現(xiàn)在的形勢是要么吃掉別人，要么被 別人吃掉。從政府政策、人們觀念等城市綜 合環(huán)境來看，廣州是一個充滿活力的市場 .廣州居民的消費觀念 —— 先消費、后花錢，所以，對于動則幾十萬的購房消費，他們會選擇 銀行按揭的付款方式，也就是說，購房者只要有１０萬元甚至更少的存款，就會考慮先按揭購房，再每月償還貸款供樓。房 地產(chǎn)的發(fā)展是建材家居市場的直接影響者 — 業(yè)態(tài)的形成與分布與發(fā)展的規(guī)模與樓盤的發(fā)展保持著高度的默契性 . 二、細分市場分析 相關家居建材市場的分析 11 廣州郊區(qū)相關商業(yè)城 商場名稱 粵景商業(yè)城 南天商業(yè)城 恒生商