【正文】 是。 在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。 不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等。 上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。 員工在工作、打電話或工作與人交談時(shí)，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即打招呼或點(diǎn)頭同意，表示注意到他（她）的來臨，不準(zhǔn)毫無表示或裝作沒看見。 1上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒 前傾后靠，不得伸懶腰。 一、目的 為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí)，對(duì)違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。 （二）嚴(yán)重警告 適用于第一次觸犯重 大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者 （三）最后警告 適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者 （四）開除（或辭退） 適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。 （二）嚴(yán)重過失（違反下列一項(xiàng)者，給予嚴(yán)重警告一次）： 曠工一天； 利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物； 對(duì)業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫； 公開頂撞上級(jí)，不服從指揮或故意消極怠工； 由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值 1000 以上 3000 元以下。 （四）開除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開除或辭退） 連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天； 偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)； 用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利； 嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失； 威脅上級(jí)，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人； 因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審； 犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。 授予獎(jiǎng)狀（證書）； 頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金； 特別加薪； 晉級(jí) 第六章 管理物資配備 一、物業(yè)用房的利用 根據(jù)寧波市《貫徹落實(shí)全國(guó) 物業(yè)管理?xiàng)l例 的實(shí)施意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，該住宅小區(qū)應(yīng)提供的物業(yè)用房具體面積以“兩房”聯(lián)系單為準(zhǔn)，管理用房共 138平方米，其中： 管理處主任辦公 室：約 30平方米； 檔案室：約 20平方米； 接待中心：約 50平方米； 工程維修值班室：約 20平方米； 工具間：約 20平方米。 第三部分 管理規(guī)章制度 公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該管理處擬制定以下幾個(gè)方面的規(guī)章制度： 一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)” （一）文明服務(wù) 遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。 （二）整體環(huán)境 小區(qū)公共場(chǎng)所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。 （三）清潔衛(wèi)生 小區(qū)內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。 （四）樓外綠化 小區(qū)外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。小 區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保小區(qū)業(yè)主（使用）人身財(cái)產(chǎn)安全和商業(yè)機(jī)密。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。 （七）設(shè)施齊備 小區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。 （九）機(jī)構(gòu)職能 管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。召開各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。 （十）管住關(guān)系 “業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。 根據(jù)有 關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。 搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。 負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。 對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。 堅(jiān)持對(duì)轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。 （二）工程維修班崗位職責(zé) 工程維修班在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。 負(fù)責(zé)處理維修申請(qǐng)，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核 定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證維修工作。 熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè) 施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 了解本部門員工思想動(dòng)態(tài)，做好思想教育工作。 主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 處事公道，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見。 經(jīng)常巡視小區(qū)檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向管理處匯報(bào)，及時(shí)解決。 協(xié)助管理處做好房管工作。 及時(shí)做好保安員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。 1帶領(lǐng)保安班配合其他管理服務(wù)工作。 負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報(bào)。 制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織召開保潔分析會(huì)，總結(jié)保潔工作。 熟悉小區(qū)消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“ 119”報(bào)警的使用方法和程序。 （六）電工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。 嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。 各 類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。 盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記 錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。 保證小區(qū)給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。 工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。 積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的 時(shí)間內(nèi)完成，完工后請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。 （八）保安員崗位職責(zé) 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。 遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，等待處理。 熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。 （九）巡邏崗位職責(zé) 檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動(dòng)、損壞等可疑情況。 檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和 給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告管理處。 檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行查詢。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。 發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。 提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。 保持高度警惕，對(duì)停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。 定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。 （十一）保潔員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。 負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。 定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。 積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。 對(duì)花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。 加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。 要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。 三、內(nèi)部管理運(yùn)作制度 公司文明禮貌用語及服務(wù)文明禮貌用語規(guī)范 維修工管理細(xì)則 保安員管理細(xì)則 清衛(wèi)綠化工管理細(xì)則 房屋維修管理規(guī)定 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定 設(shè)備大中小維修制度 保安員值班巡邏制度 環(huán)境衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案） 四、考核制度 員工工作紀(jì)律考核細(xì)則 物業(yè)管理日常工作考核辦法 物業(yè)管理日常工作考核細(xì)則 管理處考核細(xì)則 維修工考核細(xì)則 保安員考核細(xì)則 清衛(wèi)綠化工考核細(xì)則 五、公眾制度 外來人員、車輛出入查驗(yàn)登記制度 大件貴重物品出入小區(qū)登記制度 小區(qū)治安管理規(guī)定 小區(qū)房屋管理規(guī)定 小區(qū)停車管理規(guī)定 小區(qū)消防安全 管理規(guī)定 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 小區(qū)綠化管理規(guī)定 小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 小區(qū)用水用電管理規(guī)定 第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案 第一章 總體管理目標(biāo) 指標(biāo)名稱 管理 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率 98％ 建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄 房屋零修、急修及時(shí)率 100％ 建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān) 綠化 完好率 99％ 實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露 保潔率 99％ 保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力 道路完好率 98％ 落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng) 投訴處理率 100％ 加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時(shí)排憂解難。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度 第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下： 一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表 類 別 項(xiàng) 目 定期養(yǎng)護(hù) 周 期 內(nèi) 容 實(shí)施效果 房屋本體 外墻面、屋面、樓梯通道 外墻面 3年一次，屋面5 年一次，樓梯通道 5年一次 檢查修理 無損壞 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 檢修 整潔、無損壞 區(qū)內(nèi)照明 樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫燈、草坪燈、路燈 每年一次 燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測(cè) 符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用 溝渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池 每年一次 清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測(cè)保養(yǎng) 暢通、無損壞 停車場(chǎng) 停車場(chǎng) 每年一次 翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè) 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 公共 標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)牌、警示牌 每月一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 自行車 停放處 自行車房 每年一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 智能化 系統(tǒng) 監(jiān) 控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等 每年二次 檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換 傳感靈敏，使用正常 供水供電 系統(tǒng) 水泵、水塔、變壓器、配電房等 每月一次 檢測(cè) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常 公用設(shè)備 電梯等 每月兩次 檢測(cè)、保養(yǎng) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠 公共設(shè)施 圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng) 每周一次 檢測(cè)、試驗(yàn)、 維修、更換 無損壞，廣播正常 二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù) 定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。 做好零星養(yǎng)護(hù)