【正文】 ： 華僑海景山莊管理處擬配備各類人員 22 人，其中管理人員 3人，技工 1 人，一般層員工18 人。 （二）人員素質(zhì)要求 崗位 性別 要求 年齡 要求 文化程度 要 求 工作技能及工作經(jīng)驗要求 人員素質(zhì) 主任 男 50歲 以下 大專以上 經(jīng)管專業(yè)或機電專業(yè) 五年以上工作經(jīng)驗 具物業(yè)管理經(jīng)歷 有較強溝通及協(xié)調(diào)能力 內(nèi)部選派 管理員 不限 35歲 以下 大專 物管或經(jīng)營專業(yè) 三年以上工作經(jīng)驗 熟練使用電腦 熟悉會計業(yè)務 內(nèi)部選派與 外聘相結合 管理員 男 35歲 以下 大專以上 建筑或機電專業(yè) 三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗 熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗證 內(nèi)部選派 主任 1人 保 安 隊 隊長 1人 （兼） 保安員 11 人 清潔綠化 清潔工 3 人 綠化工 2 人 維 修 工 1 人 炊 事 員 1 人 管 理 員 2 人 維修工 男 40歲 以下 中專以上 有中級電工及弱電以上操作證 三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗 具土木維修經(jīng)驗 內(nèi)部選派與外聘相結合 清潔工 不限 40歲 以下 初中以上 男性 ，女性 以上 五官端正，動作麻利 有專業(yè)經(jīng)驗優(yōu)先 會使用清潔設備優(yōu)先 班長內(nèi)部選派，衛(wèi)生員外聘 綠化工 男 40歲 以下 初中以上 具綠化養(yǎng)護，園藝知識 專業(yè)經(jīng)驗三年以上 外聘 保安員 車管員 男 20—26歲 高中 退伍軍人，黨員優(yōu)先 身體健康，儀容形象好 身高 米 有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先 內(nèi)部選派與 外聘相結合 二、管理服務人員的培訓 （一）培訓工作原則 理論聯(lián)系實際，學用一致，按需施教，講求實效。 （ 2）有效運用各種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果。 （ 4）根據(jù)對 考核結果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓思路并確定未來培訓重點。 培訓的組織方式 （ 1）培訓職責 培訓計劃 崗位應用 培訓考核 培訓組織 ① 管理處負責員工日常培訓計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。 （ 2）培訓形式 實行公司與管理處兩級的培訓，根據(jù)培訓要求，采取多種形式對員工進行崗前培訓和在崗培訓，其中在崗培訓是培訓的主要形式。每位新入職員工必須接受為期一 周的入職培訓，內(nèi)容詳見《新員工公共培訓科目》。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓，內(nèi)容詳見《多工種培訓科目表》。 （三）培訓內(nèi)容及目標 新員工公共培訓科目 序號 公共科目名稱具體內(nèi)容 一 禮儀知識： 常用禮儀知識 《金通物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》 二 服務意識： 職業(yè)道德教育 如何處理業(yè)主與住戶投訴 與業(yè)主住戶的溝通技巧 三 企業(yè)文化： 公司發(fā)展史及基本情況介紹 公司經(jīng)營理念 《員工手冊》 內(nèi)部管理規(guī)章制度 四 山莊基本情況介紹及二次裝修管理要點 五 行業(yè)法規(guī)： 建設部及深圳市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例 六 物業(yè)管理基礎知識 七 安全知識及消防知識 保安員及車管員培訓科目 序號 培訓內(nèi)容 培訓頻率 培訓目標 一 單兵隊列動作 三大步法 體能訓練 逢周一至周五 每天訓練一小時 培養(yǎng)組織紀律性 練就扎實基本功 擒拿格斗基本功 熟練掌握擒敵 二 捕俘拳 防衛(wèi)術 逢周六、周日 及防衛(wèi)技能 三 內(nèi)務管理 每周一次 檢查評比 保持宿舍干凈整潔 四 工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析） 每周一次 提高思想覺悟總結自身存在不足 五 《保安服務工作手冊》 每月一次培訓考核 熟練掌握保安員崗位職責、操作規(guī)程、工作標準 六 保安服務的規(guī)章制度及相關法規(guī)政策 每月一次培訓考核 熟悉相關法律常識，提升理論水平 七 《消防管理工作手冊》 每月一次培訓考核 了解消防的基礎知識，救火的基本程序及各自職責 八 突發(fā)事件的應急處理，緊急集合演練 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力 九 消防實戰(zhàn)演習，傷員救護知識 每半年 一次 提高消防實戰(zhàn)能力 清潔工（綠化工）培訓科目 序號 培訓內(nèi)容 培訓頻率 培訓目標 一 工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析） 每周一次 提高思想覺悟，總結自身存在不足 二 內(nèi)務管理 每月一次檢查 保持宿舍干凈整潔 三 《清潔服務工作手冊》 《綠化服務工作手冊》 每月一次培訓及考核 熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責、操作規(guī)程、工作標準 四 清潔設備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機械、設備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用 每季度一次培訓和考核 提高工作技能，保持工作效率 五 清 潔環(huán)保方面的管理條例 每季度一次培訓 熟悉相關法律常識，提園藝方面的管理條例 及考核 升理論水平 六 四害消殺和防治，植物生長一般常識 每季度一次 熟練掌握消殺程序；了解 和掌握園林的基礎知識 七 消防實戰(zhàn)演習 (配合保安隊 ) 每半年一次 提高消防實戰(zhàn)能力 維修技工培訓科目 序號 培訓內(nèi)容 培訓頻率 培訓目標 一 工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術交流） 每月召開一次 提高思想覺悟，總結自身不足，提高技術水平 二 內(nèi)務管理 每月一次檢查 保持宿舍干凈整潔 三 《維修服務工作手冊》 《設備管理工作手冊》 《消防管理工作手冊》 每月一次培訓考核 熟悉技工的崗位職責、操作規(guī)程、工作標準，掌握消防知識和設備管理知識 四 房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標準 每季度一次培訓考核 熟悉相關法律常識，提升理論水平 五 小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設備設施特點，維修服務范圍 每季度一次培訓考核 了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率 六 土建、機電、給排水等相關專業(yè)的基礎管理知識 每半年一次培訓考核 提升技 工綜合能力及素質(zhì) 七 設備及機具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程 每半年一次培訓和考核 檢驗技工實際操 作能力 八 技術大比武 每年一次 綜合評比，提高技能 九 消防實戰(zhàn)演習 (配合保安隊 ) 每半年一次 提高消防實戰(zhàn)能力 第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立 “沒有規(guī)矩，不成方圓”。我們將嚴格按照 ISO9001 質(zhì)量保證體系的要求，對華僑海景山莊實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。 限于篇幅，我們僅將華僑海景山莊管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下，具體內(nèi)容詳見附件《華僑海 景山莊管理規(guī)章制度匯編》。 “透明管理”原則 編制費用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費用開支的預決算通過業(yè)主委員會的審查確認，并按規(guī)定定期公布賬目。 （三）華僑海景山莊物業(yè)管理費支出測算（見附表二）。 三、測算說明 小經(jīng)測算年年收入 萬元，年支 出 萬元，收支相抵虧損 萬元，虧損由物業(yè)管理公司在管理傭金中彌補。 華僑海景山莊小區(qū)物業(yè)管理收入測算表（附表一） 序號 項目 名稱 數(shù)量 (平方米 ) 收費標準 理論值 預計實際回收 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 1 別墅 42989 /m2月 4656 12 50% 3 停車費收入 暫不收費 4 有償 服務 1500 元 /月 12 收入合計 華僑海景山莊小區(qū)物業(yè)管理支出測算表（附表二） 序 號 類 別 項目名稱 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 一 人工費 1 員工工資 其 中 主任 1 人 4000 元 /人月 2 12=52800 維修工 1 人 1800 元 /人月 2 12=31200 清潔工 3 人 800 元 /人月 12=18000 保安員 11 人 1000元 /人月 12=9600 2 養(yǎng) 老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)保險 工資總額 15% 3 勞保福利 (含勞保、福利、加班補助等 ) 工資總額 8% 4 工會經(jīng)費 工資總額 2% 5 教育培訓經(jīng)費 工資總額 % 小計 二 行政辦公費用 1 通訊費 300 元 /月 12=3600 2 辦公用品 綜合測算 3 辦公用水電費 綜合測算 4 服裝費 250 元 /年月 12 小計 六 公 用 水電費 公用照明、綠化用水、生活水泵用電等 2021 元 /月 12 小計 七 其 它 1 開辦費攤銷 4 萬元 /2 年 2 社區(qū)文化費 綜合測算 3 管委會經(jīng)費 綜合測算 4 不可預見費 1% 5 管理公司傭金 8% 6 稅金 % 小計 合計 第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理 住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源，建立完善的檔案并進行科學的