【正文】 格的監(jiān)控保證 ,充分體現(xiàn)管理效率。管理層既是房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 指揮者 ,又是監(jiān)督者 ,計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。同時我們倡導全員質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積 極性和主動性。信息源要全面，匯聚與 中茵 B、保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到管理處，經(jīng)過分析整理，并由管理處發(fā)出指令，跟蹤檢查。 D、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息?？刂频拇?施有預先控制、現(xiàn)場控制、反饋控制。 三、物業(yè)管理服務內(nèi)容 （一）開發(fā)建設期間物業(yè)管理服務內(nèi)容 分析原設計圖紙，提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進建議 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)合理性，以及物業(yè)的使用、維修和管理，可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議 物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的 角度，為建設單位提供設備設施的改進意見。 提供工程質(zhì)量的改進建議 物業(yè)公司在工程施工階段可派駐工程施工現(xiàn)場，熟悉基礎(chǔ)隱藏工程，機電設備安裝調(diào)試，管道線路的敷設及走向，及時提出整改方案，配合落實。 （二）物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務內(nèi)容 參與竣工險收 物業(yè)公司可派 工作人員參與政府組織的竣工驗收工作，協(xié)助開發(fā)商督促施工單位完成驗收資料的準備，組織技術(shù)人員了解現(xiàn)場房屋及配套設備設施是否具備驗收條件，要求施工單位按要求完成開發(fā)商交給的施工任務，協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。 協(xié)助開發(fā)商處理工程遺留問題 （ 1）常見的非結(jié)構(gòu)性工程遺留問題 —— 屋面滲漏水； —— 有防水要求的地面滲水； —— 外墻面滲水； —— 室內(nèi)地坪空鼓 、開裂、起砂、面層松動； —— 抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺； —— 門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 —— 衛(wèi)生間、廚房、陽臺積水，倒泛水； —— 給排水系統(tǒng)漏水； —— 排水管道堵塞，區(qū)間道路沉陷； —— 電器、電線漏電，燈具安裝不牢； —— 其它常見問題。 —— 施工單位自接到通知之日起，應在約定的保修時限內(nèi)到達現(xiàn)場與業(yè)主確定返修內(nèi)容，盡快修理、整改，對發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修 事故，施工單位在接到通知后，應立即到達現(xiàn)場搶修。 —— 施工單位非因特殊原因，未能在約定時限內(nèi)到達維修現(xiàn)場，建設單位應配合再次通知施工單位限時維修，如施工單位再次違約，建設單位有權(quán)在不提高工程標準的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發(fā)生的費用由原施工單位承擔。 —— 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害。 （三）入伙及裝修期間物業(yè)管理服務內(nèi)容 辦理入伙手續(xù)的前提條件 （ 1）已通過接管驗收 ：房屋無重大質(zhì)量問題，工程遺留問題基本得到解決，工程資料已經(jīng)齊備，產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束； （ 2）達到入伙的條件：實現(xiàn)通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需，配套設施基本齊備，建成能夠使用，物業(yè)管理處有固定辦公場所。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 發(fā)出入伙通知 （ 1）由物業(yè) 公司配合開發(fā)商確定入伙時間，向業(yè)主發(fā)出入伙通知； （ 2）業(yè)主辦理入伙手續(xù)須帶證件：入伙通知書，《商品房買賣合同》原件和復印件各一份，業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復印各一份，一寸彩照每人各兩張，單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復印件各一份，委托他人辦理的須帶業(yè)主委托書及委托人身份證原件和復印件各一份。 裝修管 理 （ 1）裝修的申請與審批 （ 2）辦理《施工證》，施工人員出入證等； （ 3）施工期間的管理； （ 4）違章裝修的處理； （ 5）裝修施工的竣工驗收； （四）實際運行期間物業(yè)管理服務內(nèi)容 綜合管理 （ 1）設立專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)，實行綜合一體化管理； （ 2）設立 24 小時服務熱線電話； （ 3）設立固定的辦公場所，管理人員佩帶明顯標識牌，持證上崗； （ 4）協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作，簽定物業(yè)管理合同，管理單位責權(quán)利明房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 確； （ 5）制訂內(nèi)部管理管理運作制度及工作流程； （ 6）檔案資料齊全，管理完善。 保安消防及車輛 （ 1）保安和車輛實行一體化管理，建立專業(yè)化保安隊伍； （ 2）消防設備設施完好無損； （ 3）可能危及住戶安全處設 立明顯標識和防范措施； （ 4）無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災事故； （ 5）機動車輛行駛停泊有序，制度落實，無違章行駛及停泊； （ 7）非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊； （ 8）設立 24 小時安全防衛(wèi)值勤，業(yè)主、住戶、來訪人員進出管理有序； （ 9）保證消防通道暢通，消防疏散標志醒目、完好、齊全。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 綠化管理 （ 1）有專業(yè)的綠化養(yǎng)管隊伍，管理制度落實； （ 2）保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用； （ 3）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露； （ 4）加強綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對老化、死亡、損壞植物及時補種或更換等； 公用配套設施、設備、場所管理 （ 1）按規(guī)劃標準管理公用配套設施設備和場所，無違 章私自改動原規(guī)劃行為，無擅自侵占公共設施或場所，公用設施設備運營正常，完好率達到 95%以上； （ 2）道路早暢通無損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通； （ 3）供電、供水、供氣、電梯、消防監(jiān)控、有線電視、通訊管線及設施完好無損，運行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無二次污染及隱患； （ 4）公用排污、排雨水管線設施完好無損； （ 5）停車場及其他公共場地、建筑小品等完好無損； （ 6）路燈完好率達到 95%以上； （ 7）做好設施設備維修與安全措施。 空置房管理 （ 1）保證空置房各項設施設備完好無損； （ 2）做好空置房室內(nèi)外的衛(wèi)生保潔； （ 3）配合售房需要，提供各種方便。 四、人力資源配備及管理