【正文】 格的監(jiān)控保證 ,充分體現(xiàn)管理效率。管理層既是房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 指揮者 ,又是監(jiān)督者 ,計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積 極性和主動(dòng)性。信息源要全面，匯聚與 中茵 B、保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到管理處，經(jīng)過分析整理，并由管理處發(fā)出指令，跟蹤檢查。 D、充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息?？刂频拇?施有預(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制。 三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 （一）開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實(shí)踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)合理性，以及物業(yè)的使用、維修和管理，可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見與建議 物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的 角度，為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)意見。 提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議 物業(yè)公司在工程施工階段可派駐工程施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉基礎(chǔ)隱藏工程，機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試，管道線路的敷設(shè)及走向，及時(shí)提出整改方案，配合落實(shí)。 （二）物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 參與竣工險(xiǎn)收 物業(yè)公司可派 工作人員參與政府組織的竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助開發(fā)商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備，組織技術(shù)人員了解現(xiàn)場(chǎng)房屋及配套設(shè)備設(shè)施是否具備驗(yàn)收條件，要求施工單位按要求完成開發(fā)商交給的施工任務(wù)，協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問題的整改實(shí)施情況。 協(xié)助開發(fā)商處理工程遺留問題 （ 1）常見的非結(jié)構(gòu)性工程遺留問題 —— 屋面滲漏水； —— 有防水要求的地面滲水； —— 外墻面滲水； —— 室內(nèi)地坪空鼓 、開裂、起砂、面層松動(dòng)； —— 抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺； —— 門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 —— 衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)積水，倒泛水； —— 給排水系統(tǒng)漏水； —— 排水管道堵塞，區(qū)間道路沉陷； —— 電器、電線漏電，燈具安裝不牢； —— 其它常見問題。 —— 施工單位自接到通知之日起，應(yīng)在約定的保修時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主確定返修內(nèi)容，盡快修理、整改，對(duì)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修 事故，施工單位在接到通知后，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。 —— 施工單位非因特殊原因，未能在約定時(shí)限內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，建設(shè)單位應(yīng)配合再次通知施工單位限時(shí)維修，如施工單位再次違約，建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下，自行返修或委托其他單位維修，發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。 —— 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害。 （三）入伙及裝修期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 辦理入伙手續(xù)的前提條件 （ 1）已通過接管驗(yàn)收 ：房屋無重大質(zhì)量問題，工程遺留問題基本得到解決，工程資料已經(jīng)齊備，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束； （ 2）達(dá)到入伙的條件：實(shí)現(xiàn)通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需，配套設(shè)施基本齊備，建成能夠使用，物業(yè)管理處有固定辦公場(chǎng)所。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 發(fā)出入伙通知 （ 1）由物業(yè) 公司配合開發(fā)商確定入伙時(shí)間，向業(yè)主發(fā)出入伙通知； （ 2）業(yè)主辦理入伙手續(xù)須帶證件：入伙通知書，《商品房買賣合同》原件和復(fù)印件各一份，業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印各一份，一寸彩照每人各兩張，單位購(gòu)房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份，委托他人辦理的須帶業(yè)主委托書及委托人身份證原件和復(fù)印件各一份。 裝修管 理 （ 1）裝修的申請(qǐng)與審批 （ 2）辦理《施工證》，施工人員出入證等； （ 3）施工期間的管理； （ 4）違章裝修的處理； （ 5）裝修施工的竣工驗(yàn)收； （四）實(shí)際運(yùn)行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 綜合管理 （ 1）設(shè)立專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理； （ 2）設(shè)立 24 小時(shí)服務(wù)熱線電話； （ 3）設(shè)立固定的辦公場(chǎng)所，管理人員佩帶明顯標(biāo)識(shí)牌，持證上崗； （ 4）協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作，簽定物業(yè)管理合同，管理單位責(zé)權(quán)利明房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 確； （ 5）制訂內(nèi)部管理管理運(yùn)作制度及工作流程； （ 6）檔案資料齊全，管理完善。 保安消防及車輛 （ 1）保安和車輛實(shí)行一體化管理，建立專業(yè)化保安隊(duì)伍； （ 2）消防設(shè)備設(shè)施完好無損； （ 3）可能危及住戶安全處設(shè) 立明顯標(biāo)識(shí)和防范措施； （ 4）無因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故； （ 5）機(jī)動(dòng)車輛行駛停泊有序，制度落實(shí)，無違章行駛及停泊； （ 7）非機(jī)動(dòng)車輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊； （ 8）設(shè)立 24 小時(shí)安全防衛(wèi)值勤，業(yè)主、住戶、來訪人員進(jìn)出管理有序； （ 9）保證消防通道暢通，消防疏散標(biāo)志醒目、完好、齊全。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 綠化管理 （ 1）有專業(yè)的綠化養(yǎng)管隊(duì)伍，管理制度落實(shí)； （ 2）保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用； （ 3）花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露； （ 4）加強(qiáng)綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對(duì)老化、死亡、損壞植物及時(shí)補(bǔ)種或更換等； 公用配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所管理 （ 1）按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理公用配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所，無違 章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)所，公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常，完好率達(dá)到 95%以上； （ 2）道路早暢通無損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通； （ 3）供電、供水、供氣、電梯、消防監(jiān)控、有線電視、通訊管線及設(shè)施完好無損，運(yùn)行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無二次污染及隱患； （ 4）公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無損； （ 5）停車場(chǎng)及其他公共場(chǎng)地、建筑小品等完好無損； （ 6）路燈完好率達(dá)到 95%以上； （ 7）做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施。 空置房管理 （ 1）保證空置房各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備完好無損； （ 2）做好空置房室內(nèi)外的衛(wèi)生保潔； （ 3）配合售房需要，提供各種方便。 四、人力資源配備及管理